Steuervorschriften beim Verkauf von Immobilien, die Ihnen geschenkt wurden

Verkaufen Sie eine Immobilie, die Sie geerbt oder geschenkt bekommen haben? Vermögensübertragungen, die vor dem Tod des ursprünglichen Eigentümers erfolgen, sind Schenkungen und keine Vermächtnisse, und das Steuergesetz unterscheidet zwischen beiden. Möglicherweise erhalten Sie eine Immobilie oder einen anderen Besitz als Geschenk, möchten aber lieber den Barwert des Vermögenswerts erhalten.

Für Schenkungsempfänger gelten andere steuerliche Konsequenzen als für Erbschaftsempfänger, wenn sie sich zum Verkauf entschließen.Hier sind die Steuerregeln, die Sie kennen sollten.

Geschenke sind kein Einkommen 

Der Internal Revenue Service (IRS) betrachtet Geschenke nicht als Einkommen, selbst wenn es sich um Bargeld handelt. Ihre wohlhabende Großmutter kann Ihnen eine Million Dollar geben, und Sie schulden dem IRS keinen einzigen Cent.

Sie schulden dem IRS auch keine Schenkungssteuer, wenn Ihre Großmutter Ihnen ein Sachgeschenk macht. Sie müssen diese Steuer jedoch möglicherweise zahlen, wenn Sie die Schenkung verschenken oder sie deutlich unter ihrem Marktwert verkaufen.  

Der jährliche Ausschluss und die lebenslange Befreiung 

Im Steuerjahr 2023 könnten Sie 17.000 US-Dollar pro Jahr in bar oder Eigentum an jede Einzelperson verschenken, ohne dass Schenkungssteuer anfällt. Für das Jahr 2024 wurde die Grenze auf 18.000 US-Dollar erhöht. Wenn Sie mehr verschenken, wird dies auf Ihre lebenslange Befreiung angerechnet.

Die lebenslange Befreiung beträgt 12,92 Millionen US-Dollar für 2023 und 13,61 Millionen US-Dollar für 2024. Die Befreiung verringert sich schrittweise um jedes Geschenk, das Sie im Jahr 2023 pro Person und Jahr über 17.000 US-Dollar machen (18.000 US-Dollar für 2024). Alles, was übrig bleibt, schützt Ihren Nachlass vor der Zahlung der Erbschaftssteuer, wenn Sie sterben, vorausgesetzt, der Wert Ihres Nachlasses ist gleich oder kleiner als der verbleibende lebenslange Freibetrag.

Ein Geschenk unter dem Marktwert verkaufen

Wenn Sie ein Geschenk verkaufen, das Sie erhalten haben, hängt die Art und Weise, wie es behandelt wird, vom Marktwert des Geschenks und davon ab, wie viel Gewinn Sie gegebenenfalls erzielen.

Angenommen, Ihre Großmutter ist eine berühmte Künstlerin und schenkt Ihnen ein Gemälde im Wert von 1 Million Dollar. Sie drehen sich um und verkaufen es für 500.000 Dollar. Das IRS geht davon aus, dass Sie dem Käufer ein Geschenk im Wert von 500.000 US-Dollar gemacht hätten, da das Kunstwerk Ihrer Großmutter einen Wert von 1 Million US-Dollar hatte.

Das sind 485.000 US-Dollar mehr als Ihr jährlicher Freibetrag von 15.000 US-Dollar. Sie müssten also die 485.000 US-Dollar von Ihrem lebenslangen Freibetrag abziehen.

Die Kapitalertragskostenbasis von geschenktem Eigentum

Wenn Sie sich entscheiden, die Schenkung zum fairen Marktwert zu verkaufen, müssen Sie den Kapitalgewinn oder -verlust melden und müssen möglicherweise Kapitalertragssteuer zahlen, wenn Sie einen Gewinn erzielen. 

Kapitalgewinne oder -verluste aus geschenktem Eigentum, das der Schenker zu Lebzeiten erhalten hat, werden auf der Grundlage der Anschaffungskosten des ursprünglichen Eigentümers im Vermögenswert berechnet. Die Kostenbasis würde jedoch auf den Wert „angehoben“ werden, den es am Tag seines Todes hatte, wenn Sie die Immobilie stattdessen erben würden – wenn der ursprüngliche Eigentümer beschließen würde, bis zu seinem Tod zu warten, um es Ihnen zu vererben.

Das kann einen großen Unterschied machen. Die Schenkungsbasis ist der Betrag, den der ursprüngliche Eigentümer für die Immobilie bezahlt hat, zuzüglich oder abzüglich etwaiger Anpassungen. Typische Anpassungen, die die Basis erhöhen, sind umfangreiche Reparaturen und Verbesserungen sowie etwaige mit dem Verkauf verbundene Kosten, wie z. B. Maklerprovisionen.

Typische Anpassungen, die die Basis verringern, umfassen Abschreibungen, die der Vorbesitzer möglicherweise für die Vermietung der Immobilie geltend gemacht hat. Auch dieser Wertverlust wird an den neuen Eigentümer weitergegeben. Der Gewinn oder Verlust des Empfängers aus dem Geschenk wäre der Verkaufspreis abzüglich dieser angepassten Kostenbasis.

Ein Beispiel für die Kostenbasis vor dem Tod

Nehmen wir an, einer Ihrer Eltern übergibt Ihnen vor seinem Tod sein 300.000-Dollar-Haus. Sie zahlten vor 30 Jahren 80.000 US-Dollar dafür und führten im Laufe der Jahre Verbesserungen im Wert von 40.000 US-Dollar durch. Ihre Kostenbasis beträgt daher 120.000 US-Dollar (80.000 US-Dollar plus 40.000 US-Dollar). Sie würden einen Kapitalgewinn von 180.000 US-Dollar erzielen, wenn Sie das Haus für 300.000 US-Dollar verkaufen würden.

Ein Beispiel für die Kostenbasis nach dem Tod

Nehmen wir nun an, Ihr Elternteil überträgt Ihnen im Rahmen seines Nachlassplans nach seinem Tod das Haus. Die Situation ist aufgrund dieser Erhöhung der Basis ganz anders. Es gibt keinen steuerpflichtigen Kapitalgewinn, wenn der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Todes 300.000 US-Dollar beträgt und Sie sie für 300.000 US-Dollar verkaufen. In beiden Fällen erhalten Sie 300.000 US-Dollar, aber im zweiten Szenario müssen Sie nichts davon an die Steuerbehörde abgeben.

Die Haltedauer für geschenktes Eigentum 

Der Empfänger der Schenkung erhält außerdem die Haltedauer des Schenkers an der Immobilie, um festzustellen, ob es sich um einen langfristigen oder kurzfristigen Gewinn handelt. Es handelt sich um einen kurzfristigen Gewinn, wenn der Spender den Vermögenswert ein Jahr oder weniger hält. Es ist ein langfristiger Gewinn, wenn sie den Vermögenswert länger als ein Jahr halten.

Diese Haltedauer ist ein wichtiger Unterschied, da sie den Satz bestimmt, mit dem Ihr Kapitalgewinn besteuert wird. Ein kurzfristiger Gewinn wird entsprechend Ihrer Steuerklasse als ordentliches Einkommen besteuert. Für die Steuerjahre 2023 und 2024 liegen die normalen Bundessteuersätze zwischen 0 % und 37 %.

Die Sätze für langfristige Gewinne betragen 0 %, 15 % und 20 %, abhängig von Ihrem zu versteuernden Einkommen. Die meisten Menschen fallen in die 15 %-Kategorie.

Aus steuerlicher Sicht sind langfristige Gewinne vorteilhafter als kurzfristige Gewinne. Angenommen, Sie sind Single und verdienen im Steuerjahr 2024 80.000 US-Dollar. Sie würden eine langfristige Kapitalertragssteuer von 15 % zahlen, aber Sie würden 22 % für jeden Dollar in der Steuerklasse von 22 % zahlen, wenn der Gewinn kurzfristig wäre, und Sie würden entsprechend Ihrer Steuerklasse besteuert. Das ist ein erheblicher Unterschied von 7 %.

Tipps zur Aufzeichnung von geschenktem Eigentum

Bitten Sie den Spender, Ihnen die Kostenbasis der Immobilie mitzuteilen und Ihnen das Datum des ursprünglichen Kaufs mitzuteilen. Versuchen Sie, eine Kopie einer Treuhandabrechnung oder einer anderen Dokumentation zu erhalten, damit Sie den Betrag und das Kaufdatum nachweisen können.

Sie sollten außerdem eine Schätzung des fairen Marktwerts der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkungsübertragung einholen, da der Marktwert manchmal bei Gewinn- oder Verlustberechnungen eine Rolle spielen kann. Diese Schätzung kann so einfach sein wie die Beauftragung einer Immobilienbewertung. 

Steuerstrategien für Schenkungsobjekte

Wenn Sie eine Immobilie geschenkt bekommen, denken Sie darüber nach, mindestens zwei von fünf Jahren in der Immobilie zu wohnen, bevor Sie sie verkaufen. Dieser Aufenthaltszeitraum kann dazu beitragen, dass Sie Anspruch auf einen Kapitalertragsausschluss von bis zu 250.000 US-Dollar beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes haben, wenn Sie Single sind, oder 500.000 US-Dollar, wenn Sie verheiratet sind und eine gemeinsame Steuererklärung einreichen. Es gelten auch andere Regeln.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)