Was eine Zonenabweichung ist und wie man sie erhält

Sind Sie schon einmal eine Straße in einer Stadt entlang gefahren und haben in derselben Straße verschiedene Gebäudetypen und Gebäudenutzungen gesehen? Es gibt zum Beispiel ein schönes viktorianisches Haus neben einem Pizzarestaurant. Diese Variation verschiedener Gebäudetypen in einem Gebiet ist nicht üblich, da in den meisten Orten Bebauungsbeschränkungen gelten.

Um den Immobilienwert hoch zu halten, werden von den Städten Bebauungsbeschränkungen eingeführt. Der Wert dieses viktorianischen Hauses ist beispielsweise viel höher, wenn es neben ähnlichen Häusern steht und nicht neben einer Pizzeria. Ein Beispiel für eine atypische Stadt ist Houston, in der es keine Zonenunterschiede gibt. Houston kontrolliert Gebäudetypen durch Urkundeneinschränkungen und Baugenehmigungen.

Warum Sie einen brauchen

Wenn Sie einen Standort für Ihr Unternehmen gefunden haben – sei es zum Bauen, zum Kaufen oder zum Mieten –, wurde Ihnen möglicherweise mitgeteilt, dass Sie eine Abweichung von der Bebauungsplanung benötigen, weil Ihre Art von Unternehmen von der angegebenen Bebauungsnutzung für dieses Gebiet abweicht. 

Beispielsweise möchten Sie möglicherweise ein Bauunternehmen in einem Gebiet betreiben, das für Einzelhandelsgeschäfte ausgewiesen ist. In diesem Fall müssen Sie sich möglicherweise an die örtliche Planungs- oder Bebauungsbehörde wenden und eine Abweichung (Ausnahme) vom aktuellen Bebauungstyp beantragen, bevor Sie Ihr Unternehmen eröffnen.

Eine Abweichung ist eine Ausnahme von einer Bebauungsbeschränkung, die die Nutzung des Landes außerhalb der Anforderungen der Bebauungseinteilung für dieses Gebiet erlaubt. Abweichungen können von einer Kommune für Unternehmen gewährt werden, die triftige Gründe für die Abweichung vorlegen und nachweisen können, dass die Abweichung den Immobilienwert nicht mindert oder die Nutzung der Immobilie durch die derzeitigen Bewohner beeinträchtigt. In manchen Fällen müssen Sie sich möglicherweise an den Stadtrat oder die Kommunalverwaltung wenden und Ihren Fall vertreten.​

Bebauungsgenehmigungen und Abweichungen

Eine Baugenehmigung ähnelt einer Varianz. Bebauungsgenehmigungen erlauben die Nutzung einer Immobilie für einen anderen als den in der Bebauungsplanung vorgesehenen Zweck, sofern die geschäftliche Nutzung die Nachbarschaft nicht beeinträchtigt. Eine Bebauungsgenehmigung oder -änderung kann in einer Reihe von Situationen erforderlich sein, die die Bebauungseinstufung des Grundstücks ändern können, wie zum Beispiel im Folgenden:

• wenn Sie am Bau oder Umbau eines Gebäudes beteiligt sind, wodurch sich dessen Klassifizierung ändern könnte;
• wenn Sie beabsichtigen, die Nutzung eines bestehenden Gebäudes auf eine andere Zoneneinteilung umzustellen;
• wenn Sie ein Bauwerk auf unbebautem Grundstück errichten möchten;
• wenn Sie die Landnutzung auf eine andere Bebauungsart umstellen möchten; oder
• wenn Sie Änderungen an einer nicht konformen Nutzung vornehmen, d. h. Sie nehmen eine Änderung an einer Struktur vor, die zuvor nicht mehr den aktuellen Bebauungsanforderungen entspricht.

Ein kompetenter Gewerbeimmobilienmakler, Bauunternehmer oder Leasingberater kann Ihnen bei der Erlangung einer Baugenehmigung oder Baugenehmigung behilflich sein. Bevor Sie mit dem Bau beginnen oder das Gebäude für geschäftliche Zwecke nutzen können, muss Ihnen die Bebauungs- oder Planungsbehörde die Genehmigung oder Abweichung erteilen.

Heimbasierte Unternehmen

Wenn Sie planen, ein Heimgeschäft in einem Wohngebiet zu gründen, müssen Sie je nach Art des Heimgeschäfts, das Sie betreiben, möglicherweise eine Zonenabweichung vereinbaren. Möglicherweise müssen Sie auch die Erlaubnis der Nachbarn einholen, bevor Sie Ihr Unternehmen betreiben können. 

Ein Paar möchte beispielsweise in diesem schönen viktorianischen Haus ein Bed & Breakfast einrichten. Es kommen Kunden zu ihnen nach Hause, aber immer nur einer nach dem anderen. Sie müssen bei der Stadt einen Antrag auf eine Abweichung stellen, da es sich bei dem Haus um ein Wohngebiet handelt. Sie müssen die Nachbarn befragen und deren Erlaubnis einholen. Anschließend müssen sie die Genehmigungen dem städtischen Bauplanungsamt zur Genehmigung vorlegen.

Der Prozess kann in Ihrer Stadt oder Gemeinde unterschiedlich sein. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde und teilen Sie ihr mit, dass Sie planen, ein Eigenheimunternehmen zu gründen und sich an die Anforderungen zu halten. Eine Abweichung zu erhalten kann ein zeitaufwändiger und teurer Prozess sein und Abweichungen werden häufig abgelehnt. Bevor Sie einen Kaufvertrag oder Mietvertrag für einen Geschäftsstandort abschließen, stellen Sie sicher, dass Sie die erforderliche Abweichung erhalten.