Private Hypothekenversicherung (PMI) vs. Kombikredite

ByDr. J. K. Hartmann

Bis der ehemalige Präsident Bush den Tax Relief and Health Care Act von 2006 unterzeichnete,Hypothekenversicherungsprämien waren nicht steuerlich absetzbar.Kreditnehmer können diese Zahlungen nun abziehen. Oberflächlich betrachtet klingt das nach einer guten Nachricht für Erstkäufer von Eigenheimen. Aber ist es das?

Eine der treibenden Kräfte bei der Aufnahme von Huckepack-Darlehen, auch Kombi-Darlehen genannt, war der Steuerabzug, der für die Zahlung aller Zinsen möglich war, im Gegensatz zur Zahlung einer Hypothekenversicherungsprämie, die für ein einzelnes Darlehen nicht steuerlich absetzbar war. Der zweite Vorteil besteht darin, dass die Gesamtzahlungen bei einem Kombikredit oft deutlich niedriger ausfallen als bei einer privaten Hypothekenversicherung.

So funktionieren Kombikredite

Kombi- oder Huckepack-Darlehen sind Finanzierungen, die eine erste Hypothek mit einer zweiten Hypothek (mit oder ohne Anzahlung) kombinieren. Der Grund, warum diese Art von Krediten attraktiv ist, liegt darin, dass viele Hauskäufer möglicherweise nicht über 20 % des Kaufpreises in bar verfügen oder keine 20 % für den Kauf eines Hauses anzahlen möchten – und Kombikredite umgehen die Verpflichtung, PMI zu zahlen. Gängige Arten von Kombikrediten sind:

15.05.80

In diesem Szenario wird eine Anzahlung von 5 % geleistet und die erste Hypothek in Höhe von 80 % des Kaufpreises sowie eine zweite Hypothek in Höhe von 15 % des Kaufpreises finanziert.

10.10.80

Bei diesem Szenario handelt es sich um eine Anzahlung von 10 % und die Finanzierung der ersten Hypothek in Höhe von 80 % des Kaufpreises sowie einer zweiten Hypothek in Höhe von 10 % des Kaufpreises.

80/20

In diesem Szenario wird die erste Hypothek in Höhe von 80 % des Kaufpreises und die zweite Hypothek in Höhe von 20 % des Kaufpreises mit einer Nullfinanzierung finanziert.

Die Zinssätze für eine zweite Hypothek sind höher als für eine erste Hypothek, aber manchmal sind die Gesamtzahlungen niedriger als die, die für die erste Hypothek mit einer privaten Hypothekenversicherung finanziert werden. Da Kombikredite im Jahr 2005 ihren Höhepunkt erreichten, ziehen viele Kreditnehmer aufgrund kurzfristiger Zinsschwankungen darüber hinaus andere Optionen in Betracht.

Vergleich von PMI- und Kombikrediten

Vergleichen wir zwei Kreditnehmer mit identischen FICO-Scores von 680. So funktionieren die Zahlen:

80/20 Finanzierung

Angenommen, die klingonische Familie kauft ein Haus im Wert von 500.000 US-Dollar mit einer 80/20-Finanzierung. Die erste Hypothek hätte einen Zinssatz von 6,25 % und wäre mit 2.462,87 $ pro Monat für Kapital und Zinsen zahlbar. Die zweite Hypothek hätte einen Zinssatz von 8,5 % und wäre mit 768,91 $ pro Monat, Kapital und Zinsen zahlbar.

Gesamtzahlungen für einen Kombikredit: 3.237,78 $

100 % mit PMI

Doch die romulanische Familie kauft ein Haus im Wert von 500.000 US-Dollar mit einer 100-prozentigen Finanzierung durch PMI. Die erste Hypothek würde ebenfalls 6,25 % betragen, ist aber mit 3.079 US-Dollar zu zahlen, und die PMI-Kosten erhöhen diese Zahlung um weitere 400 US-Dollar.

Die Gesamtzahlungen für die erste Hypothek bei PMI betragen 3.479 $.

Um die Versicherung loszuwerden, muss die romulanische Familie zwei Jahre warten und ein Gutachten einholen, das 20 % Eigenkapital nachweist. Nehmen wir aber an, die Romulaner tun es, und die Zahlung sinkt ohne PMI auf 3.079 US-Dollar. Die Romulaner würden erst im 63. Monat der Kreditlaufzeit weniger zahlen als die Klingonen.

Merkmale der Einkommensteuerrückstellung für MMI / PMI

Für FHA- und ländliche Wohnungsbaudarlehen werden Hypothekenversicherungsprämien (MMI) gezahlt, und einige konventionelle Darlehen erfordern eine private Hypothekenversicherung (PMI), die beide vorbehaltlich bestimmter Bestimmungen abzugsfähig sind:

  • Die Bestimmung des Steuererleichterungs- und Gesundheitsfürsorgegesetzes für PMI-Steuerabzüge galt nach dem 31. Dezember 2006 für Fonds. Diese Datierung bedeutete, dass Hausbesitzer Hypothekenversicherungen für im Jahr 2007 aufgenommene Kredite abziehen konnten. Die noch bessere Nachricht ist die Tatsache, dass der Abzug mehrmals erneuert wurde; Zuletzt wurde der Steuerabzug im Rahmen des Consolidated Appropriations Act von 2021 bis 2025 verlängert.
  • Verfügbar für Personen, die gemeinsame oder einzelne Steuererklärungen mit einem bereinigten Bruttoeinkommen (AGI) von weniger als 100.000 US-Dollar einreichen, bzw. 50.000 US-Dollar AGI für verheiratete Personen, die getrennt einreichen.
  • Familien, die mehr als 109.000 US-Dollar AGI verdienen (54.500 US-Dollar bei Verheirateten, gesonderte Anmeldung), können keinen Abzug in Anspruch nehmen. Aber für diejenigen, die zwischen 100.000 und 109.000 US-Dollar AGI verdienen (50.000 US-Dollar bei Verheirateten und getrennte Einreichung), entfällt der Abzug.