Kauf eines neuen Hauses und Leerverkauf des alten Hauses

Banken genehmigen einen Leerverkauf aus verschiedenen Gründen, bei denen es sich jedoch nicht um eine Unterstützung des Hausbesitzers handelt. Daher ist die Vorstellung, dass Sie einfach ein neues Haus kaufen und bei der Bank einen Antrag auf Kündigung Ihrer Hypothek stellen können, unwahrscheinlich, aber es gibt Umstände, unter denen eine ähnliche Prämisse funktionieren könnte.

Kauf eines neuen Hauses nach einem kurzen Verkauf

Um Ihre Frage zu beantworten, schauen wir uns das erste Szenario an. Einen Leerverkauf tätigen und dann ein neues Haus kaufen. Sie haben drei Möglichkeiten, den Verkauf Ihres bestehenden Hauses als Leerverkauf zu betrachten:

Hypothek in Verzug

Kreditgeber gewähren in der Regel einen Leerverkauf, weil der Verkäufer in einer finanziellen Notlage ist. Wenn Sie sich in einer finanziellen Notlage befinden und Ihre Hypothekenzahlungen nicht mehr bezahlen können, haben Sie wahrscheinlich keinen Anspruch auf einen Kredit für den Kauf eines neuen Eigenheims.

Hypothekenzahlungen sind aktuell 

Wenn Ihre Hypothekenzahlungen pünktlich bezahlt werden, könnte Ihre Bank zu dem Schluss kommen, dass Sie für einen Leerverkauf nicht in Frage kommen, weil bei Ihnen keine Notlage vorliegt. Es ist schwierig, einen Leerverkauf ohne Schwierigkeiten durchzuführen. Die Leerverkaufsbank fordert Sie möglicherweise auf, einen Verkäuferbeitrag zu leisten.

Die Hypothek ist aktuell, steht aber kurz vor dem Ausfall

Es ist Ihr bestes Szenario, aber auch hier erlauben einige Anlegerrichtlinien keinen Leerverkauf, es sei denn, Sie befinden sich in Zahlungsverzug. Wenn Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug geraten, wird dies in Ihrer Kreditauskunft als 30-Tage-Verspätung, 60-Tage-Verspätung usw. schlecht dargestellt. Wenn Ihr FICO-Score zu niedrig ist, qualifizieren Sie sich nicht für den Kauf eines weiteren Hauses. Obwohl die Fannie-Mae-Richtlinien und die FHA-Richtlinien Bestimmungen für Verkäufer bieten, die eine Hypothekenzahlung nicht versäumt haben, folgen Bank-Overlays nicht diesem Beispiel. Die FHA verbietet ausdrücklich die Gewährung eines Kredits an einen Käufer, der einen Leerverkauf nur deshalb getätigt hat, um von sinkenden Werten zu profitieren. Eine Ausnahme bilden Arbeitsversetzungen und Umzüge über eine akzeptable Entfernung.

Ein neues Haus kaufen und das erste Haus leerverkaufen

Um ein neues Haus zu kaufen, nehmen die meisten Hauskäufer eine Hypothek auf. Bei einer neuen Hypothek müssen Sie dem Kreditgeber Ihre Steuererklärung vorlegen. Aus Ihrer Steuererklärung geht hervor, dass Sie ein Eigenheim besitzen. Für Ihren neuen Kreditgeber ist es sehr einfach, herauszufinden, dass Ihr Haus auf dem Kopf steht. Die bloße Tatsache, dass Sie für Ihr bestehendes Haus mehr schulden, als es wert ist, ist für viele Versicherer Grund genug, Ihre Akte aus dem Underwriting zu werfen und den Kredit abzulehnen.

Kaufen und Kaution

Warum sollte die Bank Ihren Kredit ablehnen, wenn Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen auf dem Laufenden sind und über eine ausgezeichnete Kreditauskunft verfügen? Drei Wörter: Kaufen und Kaution. Kaufen und Kaution gilt als Hypothekenbetrug. Wenn Sie lügen und sagen, dass Sie beabsichtigen, Ihr bestehendes Haus zu behalten, obwohl Sie beabsichtigen, wegzugehen, könnte dies ebenfalls als Hypothekenbetrug betrachtet werden.

Qualifizieren Sie sich für den Besitz von zwei Häusern

Manche Hauskäufer verdienen genug Geld, um sich für den Besitz von zwei Häusern zu qualifizieren. Wenn Ihre Kreditauskunft einwandfrei ist und Ihre Kennzahlen einen neuen Kredit zulassen, ohne auf Mieteinnahmen aus Ihrem bestehenden Haus angewiesen zu sein, ist es möglich, dass die Bank Ihnen den Kauf eines neuen Hauses erlaubt, selbst wenn Ihr bestehendes Haus unter Wasser steht.

Strategischer Leerverkauf

Es ist sehr unwahrscheinlich, dass die Bank Ihnen nach dem Kauf eines neuen Eigenheims einen strategischen Leerverkauf Ihres bestehenden Eigenheims gewährt – selbst wenn Sie die Voraussetzungen für den Besitz von zwei Eigenheimen erfüllen. Die Bank wird Sie nicht dafür belohnen, dass Sie finanziell klug genug sind, um vorauszudenken. Darüber hinaus erkennt die Bank, dass Sie zuvor bereits die Voraussetzungen für zwei Eigenheime erfüllt hatten und über eine gute Bonität verfügen; Warum sollte die Bank Sie an dieser Stelle vom Haken lassen? Der Clou dabei ist, dass Sie, wenn Sie sich in einer finanziellen Notlage befinden, überhaupt nicht in der Lage sind, ein neues Haus zu kaufen. Wenn Ihre finanzielle Notlage jedoch plötzlich, unangekündigt und extrem eintrat, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Befreiung.

_{Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}