Nutzung von Grundstücksverträgen für zum Verkauf stehende Häuser

ByDr. J. K. Hartmann

Grundstücksverträge sind nützliche Instrumente für Verkäufer, die ein Haus verkaufen und darüber nachdenken, die Finanzierung für einen Käufer zu übernehmen. Es bietet Verkäufern ein integriertes Einkommen und im Allgemeinen einen besseren Zinssatz als die Zinssätze, die auf Geldmarktkonten oder Einlagenzertifikaten angeboten werden. Ein umsichtiger Verkäufer sollte jedoch Maßnahmen ergreifen, um das Eigenkapital zu schützen und sicherzustellen, dass der Käufer die Bedingungen des Grundstücksvertrags erfüllen kann.

Wichtige Erkenntnisse

  • Grundstücksverträge ähneln Hypotheken, der Unterschied besteht jedoch darin, dass der Käufer das Eigentumsrecht an der Immobilie erst erhält, nachdem die Schulden zurückgezahlt wurden.
  • Um sich zu schützen, sollten Verkäufer, die Grundstücksverträge abschließen, die Bonität des Käufers prüfen, eine hohe Anzahlung verlangen und darauf bestehen, dass der Käufer eine Hausratversicherung abschließt.
  • Grundstücksverträge sind komplexe Rechtsdokumente, daher ist es wahrscheinlich am besten, zumindest einen Anwalt zu konsultieren, bevor Sie diesen Prozess selbst in Angriff nehmen.

Unterschied zwischen einem Grundstücksvertrag und einer Hypothek

Grundstücksverträge sind Sicherungsverträge zwischen einem Verkäufer, einem sogenannten Vendor, und einem Käufer, einem sogenannten Vendee. Der Verkäufer trägt die Finanzierung für den Käufer, die möglicherweise ein zugrunde liegendes Darlehen beinhaltet oder nicht. Ein wesentlicher Unterschied zwischen einem Grundstücksvertrag und einer Hypothek besteht darin, dass der Käufer erst dann eine Urkunde oder ein klares Eigentumsrecht an der Immobilie erhält, wenn der Grundstücksvertrag abbezahlt ist.

In einigen Staaten gibt es Gesetze, die einen Grundstücksvertrag ähnlich wie eine Treuhandurkunde behandeln, und diese Grundstücksverträge sehen einen Treuhänder vor, der ihm die „Verkaufsbefugnis“ verleiht, ein Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten, falls der Käufer seinen Vertrag nicht einhält. Andere Staaten gewähren Käufern eine längere Rückzahlungsfrist, ähnlich wie bei einer Hypothek. Aus diesen Gründen ist es wichtig, die Ausfallwahrscheinlichkeit durch eine Vorabqualifizierung des Käufers zu verringern.

Schutz des Verkäufers

Wenn Sie über ein zugrunde liegendes Darlehen verfügen und die Wahl zwischen einem Direktvertrag oder einem Rundum-Vertrag haben, bieten Sie den Rundum-Grundstücksvertrag an. Sie erhalten damit einen Override auf den bestehenden Zinssatz der ersten Hypothek. Bitten Sie um Rechtsberatung zu einer Veräußerungsklausel. Der Kreditgeber könnte Ihr Darlehen fällig stellen, wenn er feststellt, dass Sie das Haus im Rahmen eines Grundstücksvertrags verkauft haben.

  • Holen Sie eine Bonitätsauskunft über den Käufer ein.Wenn der Käufer Insolvenz angemeldet hat, verspätete Zahlungen an andere Gläubiger geleistet hat oder, schlimmer noch, keinen Kredit hat, sind diese abfälligen Aufzeichnungen ein Warnsignal.
  • Fordern Sie eine Eigentumsversicherung an.Titelrecherchen in den öffentlichen Aufzeichnungen zeigen auch Pfandrechte oder gegen einen Käufer eingereichte Urteile. Die Eigentumsgesellschaft wird wahrscheinlich die Begleichung dieser Belastungen verlangen, bevor sie den Grundstücksvertrag mit einer Eigentumspolice absichert. Bitten Sie um Einsicht in eine Kopie des vorläufigen Eigentumsberichts (oder der Verpflichtung zur Eigentumsversicherung), um festzustellen, ob eine Suche etwas über den Käufer verrät.
  • Bitten Sie um eine hohe Anzahlung.Es ist weniger wahrscheinlich, dass Käufer von einem Grundstücksvertrag zurücktreten oder die Zahlung für den Ratenkaufvertrag einstellen, wenn der Käufer eine hohe Anzahlung geleistet hat. Je mehr Geld im Voraus investiert wird; desto unwahrscheinlicher ist es, dass ein Käufer das Risiko eingeht, es zu verlieren.
  • Halten Sie die Finanzierung kurzfristig.Sie können die Zahlungen 30 Jahre lang amortisieren, aber nach fünf oder zehn Jahren eine Ballonzahlung verlangen. Dadurch kann der Käufer die Immobilie refinanzieren oder verkaufen, um Sie vorzeitig zu bezahlen. Prüfen Sie, ob diese Art der Finanzierung den Gesetzen Ihres Bundesstaates entspricht. Ballonzahlungen könnten verboten werden.

  • Überprüfen Sie das Beschäftigungsverhältnis des Käufers.Stellen Sie sicher, dass der Käufer angestellt ist und seit mindestens zwei Jahren, vorzugsweise länger, beschäftigt ist. Fragen Sie, ob der Käufer beim Unternehmen angestellt ist oder ein Leiharbeiter ist und ob das Arbeitsverhältnis in absehbarer Zeit beendet werden könnte.
  • Fragen Sie nach persönlichen Referenzen.Schauen Sie sich die Referenzen des Käufers an, einschließlich früherer Vermieter. Erkundigen Sie sich nach der Zahlungshistorie früherer Anmietungen, nicht nur nach der aktuellen Miete, da Vermieter manchmal alles sagen, um den Mieter aus der Immobilie herauszuholen. Gehen Sie vor dem bestehenden Vermieter noch einmal zum Vermieter und erkundigen Sie sich.
  • Bestehen Sie darauf, dass der Käufer eine Hausratversicherung abschließt.Sie möchten nicht für das Haus verantwortlich sein, nachdem der Grundstücksvertrag unterzeichnet und notariell beglaubigt wurde. Stellen Sie sicher, dass der Käufer Sie als zusätzlichen Versicherten nennt und erhalten Sie eine Kopie der Versicherungspolice des Hausbesitzers.
  • Richten Sie ein Auszahlungskonto ein.Viele Banken und Finanzinstitute bieten einen Service an, bei dem die Zahlungen vom Käufer eingezogen und an Sie gesendet oder auf Ihr Bankkonto eingezahlt werden. Dadurch wird verhindert, dass der Käufer Ihre Privatadresse kennt, und die Vereinbarung gibt Ihnen die Freiheit, zu reisen.

  • Sammeln Sie die Steuern vom Vendee.Bitten Sie den Käufer, die Steuern an Ihr Auszahlungsunternehmen zu zahlen. Das Unternehmen kann dann die Steuerzahlungen an Ihren Immobilienschätzer leisten und Sie können sicher sein, dass die Steuern pünktlich gezahlt werden.
  • Nehmen Sie im Grundstücksvertrag eine Gebühr für verspätete Zahlung auf.Wenn Sie eine zugrunde liegende Darlehenszahlung leisten, möchten Sie Ihre Zahlungen rechtzeitig erhalten, um eigene Verzugszinsen zu vermeiden. Berechnen Sie vom Käufer eine angemessene Gebühr für verspätete Zahlungen, um den Käufer zu einer pünktlichen Zahlung zu bewegen.
  • Sorgen Sie für kontinuierliche Wartung und Pflege.Erwägen Sie die Aufnahme einer Fälligkeitsklausel in den Vertrag, die es Ihnen ermöglicht, den Käufer zu einer Refinanzierung der Immobilie zu veranlassen, wenn der Zustand der Immobilie ein Risiko für Ihre Finanzinvestition darstellt.
  • Verhindern Sie, dass der Käufer den Vertrag abtritt.Nachdem Sie Ihre Hausaufgaben gemacht haben, um diesen Käufer zu genehmigen, möchten Sie dem Käufer nicht das Recht geben, den Vertrag an ein unbekanntes Unternehmen abzutreten.
  • Sprechen Sie mit einem Anwalt.Es lohnt sich, vor Abschluss eines Grundstücksvertrags ein paar hundert Dollar für die Einholung von Rechtsberatung auszugeben. Außerdem fällt einem Anwalt wahrscheinlich etwas ein, das in dieser Aufzählung von Aufzählungspunkten übersehen wurde.

Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, Cal BRE #00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.