Was ist der Unterschied zwischen Genossenschaften und Eigentumswohnungen?

Genossenschaftsgebäude, auch Genossenschaften genannt, werden oft mit New York City in Verbindung gebracht. Das liegt daran, dass es so viele davon gibt. Nach Angaben des New Yorker Finanzministeriums gab es im Jahr 2020 allein in Manhattan 149.120 Genossenschaftseinheiten, verglichen mit 68.526 Eigentumswohnungen.Eigentumswohnungen wurden erst in den 1960er Jahren groß, als die FHA-Richtlinien Regelungen für ihre Finanzierung vorsahen.

„Aus verfahrenstechnischen Gründen ist es für den Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, das ursprünglich als Mietwohnung diente, einfacher, es in eine Genossenschaft umzuwandeln als in eine Eigentumswohnung“, sagte Peter Palion. Palion ist CFP und Gründer von Master Plan Advisory in East Norwich, New York.

Weitere Brutstätten für Genossenschaften sind San Francisco, Atlanta, Boston, Seattle, Detroit, Chicago, Tucson, Phoenix und viele Städte in Florida.

Aber was sind die Unterschiede zwischen Eigentumswohnungen und Genossenschaften? Erfahren Sie mehr über die Unterschiede, einschließlich ihrer Eigentumsstruktur, Finanzierungsoptionen, Besteuerung, Preise, Steuern, Gebühren und Aufsichtsbehörde.

Eigentümerstruktur

Sowohl Genossenschaften als auch Eigentumswohnungen unterstehen einer Aufsichtsbehörde. Bei Genossenschaften handelt es sich um einen Ausschuss oder Vorstand. Bei Eigentumswohnungen handelt es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA). Das eine ist nicht besser oder schlechter als das andere. Es ist lediglich eine Frage der Präferenz.

Manche bevorzugen Eigentumswohnungen, weil sie das vollständige Eigentum bieten. Andererseits verkaufen Genossenschaften Bruchteilseigentum über Anteile, die für die Einheit spezifisch sind. Für beide Wohnungstypen besteht Anspruch auf eine Hausratversicherung.

Laut Palion:

„Die Hausbesitzerversicherung für eine Eigentumswohnung deckt die Wände, die Böden und die Decke ab, da die Einheit dem Eigentümer gehört. Wenn Sie jedoch eine Versicherung für eine Genossenschaft abschließen, ist das wie eine Mieterpolice, die den Inhalt, aber keine strukturellen Gegenstände abdeckt.“

Die Struktur selbst liegt nicht in der Verantwortung des Genossenschaftskäufers. Das liegt daran, dass sie nur das Recht erworben haben, die Einheit zu bewohnen, nicht die Einheit selbst.

Viele Eigentumswohnungsanlagen begrenzen die Anzahl der Mietobjekte als Prozentsatz der Gesamteinheiten. Die Spanne reicht oft von 80 % bis 50 % Eigentumswohnungen. Dadurch kann verhindert werden, dass der Komplex zu einer Mietwohnung wird, was zu einer Wertminderung führen kann. Die meisten Genossenschaften erlauben keine Untervermietung oder Vermietung.

Finanzierung

Unabhängig davon, ob es sich um eine Genossenschaft oder eine Eigentumswohnung handelt, kann eine Bank sie immer noch zurücknehmen, falls ein Käufer nicht in der Lage ist, die Hypothek zurückzuzahlen. Aber im Gegensatz zu Genossenschaften können HUD-genehmigte Eigentumswohnungen durch FHA-Hypotheken finanziert werden. Allerdings beteiligen sich nur bestimmte Banken an der Genossenschaftskreditvergabe. Und das erst, nachdem festgestellt wurde, dass es sich bei der Genossenschaft um ein qualifiziertes Gebäude auf der Genehmigungsliste der Bank handelt.

Eigentumswohnungen – die Teil einer einzelnen Ebene, mehrerer Ebenen oder freistehend sein können – werden separat finanziert. Die Immobilie ist gemäß den Landesgesetzen durch eine Treuhandurkunde oder Hypothek gesichert.

Preise, Steuern, Abgaben und Gebühren

Der Genossenschaftsausschuss oder Vorstand genehmigt den Verkaufspreis einer Einheit. Der Vorstand der Genossenschaft kann die Genehmigung des Kaufpreises einer Einheit ablehnen, wenn dieser so niedrig ist, dass er sich auf den Wert der Einheiten anderer Aktionäre auswirken könnte. Im Falle von Eigentumswohnungen sind HOAs nicht befugt, einen Verkauf oder Kauf zu verhindern.

Wenn es um Beiträge und Gebühren geht, zahlen sowohl der Käufer einer Genossenschaft als auch einer Eigentumswohnung monatliche Unterhaltszahlungen. Aber der Wohnungseigentümer zahlt an die HOA, während das Genossenschaftsmitglied an den Vorstand zahlt.

Im Falle einer Genossenschaft zahlt das Gebäude die Steuerschuld. Es wird unter den Mietern aufgeteilt und in deren monatliche Wartungsgebühren eingerechnet. Mit diesen Gebühren können die Gehälter eines Portiers, des Wartungspersonals und eines Gebäudeverwalters bezahlt werden.

Bei einer Eigentumswohnung gilt die Steuerbelastung direkt für die Wohneinheit, da der Käufer Eigentümer der Wohneinheit ist. Eine Eigentumswohnung wird steuerlich gesondert veranlagt, wobei in den meisten Fällen davon ausgegangen wird, dass der Käufer Eigentümer des Raums zwischen den Wänden, Böden und Decken ist – normalerweise bis zur Mitte. Die Steuern werden dann direkt an den Bezirksverwalter oder über das Pfändungskonto eines Kreditgebers gezahlt.

Die an eine Genossenschaft gezahlten Gebühren können höher sein als die HOA einer Eigentumswohnung. Wenn Verbesserungen im Gemeinschaftsbereich einer Eigentumswohnung vorgeschlagen werden, gehen Eigentümer, die gegen das Projekt sind, oft bestürzt davon.

„Sie erhalten einen Teil der Kosten, wenn die anderen Eigentumswohnungseigentümer und die HOA dem zustimmen“, sagte Palion.

Vorstände oder Ausschüsse und HOAs

Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt es kein Auswahlverfahren der Nachbarn. Es lässt sich zum Beispiel nicht verhindern, dass nebenan ein boomender Schlagzeuger einzieht. Andererseits überprüfen sich die Genossenschaftsaktionäre während des Aufnahmeverfahrens gegenseitig.

Sie erfordern oft ein Vorstellungsgespräch. Sie werden sich auch aktiv mit den Finanzberichten, Vermögenswerten, Verbindlichkeiten, Kreditauskünften und Bankkonten eines Antragstellers befassen. Sie können auch persönliche und berufliche Empfehlungsschreiben anfordern.

Der Vorgang mag auf den ersten Blick als schwerwiegender Verstoß gegen die Vertraulichkeit erscheinen. Aber die Aktionäre sind damit einverstanden, weil sie dadurch die Möglichkeit haben, andere auszuwählen, die sich in die Genossenschaft einkaufen und im Gebäude wohnen. Im Gegensatz dazu können Eigentümer von Eigentumswohnungen jahrelang in einer Eigentumswohnungsanlage leben und ihre Nachbarn nie wirklich kennen.

Da Genossenschaften von einem Ausschuss geleitet werden, haben sie das Recht, einen potenziellen Teileigentümer abzulehnen oder zu genehmigen. Es wurden jedoch Regeln für faires Wohnen erlassen, um zu verhindern, dass ein Genossenschaftsvorstand oder -ausschuss den Auswahlprozess zu weit treibt. Diskriminierung ist illegal.

Genossenschaften können auf lange Sicht teurer sein als Eigentumswohnungen. Dies gilt umso mehr, wenn ein Käufer eine persönliche Hypothek hält und gleichzeitig die Genossenschaftshypothek des Gebäudes bezahlt. Dies wird oft refinanziert, um die Kapitalverbesserungen des Gebäudes zu finanzieren.

Das Fazit

Wenn Sie Wert auf Ihre Freiheit und die Möglichkeit legen, zu tun, was Sie wollen und wann Sie möchten, bevorzugen Sie möglicherweise ein Einfamilienhaus.

„Wenn Sie in eine dieser Siedlungen einziehen, sei es eine Eigentumswohnung oder eine Genossenschaft, ist dort möglicherweise jemand, der Ihnen sagt, was Sie tun und was nicht und wofür Sie Ihr Geld ausgeben müssen“, sagte Palion.