Mangelurteile nach Zwangsvollstreckung oder Leerverkauf

ByDr. J. K. Hartmann

Manchmal kommt es nach einer Zwangsvollstreckung oder einem Leerverkauf zu Mängelurteilen. Hausbesitzer sind oft überrascht, wenn sie sie erhalten, und das liegt meist daran, dass sie im Vorfeld nicht die richtige rechtliche oder steuerliche Beratung einholen.

Schuldscheine und Hypotheken

Mangelurteile beruhen auf der Tatsache, dass der Kreditnehmer mit einem Schuldschein und nicht mit der Hypothek in Verzug geraten ist. Ein Schuldschein ist ein Zahlungsversprechen. Abhängig von den Gesetzen des Bundesstaates kann auch eine persönliche Haftung entstehen. Persönliche Haftung bedeutet, dass der Kreditgeber das Vermögen des Kreditnehmers wegen Nichtzahlung eines Kredits in Anspruch nehmen kann.

Ein Schuldschein wird je nach Finanzierungsinstrument entweder durch eine Treuhandurkunde oder eine Hypothek besichert. Typischerweise wird die Hypothek oder Treuhandurkunde in den öffentlichen Aufzeichnungen des Ortes eingetragen, an dem sich die Immobilie befindet, wodurch die Öffentlichkeit darauf hingewiesen wird, dass an der Immobilie ein Pfandrecht besteht.

Zwangsvollstreckung

Wird ein Schuldschein nicht wie vereinbart bezahlt, hat der Begünstigte das Recht auf Zwangsvollstreckung der Immobilie, da die Immobilie die Sicherheit für den Schuldschein darstellt.

Wenn der Kreditnehmer während der Zwangsvollstreckungsfrist seine Zahlungen nicht leistet oder die bestehenden Kredite nicht abbezahlt, wird die Immobilie versteigert. Wird die Immobilie für mehr als den geschuldeten Betrag verkauft, liegt kein Mangel vor; Das passiert jedoch selten.

Banken lassen die Immobilie zwangsversteigern, wenn niemand genug bietet, um die Bank zurückzuzahlen. Die Bank hat auch das Recht, es bei der Auktion zu einem günstigeren Preis an den Meistbietenden zu verkaufen. Im Allgemeinen bevorzugen Banken jedoch den Verkauf an eine private Partei nach der Zwangsvollstreckung, in der Hoffnung, auf dem freien Markt mehr Geld zu bekommen.

Leerverkäufe

Während die Zwangsvollstreckung eines Hauses ansteht, kann die Bank zustimmen, ihre Verluste zu begrenzen. Es ermöglicht dem Verkäufer einen Leerverkauf und akzeptiert weniger Geld, als der Verkäufer für sein Darlehen schuldet.

Der Hausverkäufer beauftragt einen Immobilienmakler, einen Käufer für den Leerverkauf zu finden. Der Käufer macht ein Angebot und wenn die Bank dieses annimmt, wird das Haus mit Verlust verkauft.

Mangelurteile

Ein Mangel ist eine Differenz zwischen dem fälligen Hauptsaldo und dem erhaltenen Betrag, sofern der erhaltene Betrag geringer ist als der geschuldete Betrag.

Ob die Bank nach einer Zwangsvollstreckung oder einem Leerverkauf ein Mangelurteil einleiten kann, hängt unter anderem davon ab, ob der Schuldschein den Verkäufer persönlich für die Schuld haftbar macht. Einige Staaten erlauben eine persönliche Haftung.

Mangelurteile in Kalifornien

Die gute Nachricht für kalifornische Kreditnehmer ist, dass alle Kaufkredite für ein Wohnhaus mit einer bis vier Wohneinheiten von der Schadensersatzklage ausgenommen sind.

Hartgeldkredite in Kalifornien – Kredite, die nach dem Kauf des Hauses durch eine Refinanzierung oder eine zweite Hypothek aufgenommen wurden – können unter den folgenden Bedingungen einer Mängelbeurteilung unterliegen:

  • Der Kreditgeber führt eine Zwangsvollstreckung im Rahmen eines Gerichtsverfahrens durch(California Code Civil. Proc. § 726).
  • Für Klagen auf Mängelurteile im Rahmen einer gerichtlichen Zwangsvollstreckung gilt eine Frist von drei Monaten.
  • Die meisten Kreditgeber schließen die Zwangsvollstreckung durch einen Treuhandverkauf ab, was auch der Fall istnichtGeben Sie dem Kreditgeber mit einer Ausnahme das Recht, ein Urteil über Mängel zu fällen(siehe zweites HartgeldzweiteHypotheken unten).
  • Wenn es sich bei der zweiten Hypothek um hartes Geld handelt und der Kreditgeber durch eine Zwangsvollstreckung oder einen Leerverkauf die Sicherheit für dieses Darlehen verloren hat, sodass die Sicherheit für den Schuldschein nichts mehr wert ist, ist der Begünstigte dieser zweiten Hypothekdürfenein Mängelurteil einleiten(Roseleaf Corp. gegen Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
  • SB 931, gültig ab 1. Januar 2011, bietet Leerverkäufern in Kalifornien einen Ausfallschutz, wenn das Darlehen an erster Stelle steht. Es gilt nicht für Zwangsvollstreckungen.

Inkasso verhandeln

Einige Kreditgeber mit hartem Geld verkaufen den Schuldschein nach der Zwangsvollstreckung für ein paar Cent pro Dollar an einen Investor. Anschließend wird der Investor versuchen, die Schulden einzutreiben.

Auch wenn ein Kreditgeber durch einen Leerverkauf beispielsweise 1.000 US-Dollar für eine Hypothek mit einer Laufzeit von 100.000 US-Dollar akzeptiert hat, wird die Sicherheit für diese Zweithypothek mit hartem Geld freigegeben, der Schuldschein jedoch möglicherweise nicht. Ein Leerverkäufer wie unser Leser könnte glauben, die Tortur sei vorbei, bis er eines Tages einen Anruf erhält, in dem er um Rückzahlung gebeten wird. Wenn dies passiert:

  • Bedenken Sie, dass der Kreditgeber höchstwahrscheinlich eine ermäßigte Rückzahlung aushandeln wird.
  • Der Kreditgeber kann einen neuen Schuldschein als Ersatz für den alten Schuldschein verlangen. Stellen Sie in diesem Fall sicher, dass der Kreditgeber einen „vollständig bezahlten“ Schuldschein sendet.
  • Wenn der Kreditgeber die Schuldverschreibung bereits verkauft hat, kann der Rabatt höher ausfallen.
  • Nicht alle Hartgeld-Schuldscheine müssen in bar bezahlt werden. Einige Kreditgeber akzeptieren Zahlungen.
  • Wenn der Kreditgeber Zahlungen an ein anderes Unternehmen weiterleitet, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass die Schuldverschreibung unter Umständen unter ihrem Nennwert verkauft wurde und dass der neue Kreditgeber möglicherweise einen noch geringeren Betrag als vollständige Zahlung akzeptiert.
  • Nachdem der Schuldschein vollständig bezahlt wurde, bitten Sie den Kreditgeber, den Schuldschein mit dem Vermerk „Vollständig bezahlt“ zurückzugeben.