Ihr Leitfaden zu vorausbezahlten Ausgaben und Treuhandkonto beim Hauskaufprozess

Eine der größten Verwirrungen sowohl für Hauskäufer als auch für Refinanzierer ist die Art und Weise, wie ein Treuhandkonto – auch bekannt als „Beschlagnahmungskonto“ – berechnet wird und wie es sich beim Abschluss auf das Endergebnis auswirkt. Dieser Mangel an Wissen kann bei vielen Hauskäufern den Stresspegel erhöhen.

Treuhandkonten sind bei Immobilientransaktionen weit verbreitet, können aber auch im internationalen Handel und bei Unternehmenszusammenschlüssen verwendet werden.

Terminologie

Lassen Sie uns zunächst die verwendete Terminologie klären. Die Unterschiede in der Sprache sind meist geografischer Natur. Einige Staaten verwenden das Wort „Treuhandkonto“, während andere den Begriff „Beschlagnahme“ verwenden. Das ist genau das Gleiche, nämlich dass eine Person ein Erfrischungsgetränk „Soda“ nennt und ein anderer es „Pop“ nennt.

Als Erstes ist zu beachten und zu betonen, dass Geld, das auf ein Pfändungskonto fließt, keine Kosten für die Aufnahme eines Kredits darstellt. Es ist immer noch das Geld des Käufers. Diese Mittel werden von der Bank oder einem anderen Dritten bis zum Abschluss der Immobilientransaktion gehalten. Sie sind wie eine Garantie oder ein Eventualkonto dafür, dass der Käufer die Transaktion und seine Verpflichtungen erfüllen kann. Oftmals werden diese Mittel zur Zahlung der Grundsteuer und der Versicherung des Eigenheims verwendet.

Treuhandkonten für Immobilien

Wenn eine Bank oder ein anderes Finanzinstitut einen Kredit für ein teures Objekt – etwa ein Haus – übernimmt, möchte sie eine gewisse Sicherheit haben, dass die Immobilie, für die sie Geld verleiht, geschützt ist. Sie möchte sicherstellen, dass die Grundsteuer jedes Jahr gezahlt wird, damit keine Ansprüche von außen entstehen. Sie möchte außerdem sicherstellen, dass das Haus versichert ist, falls es zu einem Brand oder einer anderen Gefahr kommt.

Obwohl das Pfändungskonto den Kreditgeber schützen soll, kann es auch für den Kreditnehmer von Vorteil sein. Jeden Monat wird zum Kreditrückzahlungsbetrag ein Betrag in Höhe eines Teils der jährlichen Grundsteuer und des Versicherungsschutzes hinzugerechnet. Auf diese Weise kann der Käufer diese hohen Ausgaben nach und nach über das Jahr hinweg bezahlen. Je nach Standort, Größe und anderen Details des Hauses können Steuern und Versicherungen Tausende von Dollar pro Jahr betragen. Kreditnehmer vermeiden den Schock, ein- oder zweimal im Jahr große Rechnungen zu bezahlen, und können sicher sein, dass das Geld zur Begleichung dieser Rechnungen da ist, wenn sie es brauchen.

Zunächst muss das Konto aufgeladen werden. Wie viel für die Vorfinanzierung des Kontos erforderlich ist, hängt davon ab, wie viele Monate der neue Eigentümer das Haus im laufenden Jahr besitzen wird. In den meisten Fällen kann der Betrag zum Gesamtwert des Darlehens addiert werden.

Für Kreditnehmer mit geringer Anzahlung ist die Einrichtung eines Treuhandkontos in der Regel nicht optional. Da Kreditnehmer mit geringer Anzahlung aufgrund ihres geringeren persönlichen Anteils an der Immobilie als höheres Risiko gelten, möchten Kreditgeber ein gewisses Maß an Sicherheit, dass der Staat die Immobilie nicht aufgrund der Nichtzahlung von Grundsteuern beschlagnahmen wird und dass Kreditnehmer im Falle einer Beschädigung der Immobilie nicht ohne Hausratversicherung auskommen müssen.

Mit anderen Worten: Wenn Sie weniger als 20 % anzahlen, können Sie damit rechnen erforderlichvon Ihrem Hypothekengeber ein Treuhandkonto beantragen.

Am Ende des Darlehensprozesses – unabhängig davon, ob Sie das Haus durch eine Umfinanzierung abbezahlt oder die Immobilie verkauft haben – erhalten Sie das auf dem Konto verbleibende Geld zurück. Der Kreditgeber ist verpflichtet, Ihnen den Scheck innerhalb von 60 Tagen nach der Kreditrückzahlung zuzusenden.

Was sind vorausbezahlte Ausgaben?

Vorauszahlungen sind Ausgaben oder Posten, die der Hauskäufer beim Abschluss bezahlt, bevor sie technisch fällig sind. Sie sind erforderlich, um ein Treuhandkonto einzurichten oder „vorzufinanzieren“ oder das bestehende Treuhandkonto des Verkäufers anzupassen. Vorauszahlungen können Steuern, Gefahrenversicherungen, private Hypothekenversicherungen und Sonderveranlagungen umfassen.

Ein Pfandkonto (je nach Wohnort auch „Treuhandkonto“ genannt) ist einfach ein von der Hypothekenbank geführtes Konto, um Versicherungs- und Steuerzahlungen einzuziehen, die für den Erhalt Ihres Eigenheims erforderlich sind, aber technisch gesehen nicht Teil der Hypothek sind. Wie bereits erwähnt, teilt der Kreditgeber die jährlichen Kosten jeder Versicherungsart in einen monatlichen Betrag auf und addiert ihn zu Ihrer Hypothekenzahlung.

Jedes Jahr berechnet Ihr Kreditgeber den Betrag neu, der auf Ihrem Treuhandkonto (Beschlagnahmungskonto) gehalten werden muss. Die Grundsteuern ändern sich jedes Jahr – wie bei allen Steuern in der Regel –, ebenso wie die Kosten für die Versicherung Ihres Hauses. Der Kreditgeber wird einen monatlichen Anteil für die im nächsten Jahr fälligen Beträge veranschlagen. Sollte sich die Berechnung aus irgendeinem Grund verrechnen, müssen Sie möglicherweise die Differenz aus Steuern und Versicherungsbeiträgen ausgleichen.

Wie wirken sich Ihre Treuhandkonten auf die Schließung von Bargeld aus?

Ihre Treuhandkaution variiert je nach der Jahreszeit, in der Sie Ihr Darlehen abschließen, im Vergleich zu dem Monat, in dem Ihre Grundsteuer fällig ist.

Wenn Sie einen Kredit im Februar abgeschlossen hätten, würden Sie Ihre erste Zahlung für diesen Kredit erst im April leisten. Wenn Ihre Grundsteuer im Januar fällig ist, sind sie gerade erst bezahlt worden. Das bedeutet, dass Ihre anfängliche Treuhandeinzahlung gering sein wird. Ihr Kreditgeber hat ausreichend Zeit, die Treuhandbeträge vor der nächsten Auszahlung einzusammeln.

Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 US-Dollar sind das beispielsweise etwa 2.000 US-Dollar Grundsteuer, selbst in einer einfachen Steuerzone, und wenn Ihre Versicherung 1.200 US-Dollar pro Jahr beträgt, müssten Sie weitere 400 US-Dollar für die 2.400 US-Dollar auf das Pfändungskonto aufbringen.

Ihre Hausratversicherung wird immer in voller Höhe bezahlt, plus zwei Monate, wenn Sie ein Haus kaufen.

Nehmen wir an, Sie hätten im Oktober eine Refinanzierung mit dem gleichen Kreditbetrag von 500.000 US-Dollar abgeschlossen. Sie haben ursprünglich im Februar gekauft. Sie werden nur zwei Zahlungen leisten (Dezember und Januar), bevor die Versicherung fällig wird, so dass Ihre Pfändungssumme allein für die Versicherung 1.000 US-Dollar beträgt.

Sie müssen 3.000 US-Dollar aufbringen, um die erste Hälfte Ihrer Grundsteuer zu bezahlen, und da Sie nur zwei Zahlungen leisten müssen, bevor die zweite Hälfte fällig ist, kommen weitere 3.000 US-Dollar hinzu. Gesamtbetrag: 7.000 $.

Der Bargeldbetrag, den Kreditnehmer mit festem Zinssatz als ihre monatliche Zahlung betrachten, kann sich immer noch ändern – das ist eines der größten Probleme bei Pfändungskonten. Da sich die Hausratversicherung und die Grundsteuer ändern können, können die monatlichen Zahlungsbeträge schwanken.

Für viele Hausbesitzer sind Hypothekenpfändungen ein notwendiges Übel. Ohne sie wären Kreditgeber möglicherweise nicht bereit, Kreditnehmern mit geringen Anzahlungen Hypotheken zu gewähren.