So bauen Sie Eigenkapital in einem Haus auf

Der Aufbau von Eigenkapital ist einer der wichtigsten finanziellen Vorteile von Wohneigentum. Während es geschieht, bemerken Sie es nicht, aber wenn alles gut geht, verfügen Sie am Ende über einen bedeutenden Vermögenswert, den Sie für fast jeden finanziellen Bedarf verwenden können.

Erfahren Sie, wie Sie als Hausbesitzer Eigenkapital aufbauen können.

Was ist Eigenkapital?

Eigenkapital ist der Betrag Ihres Eigenheims, den Sie nach Berücksichtigung der Schulden tatsächlich besitzen. Um diesen Wert zu berechnen, subtrahieren Sie Ihren Kreditsaldo vom Marktwert Ihres Hauses.

Wenn das Ergebnis eine negative Zahl ist, ist das Haus weniger wert als der Betrag, den Sie dafür schulden, und Sie haben ein negatives („auf den Kopf gestelltes“) Eigenkapital.

Beispiel:Ihr Haus ist 250.000 $ wert und Sie schulden 100.000 $ für Ihre Hypothek. 250.000 US-Dollar minus 100.000 US-Dollar entsprechen 150.000 US-Dollar Eigenkapital in Ihrem Haus.

Was können Sie mit Ihrem Eigenkapital machen? Eigenkapital ist ein wertvolles Gut, und der Aufbau von Eigenkapital kann Ihnen Folgendes ermöglichen:

• Erhalten Sie Bargeld, nachdem Sie das Haus verkauft haben, und zahlen Sie alle damit verbundenen Kosten.
• Nehmen Sie einen Kredit mit einem Home-Equity-Darlehen oder einer Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) auf.
• Nutzen Sie es als Anzahlung für Ihren nächsten Hauskauf.

So bauen Sie Eigenkapital auf

Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto besser wird es Ihnen gehen. Es gibt zwei grundlegende Möglichkeiten, Eigenkapital in Ihrem Zuhause aufzubauen:

• Der Immobilienwert steigt
• Die Höhe der Schulden nimmt ab

Es ist ziemlich einfach: Sie bauen Eigenkapital auf, indem Sie den Wert Ihres Hauses um ein Vielfaches erhöhen, das höher ist als die Restschuld des Hauses. 

Um zu berechnen und zu visualisieren, wie Sie mit einer Festhypothek (und gelegentlichen Hausverbesserungen) Eigenkapital aufbauen, geben Sie Ihre Zahlen in einen Home-Equity-Rechner in Google Sheets ein.

Aufbau von Eigenkapital durch Immobilienwert

Der Marktwert Ihres Hauses ist ein wesentlicher Bestandteil Ihrer Eigenkapitalberechnung. Steigt der Wert des Hauses, verfügen Sie sofort über mehr Eigenkapital. Was also führt dazu, dass die Immobilienpreise steigen?

Steigende Preise in Ihrem Markt

Wenn Sie Glück haben, könnten die Immobilienwerte auf Ihrem Markt im Laufe der Zeit steigen, ohne dass Sie etwas unternehmen müssen. Das passiert am ehesten in attraktiven Vierteln oder wachsenden Städten.

Heimwerkerarbeiten

Sie können auch in Ihr Haus investieren, um dessen Wert zu steigern. Die Modernisierung von Küchen und Bädern, die Verbesserung der Landschaftsgestaltung und die Investition in energieeffiziente Modernisierungen können sich lohnen. Aber diese Projekte kosten im Vorfeld Geld, und Sie müssen sicher sein, dass Sie diese Kosten mehr als amortisieren können. Wenn Sie Verbesserungen mit dem primären Ziel vornehmen, Eigenkapital aufzubauen, wählen Sie Projekte mit der höchsten Kapitalrendite (ROI) aus. Gehen Sie nicht automatisch davon aus, dass Verbesserungen – ob kosmetischer oder sonstiger Art – zu einem höheren Immobilienwert führen.

Instandhaltung

Routinemäßige Wartungsarbeiten sind mühsam (und kosten Geld), aber ein Haus, das auseinanderfällt, ist für potenzielle Käufer nicht attraktiv. Wenn Sie Wartungsprobleme wie Undichtigkeiten und sich verschlechternde Dacheindeckungen nicht beheben, kann Ihr Eigenheimkapital mit der Zeit sinken. Wenn Sie sich entscheiden, Ihr Haus auf den Markt zu bringen, müssen Sie möglicherweise das Geld ausgeben, um es trotzdem zu verkaufen. 

Aufbau von Eigenkapital durch Schuldenabbau

Bei den meisten Wohnungsbaudarlehen zahlen Sie Ihren Kreditsaldo mit jeder monatlichen Rate ein wenig zurück. Eine einfache Tilgungstabelle kann Ihnen den Prozess in Aktion zeigen. Je länger Ihr Darlehen läuft, desto mehr Kapital zahlen Sie. (Ein größerer Teil jeder Zahlung fließt in das Eigenkapital, und ein geringerer Teil jeder Zahlung verpufft in Zinsaufwendungen.) Dieser Vorgang erfolgt bei den meisten Krediten automatisch. 

Das ist der passive Ansatz zur Schuldenbeseitigung. Möglicherweise möchten Sie den Prozess jedoch beschleunigen und schneller Eigenkapital aufbauen. Hier sind mehrere Strategien dafür.

Wählen Sie kürzere Laufzeiten

Kürzere Kreditlaufzeiten führen dazu, dass Sie Ihre Schulden schneller tilgen und Eigenkapital schneller aufbauen als bei langfristigen Krediten. Beispielsweise wäre eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren besser als eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren, wenn Ihr primäres Ziel darin besteht, Eigenkapital aufzubauen. Als Bonus gehen mit diesen kurzfristigeren Krediten häufig niedrigere Zinssätze einher. Ein niedriger Zinssatz und die Tatsache, dass Sie für weniger Jahre Zinsen zahlen, bedeutet, dass Sie weniger für Zinsen ausgeben und über die Laufzeit Ihres Darlehens Geld sparen.

Machen Sie zusätzliche Zahlungen

Selbst wenn Sie eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren haben, können Sie die Abwicklung durch die Zahlung zusätzlicher Beträge beschleunigen. Es gibt kein Gesetz, das besagt, dass Sie nur den Betrag zahlen müssen, der in Ihrem 30-jährigen Hypothekenvertrag vorgeschrieben ist. Jeder zusätzliche Dollar, den Sie über Ihre erforderliche monatliche Rate hinaus zahlen, reduziert Ihre Schulden und erhöht Ihr Eigenkapital – stellen Sie nur sicher, dass Ihr Kreditgeber diese Zahlungen auf den Kapitalbetrag anrechnet. Nichts hindert Sie daran, einen 15-jährigen Rückzahlungsplan aufzustellen (siehe den Link zur Tilgungstabelle oben) und größere Zahlungen für Ihr 30-jähriges Darlehen zu leisten. Ein positiver Aspekt dieser Option besteht darin, dass Sie, wenn sich die Dinge irgendwann ändern und Sie sich die höhere Zahlung nicht leisten können, die Flexibilität haben, zur kleineren 30-Jahres-Zahlung zurückzukehren. 

Wenn Ihnen das zu kompliziert erscheint, senden Sie einfach von Zeit zu Zeit eine zusätzliche Zahlung. Stellen Sie auch hier sicher, dass Ihr Kreditgeber alle zusätzlichen Zahlungen auf den Kapitalbetrag und nicht auf die Zinsen anrechnet. 

Lass es in Ruhe

Zweithypotheken und Refinanzierungen können den Schuldenabbau behindern. Wenn Sie durch eine Refinanzierung ein Bündel sparen können, tun Sie dies. Denken Sie daran, dass bei den meisten Krediten die früheren Zahlungen größtenteils in die Zinsen und nicht in die Tilgung des Kapitals fließen. Jedes Mal, wenn Sie von vorne beginnen, verzögern (oder verlangsamen) Sie den Prozess des Eigenkapitalaufbaus. Die Aufnahme eines Kredits für Ihr Eigenheim mit einer zweiten Hypothek oder einem HELOC erhöht Ihre Schulden und verringert so Ihr Eigenkapital.

Zwangssparen

Manchmal wird eine Hypothekenzahlung als „erzwungenes Sparen“ bezeichnet. Sie glauben vielleicht nicht, dass Sie Geld sparen, indem Sie jeden Monat Zahlungen leisten, aber Sie steigern den Wert eines Vermögenswerts (so wie Sie den Wert eines Sparkontos durch regelmäßige Einzahlungen steigern würden). Bei einem Eigenheim handelt es sich bei dem Vermögenswert nicht um Bargeld wie bei einem Sparkonto, sondern um das Eigenkapital Ihres Eigenheims. Der Prozess ist langsam und nur ein Teil Ihrer monatlichen Zahlung fließt in das Eigenkapital. Die Menge erhöht sich mit der Zeit, fängt aber klein an. 

Häufig gestellte Fragen (FAQs)