So erhalten Sie eine Hypothek, wenn Sie im Ruhestand sind

Sie haben vielleicht schon Geschichten von angehenden Rentnern gehört, die planen, nach der Pensionierung umzuziehen, sich ein neues Zuhause suchen und die Hypothek aufnehmen, bevor sie tatsächlich in Rente gehen. Sie glauben, dass sie im Ruhestand keine Hypothek mehr aufnehmen können.

Das muss man nicht so machen. Sobald Sie im Ruhestand sind, können Sie eine Hypothek aufnehmen.

Ermittlung des Einkommens für Rentner

Rentner gehen davon aus, dass sie aufgrund mangelnden Einkommens keinen Anspruch auf eine Hypothek haben, wenn sie keinen Gehaltsscheck haben. In Wirklichkeit verfügen Kreditgeber über zwei unten beschriebene Methoden, mit denen sie das Einkommen eines Rentners berechnen können, der auf sein Vermögen zurückgreift.

Inanspruchnahme aus der Ruhestandsmethode

Für Rentner, die einem Plan folgen, bei dem sie bereits im Ruhestand sind, aber möglicherweise den Beginn der Sozialversicherung oder des Renteneinkommens verzögern, ist die Verwendung der „Inanspruchnahme des Vermögens“-Methode zur Einkommensermittlung die günstigste Option. So funktioniert es.

Solange der Kreditnehmer 59 1/2 Jahre oder älter ist, kann der Kreditgeber kürzliche Abhebungen von Rentenkonten als Einkommensnachweis verwenden.Nehmen wir zum Beispiel an, dass aktuelle Kontoauszüge Abhebungen von 4.500 US-Dollar pro Monat von einer IRA ausweisen. (Der Kreditgeber muss Abhebungen für mindestens zwei Monate sehen.) Diese 4.500 US-Dollar würden als monatliches Einkommen gelten. Manchmal benötigt der Kreditgeber ein Schreiben eines Finanzplaners oder eines Finanzinstituts, in dem diese Abhebungsbeträge bestätigt werden.

Asset-Depletion-Methode

Für Rentner mit viel angelegtem Vermögen kann die Vermögenserschöpfungsmethode zur Einkommensermittlung gut funktionieren. Bei dieser Methode geht der Kreditgeber vom aktuellen Wert der finanziellen Vermögenswerte aus. Anschließend ziehen sie den Betrag ab, der für die Anzahlung und die Abschlusskosten verwendet wird. Sie nehmen 70 % des Restbetrags und teilen ihn durch 360 Monate.

Angenommen, jemand verfügt über ein Finanzvermögen von 1 Million US-Dollar. Sie werden 50.000 US-Dollar als Anzahlung verwenden. Damit bleiben 950.000 US-Dollar übrig. Nehmen Sie 70 % davon, also 665.000 US-Dollar, und dividieren Sie durch 360. Das Ergebnis, 1.847 US-Dollar, ist das monatliche Einkommen, das zur Qualifizierung des Kreditnehmers verwendet wird.

Selbstverständlich würden bei Verwendung der oben genannten Methoden zusätzlich zum Einkommen auch alle anderen Einkommensquellen wie Renteneinkommen, Sozialversicherungseinkommen oder monatliche Renteneinkommen gezählt.

Verhältnis von Schulden zu Einkommen und Wohnkosten

Sobald das Einkommen ermittelt ist, müssen Ihr Gesamtschulden-Einkommens-Verhältnis und Ihre Wohnkostenquote den Anforderungen des Kreditgebers entsprechen.

Verhältnis von Schulden zu Einkommen

Bei einer qualifizierten Hypothek (QM), die den Safe-Harbor-Anforderungen entspricht, können nicht mehr als 43 % Ihres Einkommens für den Schuldendienst verwendet werden. Dieses Verhältnis von Schuldenzahlungen zu Einkommen wird als „Schulden-Einkommens-Verhältnis“ bezeichnet.

Zu den Schulden gehören erforderliche Zahlungen wie Unterhalt und Kindesunterhalt. Es berücksichtigt auch Autozahlungen, Studienkreditzahlungen, Mindestzahlungen per Kreditkarte und die gesamte voraussichtliche Hauszahlung, einschließlich Kapital, Zinsen, Grundsteuern und Versicherung.

Eine Sache, die Rentnern in diesem Bereich in Schwierigkeiten bringen kann, ist die Mitzeichnung von Krediten für erwachsene Kinder. Auch wenn Sie Mitunterzeichner sind, können diese Zahlungen als erforderliche Schuldenzahlungen gelten und Ihre Fähigkeit, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, beeinträchtigen.

Wohnkostenquote

Ihre Wohnkosten umfassen den Kapital- und Zinsanteil der Hypothek sowie Steuern und Versicherungen (sogenannte PITI). Dieses Verhältnis muss unter 28 % liegen, d. h. Ihre Wohnkosten dürfen 28 % Ihres Einkommens nicht überschreiten. PITI plus andere Schuldenverpflichtungen (z. B. Kreditkarte oder Unterhalt für Kinder) sollten nicht mehr als 36 % betragen.

Nutzen Sie unseren Hypothekenrechner, um Ihre monatliche Wohnzahlung zu schätzen, einschließlich Kapital, Zinsen, Grundsteuern und Hausbesitzerversicherung (plus privater Hypothekenversicherung oder PMI, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 % beträgt).

Anforderungen an die Kreditwürdigkeit

Jeder Kreditgeber hat seine eigenen Kreditwürdigkeitsrichtlinien, aber eines ist sicher: Je niedriger Ihre Kreditwürdigkeit, desto höher Ihr Zinssatz. Wenn Sie die besten Zinssätze wünschen, sollten Sie eine Kreditwürdigkeit von 780 oder besser erreichen.Eine bessere Kreditwürdigkeit kann Ihnen auch in anderen Qualifikationsbereichen mehr Spielraum verschaffen.

Belegungsstatus

Ein weiterer Faktor, der zur Bestimmung des Zinssatzes einer Hypothek herangezogen wird, ist die beabsichtigte Belegung. Wird es ein Haupt- oder Zweitwohnsitz sein? Primärwohnungen erhalten bessere Preise.

Anzahlung

Als Rentner kann Ihre erforderliche Anzahlung je nach verwendeter Einkommensmethode variieren. Bei der Drawdown-in-Retirement-Methode können Sie eine Anzahlung von nur 5 % leisten. Planen Sie für die Asset-Depletion-Methode eine Anzahlung von 30 % ein.

Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Anzahlung dadurch zu begleichen, dass Sie einen großen Teil des Bargelds aus einer IRA oder einem anderen steuerbegünstigten Altersvorsorgeplan abheben, beachten Sie, dass es sich bei der Abhebung ausschließlich um steuerpflichtiges Einkommen handelt und dass die Abhebung eines großen Teils in einem einzigen Jahr dazu führen kann, dass Sie in eine höhere Steuerklasse gelangen.

Liquidität nach Abschluss

Eine weitere Anforderung wird die Höhe der nach dem Abschluss verfügbaren liquiden Mittel sein, die Ihnen zur Verfügung stehen. Kreditgeber möchten sicherstellen, dass Sie nach dem Kauf des Hauses mindestens bis zu sechs Monate Gesamtwohnkosten (PITI) als verbleibende Rücklage haben.

Andere Kreditoptionen

Wenn Sie sich als Veteran qualifizieren, möchten Sie möglicherweise einen VA-Kredit in Betracht ziehen. Bei einem VA-Darlehen können Sie keine Anzahlung leisten, aber statt einer Anzahlung zahlen Sie eine Finanzierungsgebühr, die bei Erstnutzern des Programms 2,3 % des Darlehensbetrags betragen kann und 3,6 %, wenn Sie in der Vergangenheit ein VA-Darlehen aufgenommen haben. Diese Fördergebühr kann in das Darlehen eingezahlt werden.

VA-Darlehen erfordern ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von 41 % oder weniger und erfordern ein gewisses monatliches Resteinkommen.Das Resteinkommen kann ermittelt werden, indem der Zweijahresdurchschnitt Ihrer Dividenden- und Zinserträge aus Anhang B Ihrer Steuererklärung herangezogen wird.

Sollten Sie im Ruhestand eine Hypothek aufnehmen?

Welche Hypothek ist die beste für einen Rentner? Wahrscheinlich keine. Untersuchungen zeigen, dass es den meisten Rentnern besser geht, ihre Hypothek vor der Pensionierung abzubezahlen.Eine bemerkenswerte Ausnahme wären jedoch vermögendere Privatpersonen, die ihre Schulden möglicherweise sogar während des Ruhestands zu ihrem Vorteil nutzen können.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)