Was ist eine Eigenheim-Umwandlungshypothek?

Definition

AEigenheim-Umwandlungshypothek (HECM)ist eine staatlich versicherte umgekehrte Hypothek für Hausbesitzer ab 62 Jahren.

Definition und Beispiel einer Eigenheim-Umwandlungshypothek

Eine Home Equity Conversion Mortgage (HECM) ist ein staatlich versichertes umgekehrtes Hypothekenprodukt. Es ermöglicht Menschen ab 62 Jahren, einen Kredit auf der Grundlage des Eigenkapitals ihrer Wohnung zu erhalten.

• Akronym: HECM

Kreditnehmer können ein HECM bei Banken beantragen, die diese anbieten und von der Federal Housing Administration (FHA) zugelassen sind. Antragsteller müssen sich von einem zugelassenen Berater beraten lassen, um mehr über diese Hypotheken und ihre anderen Optionen zu erfahren.

Nehmen wir an, Sie haben ein Haus im Wert von 400.000 $ und eine bestehende Hypothek mit verbleibenden 25.000 $. Ihr Kreditgeber legt fest, dass Sie ein HECM für 300.000 US-Dollar erhalten können. Die HECM zahlt Ihre bestehende Hypothek ab und Sie erhalten eine Zahlung für den Restbetrag. Sie müssen keine Zahlungen für das Darlehen leisten, aber die für das Darlehen fälligen Zinsen erhöhen im Laufe der Zeit den geschuldeten Kapitalbetrag.

Wie Hypotheken zur Umwandlung von Eigenheimen in Eigenheime funktionieren

Wenn Sie für eine Eigenheim-Umwandlungshypothek zugelassen sind, wird Ihr Darlehensbetrag durch eine Kombination aus der Höhe des Eigenkapitals in Ihrem Haus, dem Alter des jüngsten Kreditnehmers und dem aktuellen Zinssatz bestimmt. Sie können sich für die Zahlung während der Laufzeit des Darlehens entscheiden, müssen dies aber nicht.

Sie können wählen, ob Sie Ihre HECM-Erlöse als Pauschalbetrag, in monatlichen Zahlungen oder als Kreditlinie erhalten möchten. Wenn Sie sich dafür entscheiden, den Betrag in monatlichen Raten zu erhalten, erhöht sich der Kreditbetrag von Swip Health jeden Monat. Wenn Sie sich für einen Kreditrahmen entscheiden, hat der Kredit einen anpassbaren Zinssatz und Swip Health erhöht sich, wann immer Sie Geld davon beziehen.

Wenn Sie keine Zahlungen leisten, werden die anfallenden Zinsen dem Darlehenssaldo hinzugerechnet und das Darlehen wird bei einem Eigentümerwechsel der Immobilie abbezahlt. Das bedeutet, dass Ihr Nachlass den Kredit abbezahlt, wenn Sie sterben. Wenn Sie das Haus verkaufen, muss der Kredit zu diesem Zeitpunkt zurückgezahlt werden.

So erhalten Sie eine Hypothek zur Umwandlung in ein Eigenheim

Hypotheken zur Umwandlung von Wohneigentum sind bei den gleichen Bankkreditgebern erhältlich, die auch herkömmliche Wohnhypotheken vergeben. Solange eine Bank von der FHA zugelassen ist, sollte sie HECMs durchführen können. Besuchen Sie Ihre übliche Filiale, um es herauszufinden. Wenn sie diese nicht anbieten, bitten Sie um eine Empfehlung.

Die folgenden Punkte sind die Voraussetzungen für die Qualifizierung:

• Beratung vor der Bewerbung
• Mindestalter des Kreditnehmers: 62 Jahre
• Haus als Hauptwohnsitz genutzt
• Der Kreditnehmer wurde als bereit und in der Lage bestätigt, Versicherungs- und Grundsteuerzahlungen zu leisten
• Ausreichendes Eigenkapital im Eigenheim
• Muss in einem Einfamilienhaus wohnen; eine Wohneinheit eines Hauses mit zwei bis vier Wohneinheiten; eine vom HUD genehmigte Eigentumswohnung; oder ein Fertighaus, das die FHA-Anforderungen erfüllt
• Der Kreditnehmer darf nicht mit Bundesschulden im Rückstand sein

Vor- und Nachteile von Eigenheimhypotheken

Vorteile erklärt

• Bietet Menschen Zugang zu einer Einnahmequelle: Für diejenigen mit geringem oder keinem Einkommen kann eine Eigenheimhypothek einen stetigen Geldfluss zur Deckung der Ausgaben ermöglichen.
• Ermöglicht es Menschen, das Eigenkapital des Hauses zu nutzen, ohne es zu verkaufen: Kreditnehmer können vom Wert ihrer Immobilie profitieren, ohne diese zunächst verkaufen und den Erlös verwenden zu müssen.

Nachteile erklärt

• Das Interesse summiert sich schnell: HECMs können problematisch sein, wenn der Zinssatz hoch ist oder Sie nur Anspruch auf einen variablen Zinssatz haben. Wenn Sie auf Zahlungen verzichten, summieren sich die aufgelaufenen Zinsen sehr schnell und es kann sein, dass zum Zeitpunkt des Umzugs kein Eigenkapital mehr in der Immobilie vorhanden ist. Für Sie und Ihre Erben bedeutet dies später eine Vermögensminderung.
• Gebühren können Ihre Kosten erhöhen: Sie sollten auch die Gebühren berücksichtigen. Sie müssen die Vor-HECM-Beratung bezahlen, bevor Sie sich überhaupt bewerben können. Bei der Kreditvergabe kann der Kreditgeber eine Bearbeitungsgebühr von bis zu 6.000 US-Dollar erheben, obwohl die Gebühr durch Bundesgesetz auf diesen Betrag begrenzt ist.Abschlusskosten wie Eigentumsversicherung, Kosten für Gutachten, Inspektionen und Aufnahmegebühren summieren sich schnell und können am Ende vier- oder sogar fünfstellig sein. Die FHA erhebt außerdem eine Vorabgebühr für die Hypothekenversicherungsprämie (MIP).Das sind nur die Vorlaufkosten. Jährliche oder monatliche Bearbeitungsgebühren und MIPs werden ebenfalls berechnet und zu Swip Health des Darlehens hinzugefügt.

Alternativen zu Eigenheim-Umwandlungshypotheken

Die HECM ist eine von drei Arten von umgekehrten Hypotheken. Jeder Typ wird von Menschen genutzt, die den Großteil ihrer Hypothek abbezahlt haben oder ihr Haus vollständig besitzen. Die anderen beiden Arten sind Einzweck-Umkehrhypotheken und proprietäre Umkehrhypotheken.

Einzweck-Umkehrhypotheken

Einzweck-Umkehrhypotheken werden von einigen Landes- und Kommunalverwaltungen sowie gemeinnützigen Organisationen angeboten. Dieser Typ ist günstiger als die anderen beiden, kann aber nur für einen Zweck verwendet werden, beispielsweise für Reparaturen oder Umbauten zu Hause.

Proprietäre umgekehrte Hypotheken

Proprietäre umgekehrte Hypotheken sind private umgekehrte Hypotheken, die nicht durch den Staat versichert sind. Diese Programme werden von Banken mit eigenen Geschäftsbedingungen angeboten. Möglicherweise finden Sie eine proprietäre umgekehrte Hypothek mit besseren Konditionen und damit verbundenen Gebühren als eine HECM.

Der Hauptnachteil vieler proprietärer umgekehrter Hypotheken besteht darin, dass es keine staatliche Versicherung des Sicherheitenwerts gibt. Wenn der Wert Ihres Hauses sinkt, müssen Sie möglicherweise auch den Kredit zurückzahlen. Die FHA versichert HECMs, sodass Sie die Differenz nicht ausgleichen müssen, wenn der Wert des Hauses sinkt.

Ist eine Eigenheimhypothek eine gute Idee?

Wenn Sie über viel Eigenkapital in Ihrem Haus, wenig oder gar kein anderes Vermögen verfügen und Einkommen oder Bargeld benötigen, kann eine Hypothek zur Umwandlung in Eigenheimkapital eine gute Lösung für Sie sein. Wenn Sie über andere Vermögenswerte verfügen, die Sie nutzen können, oder bereits über ein gutes, stabiles Einkommen verfügen, sollten Sie in Betracht ziehen, mit einem HECM zu warten, bis Sie es benötigen.