Was ist eine Schenkung von Eigenkapital?

ByDr. J. K. Hartmann
Definition

ASchenkung von GerechtigkeitDabei handelt es sich um den Verkauf einer Immobilie unter ihrem aktuellen geschätzten Marktwert. Dies kommt häufig bei Immobilienverkäufen innerhalb von Familien vor und verschafft dem Käufer sofortiges Eigenkapital am Haus.

Wichtige Erkenntnisse

  • Eine Schenkung von Eigenkapital liegt vor, wenn jemand ein Haus oder eine andere Immobilie für weniger als den Schätzwert erwirbt. Normalerweise muss es zwischen Familienmitgliedern stattfinden.
  • Das Eigenkapital fließt in der Regel in die Anzahlung des Käufers und möglicherweise in die Abschlusskosten ein, was dazu beitragen kann, dass er früher Eigenheimbesitzer wird und möglicherweise keine PMI-Zahlungen zahlen muss. 
  • Zu den Zulassungsvoraussetzungen gehören häufig ein Schenkungsbrief, eine genehmigte Beziehung zwischen Käufer und Verkäufer sowie Finanzdokumente.
  • Schenkungen von Eigenkapital können sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer steuerliche Auswirkungen haben. Daher ist es wichtig, bei diesen Transaktionen professionelle Beratung einzuholen.

Definition und Beispiel einer Schenkung von Eigenkapital

Eine Schenkung von Eigenkapital liegt vor, wenn jemand ein Haus oder eine andere Immobilie für weniger als den Schätzwert erwirbt. Dieses Szenario tritt normalerweise in Familien auf, beispielsweise wenn Eltern ihr Haus aufgrund der Anforderungen des Kreditgebers an ein Kind verkaufen. Allerdings können einige Kreditgeber oder Hypothekenarten die Schenkung von Eigenkapital zwischen anderen engen Kontakten zulassen. Das aus einer solchen Vereinbarung resultierende Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert der Immobilie und dem, was der Käufer dafür zahlt. 

Oft wird dieses Eigenkapital auf Ihre Anzahlung und Abschlusskosten angerechnet, wenn Sie eine Hypothek für die Immobilie aufnehmen. Möglicherweise müssen Sie dennoch Mittel hinzufügen, um die Mindestanzahlungsanforderung für Ihre Hypothek zu erreichen oder die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) zu vermeiden.

Nehmen wir zum Beispiel an, Ihre Großmutter möchte ihr Haus verkaufen und eine Wohnung mieten. Das Haus ist abbezahlt und hat einen Marktwert von 300.000 $. Um ihr Zuhause in der Familie zu behalten und Ihnen zu helfen, bietet Ihre Großmutter an, Ihnen ihr Haus für 200.000 US-Dollar zu verkaufen. Das bedeutet, dass sie Ihnen ein Eigenkapital in Höhe von 100.000 US-Dollar schenkt, was weit über der Anzahlung von 20 % liegt, die Sie benötigen, um PMI zu vermeiden.

Wie eine Schenkung von Gerechtigkeit funktioniert

Der aktuelle Marktwert eines Hauses hängt in der Regel von Faktoren wie Standort, Alter, Angebot und Nachfrage auf dem lokalen Wohnungsmarkt, äußeren und inneren Merkmalen sowie konkurrierenden Immobilien ab. Wie bei einem typischen Hauskaufprozess müssen Sie eine Schätzung einholen, um den Marktwert des Hauses zu ermitteln. Der Verkäufer wird diese Informationen nutzen, um über seinen Preis zu entscheiden, und Ihr Kreditgeber wird sie nutzen, um zu entscheiden, ob der Kreditbetrag für das Haus angemessen ist. Die Differenz zwischen dem Schätzwert und dem Verkaufspreis ist die Schenkung des Eigenkapitals, das Sie erhalten und das die meisten Kreditgeber auf die Anzahlung und die Abschlusskosten anrechnen. 

Der Verkäufer hat die volle Kontrolle über den Preis, den er Ihnen in Rechnung stellt. Sie könnten beispielsweise beschließen, Ihnen 20 % weniger als den Schätzwert zu berechnen, was Ihre Anzahlung decken und Ihnen helfen würde, PMI-Zahlungen zu vermeiden. 

Notiz

Der Verkäufer muss bei der Festlegung seines Preises die Schenkungssteuer berücksichtigen. Ein einzelner Verkäufer kann Ihnen bis zu 15.000 US-Dollar an Eigenkapital schenken, ohne die Schenkungssteuer zu zahlen, und wenn die Verkäufer verheiratete Miteigentümer sind, liegt die Grenze bei 30.000 US-Dollar. Übersteigt die Schenkung jedoch diesen Betrag, muss der Verkäufer eine Schenkungssteuererklärung abgeben.  

Sobald Sie sich auf einen Preis geeinigt haben, schreibt ein Anwalt in der Regel einen Vertrag, in dem die Schenkung des Eigenkapitals detailliert beschrieben wird, und die Transaktion wird oft ohne einen Immobilienmakler durchgeführt. Sie arbeiten mit Ihrem Kreditgeber zusammen, um die Voraussetzungen für eine Schenkung von Eigenkapital zu erfüllen und die Genehmigung für eine Hypothek zu erhalten. Wenn das Eigenkapital geringer ist als das, was Sie für die Anzahlung benötigen, können Sie Ihre eigenen Mittel verwenden oder andere Unterstützung bei der Anzahlung in Anspruch nehmen. 

Notiz

Der Erhalt einer Schenkung von Eigenkapital bietet Ihnen einen Vorteil, wenn Sie jemals einen Kredit gegen das Eigenkapital Ihres Eigenheims aufnehmen müssen, beispielsweise durch die Aufnahme einer Eigenheimkreditlinie oder eines Eigenheimdarlehens. 

Kritik an Schenkungen der Gerechtigkeit

Bevor jemand Eigenkapital verschenken kann, muss er ein Eigenheim besitzen. Der klare rassische Wohneigentumsunterschied – fast 30 Prozentpunkte zwischen schwarzem Wohneigentum (44,6 %) und weißem Wohneigentum (74,2 %) im Jahr 2021 – bedeutet, dass weniger schwarze Familien in der Lage sind, Vermögen auf diese Weise weiterzugeben.Diese Lücke ist ein Beispiel für strukturelle Ungleichheit, die aus diskriminierenden Praktiken beim Zugang zur Eigenheimfinanzierung, etwa dem Angebot höherer Zinssätze, sowie Lücken beim Zugang zu Krediten resultiert.

Der Verkäufer muss außerdem finanziell in der Lage sein, einen möglicherweise großen Geldbetrag zu verschenken – den er selbst hätte haben können, wenn er das Haus zu marktüblichen Konditionen verkauft hätte. Einkommensungleichheit, Vermögensungleichheit und das wachsende rassische Wohlstandsgefälle haben zu klaren Kluften in der Frage geführt, wer Geschenke der Gerechtigkeit zum Nutzen seiner Lieben nutzen kann und wer nicht – was die aktuellen Ungleichheiten fortbesteht.

Schenkung von Eigenkapital vs. Schenkung einer Anzahlung

Eine Schenkung von Eigenkapital ist eine Alternative zu einer Schenkung der Hypothekenanzahlung durch ein Familienmitglied oder einen Freund. Allerdings ist diese Art der Hauskaufhilfe weniger flexibel, da sie an eine konkrete Immobilie gebunden ist. 

Schenkung von Eigenkapital Anzahlungsgeschenk
Vom Verkäufer einer Immobilie dem Käufer zur Verfügung gestellt Wird von bestimmten, vom Kreditgeber angegebenen Familienmitgliedern oder Körperschaften bereitgestellt
Gilt für eine bestimmte Immobilie Kann auf jede Immobilie angewendet werden
Erfordert einen Geschenkbrief Erfordert einen Geschenkbrief
Es gelten die Anforderungen des Kreditgebers Es gelten die Anforderungen des Kreditgebers
Vorbehaltlich der Schenkungssteuergrenzen Vorbehaltlich der Schenkungssteuergrenzen

Wenn Sie eine Anzahlung erhalten, haben Sie die Möglichkeit, eine beliebige Immobilie zu kaufen, sofern Sie sie sich leisten können und sie den Anforderungen Ihres Kreditgebers für Ihre Hypothek entspricht. Diese Flexibilität bedeutet, dass Sie leichter eine Immobilie finden können, die Ihren Bedürfnissen entspricht, anstatt sich auf die Immobilie eines Familienmitglieds beschränken zu müssen. Wie bei Schenkungen von Eigenkapital müssen auch Schenkungen mit Anzahlung die Anforderungen des Kreditgebers erfüllen, z. B. müssen sie durch einen Teil der Eigenmittel des Empfängers ergänzt werden. 

Vor- und Nachteile einer Schenkung von Eigenkapital

Vorteile

  • Sofortiges Eigenheimkapital für den Käufer

  • Der Käufer kann Vorlaufkosten und PMI einsparen

  • Macht Wohneigentum leichter zugänglich

  • Sparen Sie Immobilienprovisionen

  • Behält das Eigentum in der Familie

Nachteile

  • Mögliche Schenkungssteuer für den Verkäufer

  • Mögliche Kapitalertragssteuern für den Käufer

  • Einschränkungen der Teilnahmeberechtigung

  • Es müssen Anwaltskosten bezahlt werden

  • Beschränkt auf das angebotene Objekt

Vorteile erklärt

  • Sofortiges Eigenheimkapital für den Käufer: Der Erhalt einer solchen Schenkung bedeutet, dass Sie mit der Beteiligung an Ihrer Immobilie den Erwerb eines Eigenheims beginnen. Mit diesem Vorteil können Sie Eigenheimkredite aufnehmen, um Renovierungsarbeiten durchzuführen, andere Schulden abzubezahlen oder andere Anschaffungen zu tätigen, und zwar möglicherweise früher, als Sie es sonst hätten tun können. 
  • Der Käufer kann Vorlaufkosten und PMI einsparen: Der Käufer kann die Schenkung des Eigenkapitals nutzen, um seine Anzahlung aufzustocken oder diese sogar vollständig zu decken, was ihm helfen könnte, PMI-Zahlungen zu vermeiden. Die Schenkung kann möglicherweise auch auf andere Abschlusskosten angerechnet werden. 
  • Macht Wohneigentum leichter zugänglich: Eine Schenkung von Eigenkapital kann es finanziell leichter machen, Eigenheimbesitzer zu werden, ohne auf eine Anzahlung warten zu müssen.
  • Sparen Sie Immobilienprovisionen: Der Verkäufer kann Maklerprovisionen sparen, da diese Transaktionen in der Regel ohne Makler erfolgen. 
  • Behält das Eigentum in der Familie: Eine Schenkung von Eigenkapital ist eine Möglichkeit für Eltern oder Großeltern, das Eigentum an einem Familienhaus an die nächste Generation weiterzugeben. 

Nachteile erklärt

  • Mögliche Schenkungssteuer für den Verkäufer: Wenn die Schenkung des Eigenkapitals des Verkäufers den jährlichen Freibetrag übersteigt, kann dies eine Schenkungssteuer auslösen. Um unser früheres Beispiel fortzusetzen: Die Schenkung von 100.000 US-Dollar Eigenkapital durch die Großmutter bedeutet, dass sie eine Schenkungssteuererklärung einreichen müsste. 
  • Mögliche Kapitalertragssteuer für den Käufer: Sie müssen sich zwar nicht damit befassen, bis Sie das Haus schließlich verkaufen, aber die Kapitalertragssteuer kann bei einer Immobilie, die Sie mit einer Schenkung von Eigenkapital erworben haben, höher sein. Denn die Schenkung führt zu einer niedrigeren Kostenbasis, was zu höheren Steuern führen kann, wenn Sie beim Verkauf des Hauses einen erheblichen Gewinn erzielen. 
  • Einschränkungen der Teilnahmeberechtigung: Kreditgeber verlangen spezifische Beziehungen zwischen Käufer und Verkäufer und beschränken die Immobilienarten für Schenkungen von Eigenkapital. 
  • Es müssen Anwaltskosten bezahlt werden: Während Sie möglicherweise die Zahlung von Immobilienprovisionen vermeiden, müssen Sie einen Anwalt bezahlen, der Sie bei der Abwicklung dieser Transaktion unterstützt. 
  • Beschränkt auf das angebotene Objekt: Da eine Schenkung von Eigenkapital an eine bestimmte Immobilie gebunden ist, ist sie weniger flexibel als eine Schenkung mit Baranzahlung.

So erhalten Sie eine Schenkung von Eigenkapital

Als Käufer müssen Sie sich an Ihren Kreditgeber wenden, um dessen Anforderungen und erforderliche Unterlagen zu ermitteln. Häufig akzeptieren Kreditgeber eine Schenkung von Eigenkapital für das Erst- oder Zweithaus des Käufers, obwohl dies von Ihrem Hypothekenprogramm abhängt. Herkömmliche Hypothekenprogramme erlauben beispielsweise in der Regel beide Arten, während FHA-Darlehen in der Regel nur für den Kauf eines Erstwohnsitzes genutzt werden können. 

Kreditgeber und bestimmte Hypothekenarten können auch die erforderlichen Beziehungen zwischen Käufern und Verkäufern festlegen. Fannie Mae beschränkt die Spende beispielsweise auf Familienmitglieder, die durch Blutsverwandtschaft, Heirat, Adoption, gesetzliche Vormundschaft oder Lebenspartnerschaft verwandt sind.

Während des Hypothekenantragsverfahrens verlangen Kreditgeber vom Verkäufer, dass er einen Geschenkbrief schreibt, in dem der Betrag, Ihre Beziehung und eine Erklärung aufgeführt sind, dass keine Rückzahlung zu erwarten ist. Sie können auch erwarten, dass der Kreditgeber die Ergebnisse der Bewertung prüft und Finanzunterlagen sowohl für Sie als auch für den Verkäufer anfordert.