So funktionieren Hypothekendarlehen im Immobilienbereich

Der Kauf einer Immobilie „vorbehaltlich“ bedeutet, dass ein Käufer im Wesentlichen den verbleibenden Hypothekensaldo des Verkäufers übernimmt, ohne dies gegenüber dem Kreditgeber offiziell zu machen. Dieser Ansatz ermöglicht es dem Käufer, die Immobilie zu erwerben, ohne eine neue Hypothek aufzunehmen oder sich für eine Finanzierung durch einen herkömmlichen Kreditgeber zu qualifizieren. Stattdessen übernehmen sie lediglich die Verantwortung für den verbleibenden Hypothekensaldo des Verkäufers.

Dies ist eine beliebte Strategie bei Immobilieninvestoren und kann bei steigenden Zinsen auch eine attraktive Finanzierungsoption für allgemeine Hauskäufer sein. Es gibt jedoch einige wichtige Überlegungen hinsichtlich des damit verbundenen potenziellen Risikos. Bei diesen Vereinbarungen übernimmt der Käufer faktisch die bestehenden Hypothekenschulden ohne jegliche Garantien oder Absicherungen des Kreditgebers. 

Erfahren Sie mehr über den Kaufvorbehalt, seine Funktionsweise und die Vor- und Nachteile dieser Strategie.

Was bedeutet der Kauf „vorbehaltlich“ bei Immobilien?

Beim Kauf unter Vorbehalt handelt es sich um den Kauf eines Eigenheims unter Vorbehalt der bestehenden Hypothek. Das bedeutet, dass der Verkäufer die bestehende Hypothek nicht zurückzahlt. Stattdessen übernimmt der Käufer die Zahlungen.Der unbezahlte Restbetrag der bestehenden Hypothek wird dann als Teil des Kaufpreises des Käufers berechnet.

Angenommen, der Verkäufer hat eine Hypothek über 200.000 US-Dollar aufgenommen. Sie zahlten 150.000 US-Dollar davon, bevor sie beschlossen, das Haus zu verkaufen. Die neuen Käufer würden dann die restlichen 50.000 US-Dollar bezahlen.

Im Rahmen einer Vereinbarung leistet der Käufer weiterhin Zahlungen an die Hypothekenbank des Verkäufers. Es besteht jedoch keine offizielle Vereinbarung mit dem Kreditgeber. Eine gesetzliche Verpflichtung des Käufers zur Zahlung besteht nicht. Sollte der Käufer den Kredit nicht zurückzahlen, könnte das Haus durch Zwangsvollstreckung verloren gehen. Es würde jedoch auf den Namen des ursprünglichen Hypothekengläubigers (d. h. des Verkäufers) lauten.

Gründe, warum ein Käufer eine Immobilie erwerben kann

Der größte Vorteil des Immobilienkaufs besteht darin, dass dadurch die Kosten für den Hauskauf gesenkt werden. Es fallen keine Abschlusskosten, Abschlussgebühren, Maklerprovisionen oder andere Kosten an. Für den Immobilieninvestor, der plant, die Immobilie später zu vermieten oder weiterzuverkaufen, bedeutet das mehr Spielraum für Gewinne.

Für die meisten Hauskäufer besteht der Hauptgrund für den Kauf von Vorbehaltsobjekten darin, den bestehenden Zinssatz des Verkäufers zu übernehmen. Wenn die aktuellen Zinssätze bei 4 % liegen und ein Verkäufer einen festen Zinssatz von 2 % hat, kann diese Abweichung von 2 % einen großen Unterschied in der monatlichen Zahlung des Käufers bewirken. Zum Beispiel:

• Eine Hypothek in Höhe von 200.000 US-Dollar zu einem Zinssatz von 2 % wird mit einer Zahlung von 739,24 US-Dollar pro Monat amortisiert.
• Eine Hypothek in Höhe von 200.000 US-Dollar zu einem Zinssatz von 4 % wird mit einer Zahlung von 954,83 US-Dollar pro Monat amortisiert.
• Unter diesen Umständen beträgt die monatliche Ersparnis für einen Käufer 215,59 $ oder 2.587,08 $ pro Jahr.

Ein weiterer Grund, warum bestimmte Käufer am Kauf eines Eigenheims interessiert sind, besteht darin, dass sie möglicherweise keinen Anspruch auf ein herkömmliches Darlehen mit günstigen Zinssätzen haben. Die Übernahme des bestehenden Hypothekendarlehens könnte im Laufe der Zeit bessere Konditionen und niedrigere Zinskosten bieten.

3 Arten von Subjektoptionen

Nicht alle Kreditnehmer sehen gleich aus. Typischerweise gibt es drei Arten von Subjektoptionen.

Ein direktes Thema: Bargeld zum Ausleihen

Der häufigste Fall tritt auf, wenn ein Käufer die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem bestehenden Darlehenssaldo des Verkäufers in bar bezahlt. Wenn der bestehende Kreditsaldo des Verkäufers beispielsweise 150.000 US-Dollar beträgt und der Verkaufspreis 200.000 US-Dollar beträgt, muss der Käufer dem Verkäufer 50.000 US-Dollar geben.

Ein direktes Problem mit Rücktrag des Verkäufers

Verkäuferrückträge, auch „Verkäuferfinanzierung“ oder „Eigentümerfinanzierung“ genannt, treten am häufigsten in Form einer zweiten Hypothek auf. Ein Verkäuferrücktrag könnte auch ein Grundstücksvertrag oder ein Instrument zum Verkauf einer Pachtoption sein.

Angenommen, der Verkaufspreis des Hauses beträgt 200.000 US-Dollar und der Kreditsaldo beträgt 150.000 US-Dollar. Der Käufer leistet eine Anzahlung von 20.000 US-Dollar. Der Verkäufer würde den Restbetrag von 30.000 US-Dollar zu einem separaten Zinssatz und zu den zwischen den Parteien ausgehandelten Konditionen begleichen. Der Käufer würde sich bereit erklären, eine Zahlung an den Kreditgeber des Verkäufers und eine separate Zahlung zu einem anderen Zinssatz an den Verkäufer zu leisten.

Rundum-Vorbehalt

Ein Wrap-Around-Betrag gewährt dem Verkäufer einen Zinsvorrang, da der Verkäufer mit dem bestehenden Hypothekensaldo Geld verdient. Ein Wrap-Around-Darlehen ist ein weiteres Darlehen, das das erste Darlehen enthält und über den Verkäufer finanziert werden kann.

Nehmen wir im obigen Beispiel an, dass die bestehende Hypothek mit einem Zinssatz von 2 % verzinst ist. Wenn der Verkaufspreis 200.000 US-Dollar beträgt und der Käufer 20.000 US-Dollar anzahlt, beträgt der Rücktrag des Verkäufers 180.000 US-Dollar.

Durch die Belastung des Käufers mit 3 % erhält der Verkäufer 1 % auf die bestehende Hypothek in Höhe von 150.000 $ und 3 % auf Swip Health in Höhe von 30.000 $. Der Käufer würde 3 % auf 180.000 $ zahlen.

Vorbehaltlich vs. Kreditannahme

Bei einer Gegenstandstransaktion teilt weder der Verkäufer noch der Käufer dem bestehenden Kreditgeber mit, dass der Verkäufer die Immobilie verkauft hat. Der Käufer beginnt mit den Zahlungen und holt sich nicht die Erlaubnis der Bank, den Kredit zu übernehmen.

Nicht jede Bank stellt einen Kredit mit der Überweisung fällig. In bestimmten Situationen sind manche Banken einfach froh, dass jemand – irgendjemand – die Zahlungen leistet.

Allerdings können Banken aufgrund der Fälligkeitsklausel in der Hypothek oder Treuhandurkunde von ihrem Recht Gebrauch machen, einen Kredit zu kündigen, was ein Risiko für den Käufer darstellt. Wenn der Käufer auf Verlangen der Bank nicht über das nötige Bargeld verfügt, um den Kredit zurückzuzahlen, könnte die Bank eine Zwangsvollstreckung einleiten.

Eine Kreditübernahme unterscheidet sich hingegen von einem Transaktionsgegenstand. Wenn ein Käufer eine Kreditübernahme vornimmt, übernimmt der Käufer den Kredit mit Zustimmung der Bank formell. Diese Methode bedeutet, dass der Name des Verkäufers aus dem Kredit entfernt wird und der Käufer wie bei jeder anderen Finanzierungsart für den Kredit qualifiziert ist.

Im Allgemeinen erhebt die Bank für die Abwicklung einer Kreditübernahme vom Käufer eine Übernahmegebühr. Die Gebühr ist viel geringer als die Gebühren für die Aufnahme eines herkömmlichen Kredits.VA-Darlehen und FHA-Darlehen ermöglichen eine Kreditübernahme. Bei den meisten herkömmlichen Krediten ist dies jedoch nicht der Fall.

Vor- und Nachteile des Immobilienkaufs

Vorbehaltliche Immobilien bedeuten einen schnelleren und einfacheren Hauskauf, keine kostspieligen oder schwer zu qualifizierenden Hypothekendarlehen und potenziell höhere Gewinne, wenn Sie das Haus umtauschen oder weiterverkaufen möchten.

Auf der anderen Seite bergen Häuser ein Risiko für Käufer. Da die Immobilie rechtlich immer noch in der Haftung des Verkäufers liegt, könnte sie im Falle einer Insolvenz beschlagnahmt werden. Darüber hinaus könnte der Kreditgeber eine vollständige Rückzahlung verlangen, wenn er feststellt, dass das Haus in den Besitz übergegangen ist. Auch bei Hausratversicherungen kann es zu Komplikationen kommen.

Das Fazit

Während ein Verkaufsobjekt für manche wünschenswert erscheinen mag, birgt es Risiken für Käufer und Verkäufer. Bevor Sie eine solche Vereinbarung abschließen, sollten Sie die verschiedenen Optionen sowie deren Vor- und Nachteile kennen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)