Verkauf von Verkäufer-Carry-Back-Hypotheken

Verkäufer, die Hypotheken zurücktragen, erklären sich damit einverstanden, ein Darlehen zu gewähren, um einem Hauskäufer beim Hauskauf zu helfen. Wenn Verkäufer sich bereit erklären, einen Teil des Kaufpreises zu finanzieren, erhalten sie Dokumente, die als Nachweis über die Konditionen des Darlehens dienen. Rückträge von Verkäufern können in Form einer Hypothek, einer Treuhandurkunde, eines Grundstücksvertrags oder sogar eines Pachtkaufs erfolgen und sind meist durch Schuldscheine abgesichert.

Wie Carry-Back-Hypotheken funktionieren

Wenn die Zinsen hoch sind oder die Kreditrichtlinien verschärft werden, bitten Käufer die Verkäufer, anstelle der Bank zu handeln und die Finanzierung für sie zu übernehmen. Wenn das Haus keine bestehenden Kredite hat, trägt der Verkäufer möglicherweise die gesamte Finanzierung, oder der Käufer erhält möglicherweise ein herkömmliches Festzinsdarlehen für einen Teil des Kaufpreises und bittet den Verkäufer, Swip Health zu finanzieren. Wenn für das Haus bereits ein Darlehen gesichert ist, können Verkäufer den Käufern die Übernahme der bestehenden Darlehenszahlungen überlassen, das Darlehen bleibt jedoch auf den Namen des Verkäufers. Die Differenz zwischen dem Verkaufspreis abzüglich der Anzahlung und dem bestehenden Darlehen ist das Eigenkapital, das der Verkäufer als Darlehen führen würde.

Gründe, warum Verkäufer Hypotheken zurücktragen

Verkäufer neigen dazu, Carry-Back-Hypotheken eher zuzustimmen, wenn der Immobilienmarkt schwach oder rückläufig ist, da eine vom Eigentümer getragene Finanzierung einen größeren Kreis von Käufern anzieht. Es erweitert auch den Käuferkreis, da es Menschen ermöglicht, eine Finanzierung zu erhalten, die sonst keinen Anspruch auf einen herkömmlichen Kredit hätten. Der Käufer erhält Zugang zu der Finanzierung, die er benötigt, und der Verkäufer erhält oft eine bessere Rendite als ein Geldmarktkonto oder eine ähnliche Anlage.

Verkäufer können im Gegenzug für das Angebot einer Eigentümerfinanzierung einen höheren Verkaufspreis erhalten. Viele Käufer sind bereit, mehr zu zahlen, wenn dies ihre einzig mögliche Option ist. Die monatlichen Zahlungen verschaffen dem Verkäufer außerdem eine zusätzliche Einnahmequelle, bis der Kredit abbezahlt ist. Wenn beim Verkauf der Immobilie Kapitalertragssteuern anfallen, können sie den finanzierten Teil aufschieben.

Nachteile von Verkäufer-Carry-Back-Hypotheken

Der Hauptnachteil von Carry-Back-Hypotheken besteht darin, dass der Käufer möglicherweise mit seinen Zahlungen in Verzug gerät und der Verkäufer ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten könnte. Nach der Zwangsvollstreckung, der Nachzahlung von Rückzahlungen an den bestehenden Kreditgeber und der Zahlung von Abschlusskosten und Immobilienprovisionen, wenn ein bestehender Kredit besteht, bleibt dem Verkäufer möglicherweise kein Eigenkapital mehr übrig. Verkäufer, die Hypotheken zurücktragen, haben auch Bargeld gebunden, indem sie es an der Immobilie sichern. Sie sind immer noch an der Immobilie beteiligt und können nicht weggehen.

Umwandlung des Verkäuferrücktrags in Bargeld

Auf dem Markt gibt es einen großen Pool privater Anleger, die regelmäßig Verkäufer-Carry-Back-Instrumente kaufen, diese jedoch nicht für den Nennwert bezahlen. Anleger achten auf die Rendite, die sie über die Laufzeit der Anlage erhalten, und diese Rendite kann erhöht werden, wenn der Anleger weniger als den fälligen Restbetrag zahlt. Die Rabatte variieren grundsätzlich, aber Verkäufer können je nach Folgendem mit einem Verlust von 10–30 % des unbezahlten Betrags rechnen:

• Würze: So lange erhält der Verkäufer bereits Zahlungen aus der Carry-Back-Finanzierung. Ein Verkäufer, der über einen Zeitraum von 12 Monaten pünktliche Zahlungen erhalten hat, erhält mehr Bargeld als ein Verkäufer, der eine brandneue Hypothek hält.
• Zinssatz: Je höher der Zinssatz, desto geringer ist der Abschlag. Ein niedrigerer Zinssatz lockt Anleger an, die einen höheren Rabatt wünschen.
• Laufzeit der Hypothek: Langfristige Hypotheken, beispielsweise eine 30-jährige Hypothek, sind für einen Anleger nicht so attraktiv wie eine kurzfristige Hypothek und werden daher in der Regel mit höheren Abschlägen verkauft als kurzfristige Hypotheken.
• Vorfälligkeitsentschädigungen und Verzugszinsen: Auch Carry-Back-Hypotheken, die eine Vorfälligkeitsentschädigung und einen Verzugszins beinhalten, sind für Anleger attraktiver, was sich auf den angewandten Diskontsatz auswirkt.
• Beleihungsquote: Bei niedrigeren Beleihungsquoten erhalten Sie günstigere Rabatte. Höhere Quoten gelten als größeres Risiko und die Rabatte sind höher.

Verkaufsgebühren

Der Anleger kann den Verkäufer einer Carry-Back-Hypothek auffordern, alle mit dem Verkauf der Schuldverschreibung und Hypothek verbundenen Kosten zu übernehmen. Diese Gebühren können Folgendes umfassen:

• Titelrichtlinie
• Treuhandgebühr
• Dokumentenvorbereitung
• Bewertung
• Erklärung des Begünstigten
• Kurier- und Überweisungen
• Aufnahme
• Kommission