Ihre nächsten Schritte, wenn Ihr Leerverkauf abgelehnt wird

Sie müssen nicht unbedingt aufgeben, wenn eine Bank Ihren Leerverkauf ablehnt, aber Sie sollten zunächst einige Schritte und Vorsichtsmaßnahmen ergreifen, bevor Sie es erneut versuchen. Überprüfen Sie unbedingt den Status Ihres Vertrags mit dem vorherigen Käufer, damit Sie sicher sein können, dass Sie rechtlich unbedenklich sind, einen Vertrag mit jemand anderem abzuschließen. Sie sollten auch auf eine Flut von Telefonanrufen anderer Immobilienmakler vorbereitet sein.

Definition eines Leerverkaufs

Ein Leerverkauf ist der Vorgang, bei dem Ihr Kreditgeber Ihnen erlaubt, Ihr Haus für weniger als Ihren ausstehenden Hypothekensaldo zu verkaufen. Der Verkäufer muss zur Zufriedenheit des Kreditgebers belegen, dass es für ihn keine realistische Möglichkeit gibt, die Zahlungen fortzusetzen, in der Regel weil etwas Katastrophales passiert ist, wie zum Beispiel der Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Scheidung.

Ein Leerverkauf erfordert die Zustimmung des Kreditgebers und die Zustimmung zum Verzicht auf den ausstehenden Restbetrag. Verkäufer sollten unbedingt sicherstellen, dass diese Bestimmung in ihrer Genehmigung enthalten ist.

Überprüfen Sie Ihren Vertragsstatus

Sie und Ihr Käufer haben wahrscheinlich einen Kaufvertrag unterzeichnet, wenn Ihre Leerverkaufsunterlagen bei einer Bank eingereicht wurden. Die meisten Leerverkaufsverträge enthalten eine Art Nachtrag, der den Vertrag von der Leerverkaufsgenehmigung abhängig macht, und wahrscheinlich ist als Bedingung des Kaufvertrags eine Frist festgelegt.

Sie können Ihr Haus nicht legal ein zweites Mal verkaufen, wenn Sie noch gegenüber einem bestehenden Käufer verpflichtet sind. Überprüfen Sie daher die Unterlagen. Rufen Sie die Titelfirma oder den Makler des Käufers an und stellen Sie sicher, dass der Vertrag schriftlich gekündigt wird, wenn er noch nicht abgelaufen ist.

Kontakte von anderen Agenten

Wenn Ihr Eintrag tatsächlich abgelaufen ist, werden Sie wahrscheinlich von vielen anderen Agenten Anrufe erhalten. Sie bieten ihre Dienste an oder schlagen vor, dass sie Käufer für Ihr Haus finden. Diese Agenten tun dies höchstwahrscheinlichnichtKäufer haben.

Stellen Sie sicher, dass Sie einen äußerst erfahrenen Makler beauftragen, der viele Leerverkäufe ausgehandelt hat. Ein unerfahrener Makler ohne fundierte Kenntnisse in diesem Bereich könnte Ihrer Sache schaden und möglicherweise der Grund dafür sein, dass Ihr erster Leerverkauf nicht genehmigt wurde. Die meisten erfahrenen Leerverkäufer geben niemals auf, bis ein Leerverkauf genehmigt wird.

Einstellung eines neuen Agenten

Bringen Sie Ihr Haus mit frischen Fotos wieder auf den Markt und finden Sie einen neuen Käufer. Stellen Sie sicher, dass der Käufer weiterhin auf Ihre Genehmigung für den Leerverkauf wartet.

Nicht jeder Käufer ist tatsächlich bereit, sich auf den Kauf einer Leerverkaufsimmobilie einzulassen, und ein engagierter Käufer ist notwendig. Tatsächlich haben Sie nicht wirklich einen Käufer unter Vertrag, wenn der Käufer sich nicht verpflichtet. Du hast einfach ein wertloses Stück Papier.

Stellen Sie sicher, dass Sie sich qualifizieren

Die meisten Banken verlangen, dass ein Verkäufer einen oder mehrere der in den jeweiligen Bankrichtlinien geforderten Parameter erfüllt, bevor er einen Leerverkauf gewährt. Sie benötigen eine schriftliche Erklärung, in der erläutert wird, warum Sie eine Genehmigung benötigen, ein sogenanntes „Härteschreiben“. Nicht jede Bank arbeitet nach den gleichen Richtlinien, aber einige Umstände gelten für nahezu jeden Leerverkauf:

• Sie geben mehr Geld aus, als Sie derzeit verdienen.
• Sie lassen sich scheiden oder sind geschieden und können sich das Haus nicht alleine leisten.
• Der Zinssatz für Ihr Darlehen steht vor einer Anpassung oder ist bereits gestiegen.
• In Ihrer Familie kam es zu einem Todesfall oder einer medizinischen Erkrankung, die zum Zahlungsverzug bei der Hypothek geführt hat.
• Ihr Darlehen ist mindestens 30 Tage nach Fälligkeit Ihrer letzten Zahlung in Verzug.
• Sie sind arbeitslos und haben kaum Aussicht auf eine Anstellung.
• Sie haben einen Insolvenzantrag gestellt, der alle Ihre Schulden beglichen hat.

Ein Leerverkauf wird manchmal abgelehnt, weil der Verkäufer seine Hypothek nicht rechtzeitig zurückgezahlt hat. In den Richtlinien der Bank kann es sein, dass die Bank einen Leerverkauf nicht genehmigen darf, wenn die Hypothekenzahlungen nicht im Rückstand sind.

Überprüfen Sie Ihren Härtefallbrief

Stellen Sie sicher, dass Sie in Ihrem Härtefallbescheid die Gründe für Ihren Antrag angeben. Bankverhandler bearbeiten große Aktenmengen und prüfen nicht immer jedes einzelne Dokument so sorgfältig, wie sie nur könnten. Machen Sie deutlich, dass Sie sich in einer Notlage befinden, und legen Sie Unterlagen vor, die dies belegen.

Senden Sie eine Kopie Ihrer Scheidungsunterlagen an die Bank, wenn Ihre Ehe geendet hat oder endet. Fügen Sie Rechnungen Ihres Arztes zusammen mit medizinischen Diagnosen oder Behandlungsplänen bei. Listen Sie Ihr gesamtes monatliches Einkommen im Vergleich zum Abfluss auf.

In manchen Bankabschlüssen sind für den Kreditnehmer keine Felder oder Kästchen vorgesehen, in denen alle Ausgaben aufgeführt werden können. Erstellen Sie daher Ihre eigenen. Listen Sie links Ihre Einnahmen und rechts alle Ausgaben auf, unabhängig von den Unterlagen, die Ihnen die Bank zum Ausfüllen gegeben hat. Zeigen Sie unten eine negative Zahl an, indem Sie Ihre Schulden von Ihrem Einkommen abziehen.

Senden Sie Ihre Anfrage erneut

Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass Ihr Leerverkauf irgendwann genehmigt wird. Banken wollen Leerverkäufe tätigen. Das National Mortgage Settlement bietet Banken finanzielle Anreize für Leerverkäufe, ebenso wie das HAFA-Leerverkaufsprogramm.

Tatsächlich bevorzugen die meisten Banken einen Leerverkauf gegenüber einer Darlehensänderung, bei der der Kreditgeber einer Umstrukturierung Ihrer Hypothek zustimmt, indem er möglicherweise Ihren Zinssatz anpasst oder die Laufzeit verlängert, um Ihre Hypothekenverbindlichkeit auf etwa 31 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens anzuheben. Dies ist der Maßstab, nach dem die Bundesregierung Ihr Darlehen als „erschwinglich“ betrachtet.

Erwägen Sie eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung

Sie können Ihren Kreditgeber auch bitten, eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung zu akzeptieren, wenn Sie sich einfach nicht für einen Leerverkauf qualifizieren können. Dabei wird die Immobilie an die Bank übergeben und im Gegenzug die Hypothek gekündigt. Auch dies ermöglicht es dem Kreditgeber, den langen und kostspieligen Prozess einer Zwangsvollstreckung zu vermeiden.