Tipps, was bei einem Kaufvertrag für Wohnimmobilien zu verhandeln ist

ByDr. J. K. Hartmann

Einige Käufermakler besprechen mit ihren Kunden selten die verhandelbaren Punkte eines Wohnraumkaufvertrags. Sie kreuzen einfach die Kästchen entsprechend den örtlichen Gepflogenheiten an. Daran ist wirklich nichts auszusetzen, außer dass Käufer oder Verkäufer dadurch keine Wahl oder Mitspracherecht haben.

Verhandlungen können zu einem rundum besseren Deal führen. Käufer verdienen es, zu wissen, welche Vertragsteile geändert werden können, und in der Angelegenheit eine Stimme zu haben, wenn sie Hunderttausende von Dollar ausgeben. Ebenso sollten Verkäufer wissen, welche Dinge verhandelt werden können und ob bei den Verkaufskosten Spielraum besteht, da sich dies auf ihren Nettoerlös auswirken kann.

Was ist ein Kaufvertrag?

Per Definition ist ein Kaufvertrag ein Angebot des Käufers, das eine Reihe von Aspekten des Geschäfts detailliert beschreibt. Es kann eine Reihe von Artikeln enthalten, z. B. was im Verkauf enthalten ist und wann der Käufer es in Besitz nehmen kann. Es wird auch darauf eingegangen, wer in jeder Phase des Verkaufsverlaufs wofür bezahlt.

Die meisten Staaten verwenden ihre eigene Version des Kaufvertrags für Wohnimmobilien. In Texas werden diese Verträge beispielsweise „One to Four Family Residential Contracts“ genannt und von der Texas Real Estate Commission veröffentlicht.In Kalifornien heißen sie „Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions“ und die örtliche Association of Realtors aktualisiert sie fast jedes Jahr.

Notiz

Wohnraumkaufverträge können 10 oder mehr Seiten umfassen und es gibt immer noch weitere Dokumente und Formulare, die dem Hauptvertrag beiliegen können.

Überprüfen Sie die Vereinbarung

Alle Parteien sollten den Vertrag gründlich lesen, Fragen stellen und weiterhin Fragen stellen, wenn es irgendwelche Punkte oder Unklarheiten gibt oder wenn eine der Antworten, die sie erhalten, fehlt. Sie haben das Recht, die Einzelheiten Ihres Hausverkaufs oder -kaufs zu erfahren. Machen Sie von diesem Recht unbedingt Gebrauch. Denken Sie daran, wie viel Geld (und Zeit und Mühe) auf dem Spiel steht, und geben Sie sich nicht mit „hier beginnen“ und „dort unterschreiben“ zufrieden, was oft der Rhythmus des Abschlusses ist.

Suchen Sie nach Verhandlungspunkten

Es gibt einige Punkte in einem Kaufvertrag, die offen bleiben, damit die Parteien ihre eigenen Bedingungen ausarbeiten können. Dazu gehören:

Sind die Abschlusskosten in Stein gemeißelt?

Viele Menschen, die ein Haus kaufen, wissen nicht, wie hoch die Abschlusskosten sein können. Fragen Sie Ihren Immobilienmakler, ob Ihre Abschlusskosten verhandelbar sind, da sie sich auf eine Menge summieren. Bei Häusern, die im ersten Halbjahr 2021 verkauft wurden, betrugen die Abschlusskosten durchschnittlich 6.837 US-Dollar für ein Einfamilienhaus, und diese Zahl beinhaltet keine Steuern. Im District of Columbia, New York, Delaware, Washington und Maryland waren sie viel höher.

Einige Verkäufer geben an, dass sie es vorziehen, einfach den Verkaufspreis zu reduzieren und den Käufer alle Verkaufskosten bis auf die Provision zahlen zu lassen, aber das kommt selten vor. Wenn der Käufer den Anteil des Verkäufers an den Abschlusskosten zahlen würde, würde dies bedeuten, dass vorab viel mehr Geld für den Abschluss aufgebracht werden müsste. Käufer sind oft knapp bei Kasse, daher ist diese Option nicht sehr verbreitet.

Dennoch ist es nicht ungewöhnlich, dass Verkäufer ihren Käufern „Gutschriften“ für die Abschlusskosten gewähren. Der Kompromiss erfolgt gegen einen höheren Verkaufspreis. Dies könnte eine erwägenswerte Option sein, wenn Käufer sehr knapp bei liquiden Mitteln sind.

Wer welche Kosten trägt, ist ebenfalls eine Verhandlungssache. Es kommt nicht selten vor, dass ein Verkäufer einen größeren Teil dieser Gebühren übernimmt, da der Verkäufer das Geld bei einem Verkauf erhält und der Käufer es aus eigener Tasche ausgeben muss.

Notiz

Wenn Sie an einem Geschäft mit mehreren Angeboten beteiligt sind, sollten Sie bei den Abschlusskosten nicht zu weit von den örtlichen Gepflogenheiten abweichen. Dies könnte Ihre Chancen beeinträchtigen, dass ein Verkäufer Ihr Angebot annimmt.

Welche Artikel und Gebühren sind verhandelbar?

Bei einigen dieser Gebühren und Kosten besteht ein größerer Spielraum als bei anderen:

  • Übertragungssteuern
  • Treuhandgebühren
  • Eigentumsversicherung des Eigentümers
  • Vorgeschriebene staatliche Offenlegungen
  • HOA-Überweisungsgebühren und Dokumentationsgebühren
  • Inspektionen und Berichte
  • Der Zeitrahmen, innerhalb dessen der Verkäufer Offenlegungen vorlegen muss
  • Zeitraum zur Durchführung aller Käuferinspektionen
  • Die Zeit, die dem Käufer zur Einholung eines Gutachtens zur Verfügung steht
  • Die Zeit, die der Käufer benötigt, um eine Kreditgenehmigung zu erhalten
  • Persönliche Eigentumsgegenstände, die im Haushalt verbleiben
  • Einrichtungsgegenstände, die möglicherweise vom Verkauf ausgeschlossen sind
  • Der Zeitraum für die Schließung des Treuhandkontos
  • Der Zeitraum für die Freigabe von Eventualverbindlichkeiten, wie z. B. dem Verkauf eines bestehenden Hauses
  • Der Zeitraum für den letzten Rundgang
  • Der Zeitraum für den Besitz
  • Pauschalierter Schadensersatz (der Betrag, den eine Partei der anderen wegen Vertragsbruch zu zahlen hat)
  • Streitbeilegung
  • Die Zeit bis zur Annahme eines Angebots

Auch die Höhe des Arbeitsgeldes kann ausgehandelt werden. Dabei handelt es sich um die Anzahlung, die Sie zum Zeitpunkt der Abgabe Ihres Angebots auf das Haus hinterlegen. Dies kann für den Verkäufer jedoch ein Anreiz sein, das Angebot des Käufers anzugreifen, daher gibt es hier nicht immer viel Spielraum.