Hausbewertungen: Was sie sind und wie der Prozess funktioniert

Unabhängig davon, ob Sie ein Haus kaufen oder verkaufen, ist die Bewertung des Hauses ein entscheidender Schritt des Prozesses. Für mich als Käufer ist es ein wichtiger Teil beim Erhalt einer Hypothek, ein Gutachten erstellen zu lassen, um den Verkaufspreis für den Kreditgeber zu bestätigen. Für Verkäufer ist eine gute Wertermittlung wichtig, um den bestmöglichen Preis für das Haus zu sichern.

Warum Kreditgeber eine Wertermittlung wünschen

Eine Schätzung ist eine unvoreingenommene, professionelle Schätzung des Wertes einer zum Verkauf stehenden Immobilie. Kreditgeber verlangen immer eine Bewertung des Eigenheims, bevor sie eine Hypothek vergeben, weil sie ihre Investition schützen möchten. Wenn der tatsächliche Marktwert einer Immobilie niedriger ist als der Verkaufspreis und der Käufer mit der Hypothek in Verzug gerät, ist der Kreditgeber nicht in der Lage, die Immobilie für genug Geld zu verkaufen, um den Kredit abzudecken.

Wenn Sie eine Refinanzierung durchführen, erhalten Sie möglicherweise eine Befreiung von der Immobilieninspektion (Property Inspection Waiver, PIW), wenn der Kreditbetrag deutlich unter dem geschätzten Wert des Hauses liegt, aber rechnen Sie nicht damit.Auch wenn Ihr Beleihungsauslauf sehr niedrig ist, werden PIWs nur selten gewährt. 

So funktioniert der Beurteilungsprozess

Die Wertermittlung erfolgt in der Regel, nachdem ein Angebot abgegeben und das Haus besichtigt wurde. Als Käufer zahlen Sie für das Gutachten und müssen höchstwahrscheinlich auch dafür sorgen, dass es erstellt wird.Dies ist der Fall, obwohl der Zweck eines Gutachtens darin besteht, den Kreditgeber und nicht Sie zu schützen.

Sobald der Bericht vollständig ist, wird er normalerweise direkt an den Kreditgeber gesendet. Sie können auch die Zusendung einer Kopie anfordern. Dies geschieht im Allgemeinen nicht automatisch – Sie müssen nachfragen. 

Der Preis kann von der Art und dem Standort Ihrer Immobilie abhängen. Teurere Häuser oder Häuser mit mehr als einer Wohneinheit kosten in der Regel mehr. Für ein Einfamilienhaus durchschnittlicher Größe belaufen sich die durchschnittlichen Kosten für eine professionelle Wertermittlung auf 300–450 US-Dollar. Für ein größeres Haus liegen die durchschnittlichen Kosten bei 500 bis 800 US-Dollar.Rechnen Sie damit, dass der Bewertungsprozess zwischen drei und zehn Werktagen dauern wird. Der Gutachter sollte ein qualifizierter Fachmann sein, der für die Ausführung der Arbeiten lizenziert oder zertifiziert ist und kein direktes oder indirektes Interesse an der Transaktion hat.

Verwendung von Comps zur Bestimmung des Marktwerts

Der Gutachter sollte die Gegend kennen, in der sich das Haus befindet, und wird die Nachbarschaft sowie die Details und den Zustand des Hauses analysieren, um eine Einschätzung des fairen Marktwerts abzugeben.

Die wichtigste Komponente bei der Ermittlung des Werts einer Immobilie sind die sogenannten „vergleichbaren Verkäufe“ oder „Comps“. Dabei handelt es sich um ähnliche Immobilien, die sich in der Regel im Umkreis von etwa einer Meile um das betreffende Haus befinden und in den letzten 90 Tagen verkauft wurden.

Der Gutachter vergleicht mehrere Merkmale der Immobilie mit den Vergleichsunterlagen, um den Wert zu ermitteln. Zu den Faktoren gehören Quadratmeterzahl, Aussehen, Ausstattung und Zustand. 

Beispielsweise wird ein großes Haus mit vier Schlafzimmern in einer Gegend, in der kürzlich hauptsächlich Häuser mit drei Schlafzimmern verkauft wurden, wahrscheinlich einen höheren Wert haben als diese Vergleichsobjekte. Ebenso wird ein Haus mit abblätternder Farbe und einem fleckigen Rasen in einer gepflegten Wohngegend in der Regel mit einem niedrigeren Wert bewertet als ansonsten vergleichbare Objekte.

Wenn der Wert der Immobilie unter dem Verkaufspreis liegt

Manchmal ist der geschätzte Wert eines Hauses niedriger als erwartet. Dies kann sich auf mehrere Aspekte des Verkaufs auswirken.

Wenn der Kreditgeber die Höhe Ihres Darlehens als Prozentsatz des Immobilienpreises festlegt, wählt er entweder den Verkaufspreis oder den Schätzwert, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Die meisten Kreditgeber leihen nicht mehr als 80 % bis 97 % des fairen Marktwerts des Hauses, daher ist der Schätzwert des Hauses wichtig, wenn es darum geht, wie viel Sie leihen können.

Wenn der Wert der Immobilie dem Verkaufspreis entspricht oder sogar darüber liegt, erhalten Sie wahrscheinlich die von Ihnen beantragte Kreditsumme. Wenn der Kredit zu einem niedrigeren Wert bewertet wird, wird der Kreditgeber höchstwahrscheinlich den Kreditbetrag reduzieren, um ihn an den Wert des Hauses gemäß dem Gutachten anzupassen.

Umgang mit einer niedrigen Bewertung 

Eine niedrige Schätzung kann einen Verkauf verzögern oder sogar absagen; Käufer und Kreditgeber möchten nicht zu viel für ein Haus bezahlen, und Verkäufer möchten den erhofften Preis möglicherweise nicht drastisch senken.

Wenn die Bewertung niedrig ausfällt, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Wenn Sie in Ihrem Angebotsvertrag eine Eventualverbindlichkeit festgelegt haben, die erfordert, dass die Immobilie zum Verkaufspreis oder höher bewertet wird, können Sie vom Geschäft zurücktreten. 

Wenn Sie kaufen, besteht eine weitere Möglichkeit darin, mit dem Verkäufer zu verhandeln, um den Verkaufspreis zu senken. Eine dritte Alternative könnte darin bestehen, mehr Geld zu hinterlegen, um die Differenz zwischen Schätzwert und Verkaufspreis zu decken.

Und Sie können die Bewertung jederzeit anfechten. Finden Sie heraus, welche vergleichbaren Verkäufe verwendet wurden, und fragen Sie Ihren Agenten, ob diese angemessen sind. Ihr Makler kennt sich in der Gegend möglicherweise besser aus als der Gutachter und kann möglicherweise zusätzliche Angebote ausfindig machen, die eine höhere Bewertung unterstützen. 

Häufig gestellte Fragen (FAQs)