Ein Unterwasserhaus verkaufen, ohne einen Leerverkauf zu tätigen

Ein Leerverkauf ist ein Vertrag mit einem Kreditgeber über den Verkauf eines Hauses für weniger als den noch geschuldeten Betrag des Wohnungsbaudarlehens. Ein Kreditgeber könnte einem Leerverkauf unter bestimmten Bedingungen zustimmen, etwa aus finanziellen Gründen, die den Eigentümer des Hauses zum Verkauf zwingen, ein schwacher Immobilienmarkt, der den Marktwert des Hauses unter dem geschuldeten Betrag hält, und eine so geringe Differenz zwischen Marktwert und geschuldetem Betrag, dass die Zwangsvollstreckung des Hauses den Kreditgeber mehr Geld kosten würde, als nur einen Leerverkauf stattfinden zu lassen.

Gesetze, die mit Leerverkäufen zu tun haben, variieren je nach Bundesstaat. Beispielsweise verlangen einige Bundesstaaten von den Kreditgebern, dass sie nach einem Leerverkauf etwaige Restbeträge erlassen, während andere den Kreditgebern gestatten, das Geld trotzdem einzusammeln. Menschen, die über einen Leerverkauf nachdenken, sollten sich mit den Gesetzen ihres jeweiligen Staates vertraut machen und Rechts- und Finanzberatung einholen, um herauszufinden, ob ein Leerverkauf für sie die beste Vorgehensweise ist.

Ein Beispiel aus der Praxis

Anna kaufte 2005 ein Haus in Fresno und zahlte mehr als 100.000 US-Dollar in bar ein. Sie nahm ein paar kleinere Verbesserungen am Haus vor und verpasste der Küche ein neues Gesicht. Aufgrund eines rückläufigen Marktes und steigender Zinssätze kann sie ihr Haus nicht für den Betrag verkaufen, den sie schuldet. Trotzdem könnte sie sich für einen Leerverkauf nicht qualifizieren.

Erstens hat sie keine finanziellen Schwierigkeiten. Sie hat einfach ein Haus mit negativem Eigenkapital. Zweitens beeinträchtigen Leerverkäufe die Kreditwürdigkeit, und Anna möchte nicht, dass ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigt wird oder ihre FICO-Scores sinken. Drittens möchte sie ein weiteres Haus kaufen. Sie hat das Gefühl, dass es in ihrer Nachbarschaft im Laufe der Jahre bergab gegangen ist und sie sich dort nicht mehr sicher fühlt. Eine Option könnte ein strategischer Leerverkauf sein.

Strategische Leerverkäufe

Ein strategischer Leerverkauf ist ein Leerverkauf ohne Schwierigkeiten. Es wird von einer Leerverkaufsbank geplant, berechnet und genehmigt. Es kann sein, dass der Verkäufer der Bank im Gegenzug einen hohen Bargeldanreiz zahlt, aber das kommt selten vor. Dennoch könnte ein strategischer Leerverkauf immer noch eine Möglichkeit sein, ein Unterwasserhaus wie das von Anna zu verkaufen.

Wenn sie ihr Haus vermietet, würde sie etwa 1.500 Dollar im Monat erhalten. Das ist viel weniger als ihre Hypothekenzahlung, Steuern und Versicherungen, die sich auf 2.200 US-Dollar pro Monat summieren. Ohne Leerstand, Instandhaltung oder Reparaturen würde Anna 700 US-Dollar pro Monat zahlen, um ihr Haus als Miete zu finanzieren. Über 10 Jahre sind das 84.000 US-Dollar. Wenn Anna der Bank also einen Betrag von weniger als 84.000 US-Dollar anbietet, um sie von ihrem Kredit zu befreien, und die Bank dieses Angebot annimmt, könnte Anna die Nase vorn haben. 

Ersatzurkunde für die Zwangsvollstreckung

Eine weitere Möglichkeit für Anna besteht darin, das Eigentumsrecht an dem Haus durch eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung auf den Kreditgeber zu übertragen. In diesem Fall erklärt sich der Eigentümer damit einverstanden, das Haus dem Kreditgeber zu überlassen, bevor ein Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet wird, und der Kreditgeber vergibt Swip Health den Restbetrag des Hauskredits.

Dadurch kommen Hausbesitzer schneller aus einer Stresssituation heraus, und Kreditgeber können die Kosten und die Zeit vermeiden, die für die Zwangsvollstreckung eines Hauses und die Räumung aller dort lebenden Personen erforderlich sind. 

Sicherheitsaustausch

Anna und Eigentümer in ähnlichen Situationen können auch einen Sicherheitsaustausch in Betracht ziehen. Dies bedeutet, dass das Eigenkapital einer zweiten Immobilie verwendet wird, um die Differenz zur ersten Immobilie auszugleichen.

Dies funktioniert nur, wenn ein Eigentümer anderes Eigentum unentgeltlich besitzt. Die Bank könnte zustimmen, die Sicherheit für die Hypothek vom Unterwasserhaus auf das Haus ohne Hypothek umzutauschen. Durch den Austausch der Sicherheit für den Kredit kann der Eigentümer das Unterwasserhaus möglicherweise zu einem angemessenen Preis verkaufen, ohne dass ein Kredit besteht. Mit dem Verkaufserlös kann der Hausbesitzer dann den größtmöglichen Teil des Wohnungsbaudarlehens abbezahlen. Dies könnte eine gute Option sein, wenn die verbleibenden Schulden geringer sind als der Wert der Immobilie, die zuvor vollständig im Eigentum stand.