Was ist ein Leerverkauf?

Definition

ALeerverkaufist eine Immobilientransaktion, die stattfindet, wenn ein Hausbesitzer eine Immobilie für weniger verkauft, als er für die Hypothek schuldet, und der Kreditgeber der „kurzen“ Rückzahlung zustimmt.

Was ist ein Leerverkauf?

Ein Leerverkauf ist jeder Immobilienverkauf, bei dem der Verkaufserlös „unter“ des ursprünglichen Darlehensbetrags liegt. Dies geschieht, wenn ein Verkäufer eine Immobilie für weniger als Swip Health seines Kredits verkauft und der Kreditgeber sich bereit erklärt, weniger als den ihm ursprünglich geschuldeten Betrag nach allen Verkaufskosten zu akzeptieren.

Leerverkäufe werden häufig von notleidenden Hausbesitzern initiiert, die mit ihren Hypotheken nicht mehr zahlungsfähig sind (der Kreditsaldo übersteigt den fairen Marktwert des Hauses) und sich das Haus nicht leisten oder anderweitig behalten können, aber eine Zwangsvollstreckung vermeiden möchten. Sie können aber auch auftreten, wenn der akzeptierte Verkaufspreis für ein Haus höher ist als die Hypothek, aber nicht hoch genug, um alle Abschlusskosten und Provisionen zu bezahlen.

Bei einem erfolgreichen Leerverkauf erklärt sich der Kreditgeber in der Regel damit einverstanden, das Pfandrecht an der Immobilie im Austausch für die Rückzahlung des Kredits freizugeben. Er kann entweder den „Defizit“ oder die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kreditsaldo und der Rückzahlung erlassen oder mit dem Verkäufer einen Plan zur Begleichung der Restschuld ausarbeiten.Da der Kreditgeber bei einer solchen Transaktion eine kurzfristige Rückzahlung erhält, muss er in jedem Fall einem Leerverkauf zustimmen und wird dies im Allgemeinen nur tun, wenn dies dem Endergebnis des Kreditgebers zugute kommt. Wenn der Kreditgeber der Ansicht ist, dass der Hausbesitzer oder die Immobilie nicht für einen Leerverkauf geeignet ist, kann er den Verkauf ablehnen.

So funktioniert ein Leerverkauf

Ein legitimer Leerverkauf muss eine marktübliche Transaktion sein, an der ein unabhängiger Käufer und Verkäufer sowie ein gutgläubiger Kreditgeber beteiligt sind. Das Folgende ist ein Beispiel dafür, wie ein typischer Leerverkauf abläuft:

1. Ein Hausbesitzer hat ein Haus, das weniger wert ist als die Hypothek, muss es aber aufgrund einer Notlage verkaufen.
2. Der Verkäufer beauftragt einen Makler mit der Besprechung des Leerverkaufsvorschlags (in der Leerverkaufsterminologie als „Leerverkaufspaket“ bekannt).
3. Der Makler des Verkäufers wendet sich an den Kreditgeber, um zu beurteilen, ob er bereit ist, das Angebot in Betracht zu ziehen, und um herauszufinden, was der Kreditgeber für einen Leerverkauf benötigt.
4. Der Verkäufer arbeitet mit seinem Makler zusammen, um den Preis für das Haus festzulegen und es zum Verkauf anzubieten.
5. Ein Käufermakler macht dem Verkäufer ein Angebot für die Immobilie.
6. Käufer und Verkäufer verhandeln das Angebot über ihre jeweiligen Vertreter.
7. Der Vertreter des Verkäufers nimmt das Angebot im Namen des Verkäufers an und sowohl der Käufer als auch der Verkäufer unterzeichnen es, vorbehaltlich der Zustimmung des Kreditgebers.
8. Der Vertreter des Verkäufers legt dem Kreditgeber das Angebot zusammen mit dem Leerverkaufspaket vor, einschließlich des unterzeichneten Kaufvertrags, eines Härtebriefs, in dem erläutert wird, warum der Verkäufer das Haus nicht behalten kann, und einer Beschreibung der lokalen Markttrends, die den Leerverkauf unterstützen.
9. Der Kreditgeber prüft das Paket „unter dem Strich“ und antwortet schließlich mit Genehmigung, Ablehnung oder, in manchen Fällen, keiner Antwort. Wenn der Kreditgeber den Leerverkauf ablehnt, wird er häufig den Nettoerlös angeben, der für eine Genehmigung akzeptabel wäre. Im Falle einer Genehmigung sendet der Kreditgeber ein Genehmigungsschreiben für den Leerverkauf an den Verkäufer, in dem er die Rückzahlung des Darlehens als Gegenleistung für die Freigabe des Pfandrechts verlangt.
10. Das Treuhandkonto wird geschlossen und der Erlös geht an den Kreditgeber und nicht an den Verkäufer.

Voraussetzungen für einen Leerverkauf

Für einen Leerverkauf gibt es vier wesentliche Bestandteile, die in der Regel von auf Leerverkäufe spezialisierten Immobilienmaklern abgewickelt werden:

• Ein Unterwasserhaus: Dies bedeutet, dass ein Haus einen fairen Marktwert hat, der geringer ist als der Restbetrag der Hypothek des Hausbesitzers.
• Ein Verkäufer mit Schwierigkeiten: Die meisten Kreditgeber betrachten Arbeitsplatzverluste, unerwartete medizinische Kosten, den Tod des Hausbesitzers, Naturkatastrophen und den Militärdienst als akzeptable Belastungen für einen Leerverkauf, um nur einige Beispiele zu nennen. Was auch immer die Härte sein mag, es sollte ein klarer Anstoß für den Hausbesitzer sein, „leer“ zu verkaufen.
• Ein bereitwilliger Kreditgeber: Es macht keinen Sinn, weiterzumachen, wenn der Kreditgeber die Möglichkeit eines Leerverkaufs unmissverständlich ablehnt, was selten vorkommt. Der Kreditgeber sollte zumindest bereit sein, einen Leerverkaufsvorschlag in Betracht zu ziehen, aber je proaktiver und engagierter er sich gegenüber dem anfänglichen Ansatz des Maklers des Verkäufers zeigt, desto reibungsloser dürfte die Transaktion verlaufen.
• Ein qualifizierter Käufer: Käufer sollten idealerweise vorab qualifiziert oder genehmigt sein, keine übermäßigen Eventualverbindlichkeiten eingehen und hinsichtlich des Abschlusses flexibel sein.

Leerverkauf vs. Zwangsvollstreckung

Sowohl Leerverkäufe als auch Zwangsvollstreckungen bieten Hausbesitzern die Möglichkeit, über eine Immobilie zu verfügen, die sie nicht behalten können. Ein Leerverkauf ist jedoch eine Transaktion vor der Zwangsvollstreckung, bei der Sie ein Haus für weniger verkaufen, als Sie schulden. Eine Zwangsvollstreckung liegt vor, wenn ein Kreditgeber Ihr Haus zurücknimmt, nachdem Sie die erforderlichen Zahlungen nicht geleistet haben.

Ein Leerverkauf ist im Allgemeinen eine freiwillige, kooperative Verpflichtung mit einem Kreditgeber, die es Ihnen ermöglicht, Schulden zu begleichen oder erlassen zu bekommen, um den aggressiveren und in manchen Fällen unerwünschten Akt der Rücknahme durch den Kreditgeber bei der Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Kreditnehmer bevorzugen sie, weil eine Zwangsvollstreckung ihre Kreditwürdigkeit möglicherweise nicht so sehr beeinträchtigt; Darüber hinaus können sie schneller wieder auf die Beine kommen, da sie bereits nach zwei Jahren nach einem Leerverkauf ein neues Zuhause kaufen können, im Vergleich zu sieben Jahren nach einer Zwangsvollstreckung. Leerverkäufe nehmen auch weniger Zeit in Anspruch, nämlich bis zu 10 Monate im Vergleich zur Zwangsvollstreckungsfrist von bis zu einem Jahr. Kreditgeber bevorzugen aufgrund der geringeren Kosten auch Leerverkäufe.

Alternativen zu einem Leerverkauf

Wenn Ihre Hypothek nicht mehr läuft und Sie das Haus nicht behalten können, scheint ein Leerverkauf die einzige Möglichkeit zu sein, einer Zwangsvollstreckung zu entgehen. Möglicherweise stehen Ihnen aber auch andere Zwangsvollstreckungsalternativen zur Verfügung.

Besprechen Sie Ihre Situation mit Ihrem Kreditgeber, um festzustellen, ob Sie Anspruch auf eine Kreditänderung haben, bei der der Kreditgeber die Konditionen des bestehenden Kredits ändert, um die Notwendigkeit eines Leerverkaufs zu beseitigen (z. B. durch Reduzierung des Kapitalbetrags), oder auf eine Hypothekenrefinanzierung (Ersatz durch einen neuen Kredit).