Wiedereinstufung von Häusern, um die durchschnittliche Marktverweildauer zu ändern

Normalerweise möchten Käufer wissen, wie viele Tage ein Haus schon auf dem Markt ist. Der Ausdruck „Days on Market“ (DOM) bezieht sich auf die Anzahl der Tage, die ein Eintrag in mehreren Listing-Services (MLS) aktiv ist, bevor er in den Status „Ausstehend“ wechselt. Der Status „Ausstehend“ liegt vor, wenn der Verkäufer ein Angebot annimmt, die Transaktion jedoch noch nicht abgeschlossen ist.

Viele Faktoren beeinflussen die Verweildauer einer Immobilie auf dem Markt. Wirtschaftliche Faktoren, Wettbewerb und Präsentationskriterien sind einige der Elemente. Viele Immobilienmakler nutzen eine Taktik namens „Relisting“, um Häuser mit längeren Standzeiten auf dem Markt für Käufer attraktiver erscheinen zu lassen.

Durchschnittliche Tage auf dem Markt

Viele Makler bezeichnen DOM als „durchschnittliche Tage auf dem Markt“, eine Zahl, die man erhält, indem man alle Tage auf dem Markt jedes Angebots addiert und diese durch die Anzahl der Angebote dividiert. Auf einem Käufermarkt ist die DOM im Allgemeinen höher, da der Verkauf des Inventars länger dauert. Auf einem Verkäufermarkt ist die DOM normalerweise geringer.

Makler nutzen die letzten ein bis sechs Monate verkaufter Angebote, um die durchschnittliche DOM zu ermitteln. Beispielsweise gingen am 2. Dezember sechs Angebote in den Status „Ausstehend“ über. Drei dieser Angebote waren fünf Tage lang auf dem Markt, eines war 21 Tage lang auf dem Markt und zwei waren 30 Tage lang gelistet, bevor Angebote angenommen wurden.

Wenn man die Markttage aller Listings addiert, kommt man auf 96 Tage. Teilen Sie 96 Tage durch sechs Angebote, um den Durchschnitt von 16 Tagen zu ermitteln, die ein Haus auf dem Markt verbringt.

DOM ist für Verkäufer wichtig

Was ist wichtiger? Die 16 durchschnittlichen Markttage oder die Anzahl der Markttage jeder Notierung?

Wenn Sie Verkäufer auf einem Markt mit einer durchschnittlichen Laufzeit von 16 Tagen sind und Ihr Haus seit 17 Tagen auf dem Markt ist, gehören Sie zu den unteren 50 % der im Vormonat verkauften Häuser.

Wie Käufer das DOM sehen

Wenn Käufer längere Tage auf dem Markt sehen, kommen sie normalerweise zu einer der folgenden Schlussfolgerungen:

• Der Verkäufer möchte unbedingt verkaufen und nimmt möglicherweise ein niedrigeres Angebot an.
• Der Verkäufer verlangt deutlich mehr, als das Haus wert ist.
• Möglicherweise stimmt mit dem Haus etwas nicht, beispielsweise ein Defekt, der dazu geführt hat, dass andere Käufer darauf verzichtet haben.

Auch wenn diese Schlussfolgerungen zutreffen oder nicht, kann ein Haus aus mehreren Gründen auf dem Markt bleiben, abgesehen davon, dass kostspielige Reparaturen oder Arbeiten zur Einhaltung der Standards erforderlich sind. Der häufigste Grund für lange Tage auf dem Markt sind überhöhte Preise. Der Makler könnte den Verkäufer in die Irre geführt haben, indem er glaubte, das Haus sei mehr wert, als der Markt ertragen kann, um den Eintrag zu erhalten.

Ein häufiger Fehler von Verkäufern besteht darin, zu glauben, dass ein Haus mehr wert ist, als es ist. Schätzungen liegen immer wieder unter dem vom Eigentümer wahrgenommenen Wert – insbesondere, wenn der Eigentümer in der Hoffnung auf eine gute Rendite Verbesserungen am Haus vorgenommen hat.

Verkäufer können bei einem Preis stecken bleiben und bereit sein, abzuwarten, bis der Markt ihren idealen Preis erreicht hat. Dies geschieht typischerweise, wenn der Markt Käufer begünstigt.

Das Haus ist möglicherweise nicht verfügbar oder für eine Besichtigung ungeeignet. Wenn ein Mieter die Immobilie bewohnt, kann es schwierig sein, einen Termin mit ihm zu vereinbaren. Manchmal bringen Verkäufer Häuser auf den Markt, bevor sie bereit sind, sie den Käufern zu zeigen.

Einige Verkäufer glauben, dass ein Käufer strenge Vorführungszeiten einhalten wird, was für den Verkäufer praktisch ist. Käufer neigen dazu, Häuser nach ihrem Zeitplan zu besichtigen. Wenn Ihr Haus nicht verfügbar ist, wenn der Käufer es sehen kann, wird er es wahrscheinlich auch nicht sehen.

Kaufmakler müssen alle Angebote zeigen, an denen ein Käufer Interesse bekundet, aber viele Makler vermeiden es, Häuser zu zeigen, für die nicht die gleiche Provision gezahlt wird wie für andere Konkurrenzimmobilien.

Wiederauflistung zum Zurücksetzen des DOM

Bei Immobilienmaklern ist es üblich, ein Angebot nach einer bestimmten Anzahl von Tagen vom MLS zurückzuziehen und es erneut als neu gelistetes Haus aufzulisten. Makler führen eine erneute Auflistung durch, um eine Marktpräsenz von null Tagen anzuzeigen, da sie wissen, dass Käufer sich zu neuen Angeboten hingezogen fühlen.

Vielen Käufern gefällt diese Praxis nicht, weil sie irreführend ist. Es handelt sich nicht um ein genaues Bild der Anzahl der DOM, und wenn Käufer davon erfahren, könnte sich dies negativ auf den Verkauf des Hauses auswirken.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Haus innerhalb von fünf Tagen verkauft wird, nachdem es als neues Angebot wieder auf den Markt gekommen ist, nachdem es 60 bis 90 Tage auf dem Markt war (sofern das erneute Angebot nicht aufgedeckt oder ignoriert wird).

So ermitteln Sie die kumulierten Tage auf dem Markt

Bei einigen MLS-Systemen ist es Agenten nicht gestattet, ein Inserat zurückzuziehen und es als neues Inserat einzugeben, ohne es vorher zu stornieren oder ablaufen zu lassen. In beiden Fällen ist es für einen erfahrenen Makler relativ einfach, die Anzahl der Tage auf dem Markt zu bestimmen. Für einen Käufer ist es nicht immer so einfach.

Eine Möglichkeit, die Gesamtzahl der auf dem Markt befindlichen Tage zu ermitteln, besteht darin, die Adresse der Immobilie in MLS einzugeben, um doppelte, abgelaufene oder zurückgezogene Angebote zu finden. Einige MLS-Systeme haben die Art und Weise geändert, wie Listings gemeldet werden, und werden die kumulierten Tage auf dem Markt in die Listung selbst aufnehmen.

Auch das Internet kann Ihnen Antworten liefern. Sie können die Adresse der Immobilie in eine Suchmaschine eingeben. Normalerweise werden die vorherigen Online-Einträge zurückgegeben.

Wenn Sie mit einem Nachbarschaftsspezialisten zusammenarbeiten, sollte dieser eine ziemlich gute Vorstellung davon haben, ob das Haus schon einmal unter Denkmalschutz stand, wie lange es unter Denkmalschutz stand und von wem.

Möglicherweise gab es eine Preissenkung, sodass der Makler sich berechtigt fühlt, Ihnen nur die Tage mitzuteilen, an denen der neue Preis auf dem Markt verfügbar ist. Fragen Sie, ob der Eintrag abgelaufen ist, zurückgezogen oder gelöscht und dann erneut eingestellt wurde.

Fragen Sie abschließend einige Nachbarn. Sie wissen alles, was in ihrer Gegend vor sich geht, und erzählen Ihnen fast immer gerne, wie lange ein Haus schon auf dem Markt ist, wie die Vorbesitzer waren und wie gut sie sich um das Haus gekümmert haben.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)