Gesamtmieter vs. Mitmieter mit Hinterbliebenenrecht

ByDr. J. K. Hartmann

Es bestehen wichtige Unterschiede zwischen Gesamtmietern (TBE) und Mitmietern mit Hinterbliebenenrecht (JTWROS). Beide sind Miteigentümer der Immobilie, verfügen jedoch über viele unterschiedliche Rechte und Schutzmaßnahmen gegenüber Gläubigern, je nachdem, wie der Titel gehalten wird. Ein Recht ist dasselbe – das auf Überleben.

Wichtige Erkenntnisse

  • Ein überlebender Ehegatte oder Miteigentümer wird sofort alleiniger Eigentümer der Immobilie, wenn der andere Ehegatte oder Miteigentümer stirbt.
  • Gesamtmieter sind nur zwischen Ehegatten gestattet. Das Vermögen ist vor etwaigen Schulden des verstorbenen Ehegatten geschützt.
  • Wenn zwei unverheiratete Personen eine Immobilie kaufen und dann heiraten, wird in den meisten Staaten die Urkunde bei der Heirat nicht automatisch vollständig in Mieter umgewandelt.
  • Mitmieter mit Hinterbliebenenrecht sind eine Eigentumsform, bei der das Eigentum automatisch auf den/die anderen Eigentümer übergeht, wenn einer stirbt.

Überlebensrechte

Der Hinterbliebenenanspruch besteht bei Gesamtmietern automatisch. Sie sind im Falle eines gemeinsamen Mietverhältnisses vertraglich vorgesehen.

In den meisten Fällen wird dadurch ein Nachlassgericht umgangen und die gesetzlichen Erben des verstorbenen Ehepartners oder Mieters oder die Bedingungen des letzten Testaments oder Testaments des Verstorbenen oder der Living Trust ersetzt.

Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn der zweite Ehegatte oder der letzte Mieter stirbt – oder wenn beide Ehegatten oder alle Mieter bei einem gemeinsamen Ereignis sterben. Es muss nachgewiesen werden, dass die Immobilie an einen lebenden Begünstigten oder Erben übergeht, es sei denn, der Hinterbliebene hat andere Vereinbarungen getroffen, wie z. B. die Hinterlegung seines Anteils an der Immobilie in einem Living Trust.

Mietverträge der gesamten Ehegatten

Gesamtmietverhältnisse (TBE) sind nur zwischen Ehemännern und Ehefrauen zulässig. Jeder besitzt einen gleichen Anteil.

2019 wurde im Repräsentantenhaus ein Gesetzentwurf eingebracht, um die Begriffe „Ehemann“ und „Ehefrau“ offiziell in „Ehegatte“ zu ändern, um gleichgeschlechtlichen Ehen Rechnung zu tragen und Verwirrung bei der Auslegung der Statuten zu vermeiden. Es muss noch in den Senat vordringen. Eine ähnliche Maßnahme aus dem Jahr 2017 wurde ebenfalls nicht umgesetzt.

Gleichgeschlechtliche Paare sollten FSME-Urkunden vorerst mit größter Sorgfalt und professioneller Hilfe erstellen. Dadurch wird sichergestellt, dass die Urkunde in ihrem Staat als beabsichtigt anerkannt wird. Möglicherweise ist eine zusätzliche Sprache erforderlich.Nicht alle Staaten erkennen FSME-Urkunden an, aber einige erkennen sie zwischen Lebenspartnern an.

Notiz

In den meisten Bundesstaaten wird eine Urkunde nicht automatisch vollständig in Mieter umgewandelt, wenn zwei Personen als Einzelpersonen eine Immobilie kaufen und dann heiraten.

In der Regel muss nach der Heirat eine neue Urkunde unterzeichnet und eingetragen werden, um diesen Eigentumsstatus zu nutzen und die alte Urkunde in eine TBE-Urkunde umzuwandeln. Eine FSME-TattutIm Falle einer Scheidung wird das Mietverhältnis automatisch in ein gemeinsames Mietverhältnis umgewandelt.

Weitere FSME-Bestimmungen und Schutzmaßnahmen

Keiner der Ehegatten kann das Mietverhältnis kündigen oder seine Eigentumsanteile ohne Zustimmung und Erlaubnis des anderen verkaufen oder übertragen.

Notiz

Ein TBE behandelt beide Ehegatten als eine einzige juristische Person. Das Vermögen ist in der Regel von Urteilen ausgenommen, die gegen einen Ehegatten wegen seiner alleinigen Schulden oder Verbindlichkeiten ergehen, es sei denn, der andere Ehegatte stimmt etwas anderes zu.

Das Vermögen ist jedoch anfällig für Gesamtschulden, die zu Urteilen führen – also solche, die von beiden Ehegatten vertraglich vereinbart und rechtlich übernommen werden. Aber Urteilsträger können andernfalls kein Eigentum eines unschuldigen Ehepartners beschlagnahmen, der nicht rechtlich verantwortlich ist.

Eine Ausnahme von dieser Regel gibt es bei Steuerschulden. Der Internal Revenue Service kann tatsächlich ein Steuerpfandrecht an den Anteil eines Ehegatten an einer Immobilie knüpfen, auch wenn die Steuerschuld nicht gemeinsam geschuldet wird.Und ein Gläubiger oder Urteilsträger kann versuchen, ein Gericht davon zu überzeugen, das TBE-Eigentum aufzuheben, wenn es absichtlich geschaffen wurde, um ihn um das zu betrügen, was ihm zusteht.

Abhängig vom Landesrecht kann diese Eigentumsform in einigen Gebieten auch für Bankkonten und Anlagekonten verwendet werden.

Staaten, die FSME anerkennen

Ab 2022 erkennen die folgenden Gerichtsbarkeiten Mietverhältnisse in irgendeiner Form als Ganzes an:

  • Alaska: Nur für Immobilien
  • Arkansas
  • Delaware
  • District of Columbia
  • Florida
  • Hawaii
  • Illinois: Nur für Gehöfte. Ehegatten können ihr Gehöft nicht in einer anderen Eigentumsform halten.
  • Indiana: Nur für Immobilien
  • Kentucky: Nur für Immobilien
  • Maryland
  • Massachusetts
  • Michigan
  • Mississippi
  • Missouri
  • New Jersey
  • New York: Nur für Immobilien
  • North Carolina: Nur für Immobilien
  • Ohio: Nur für Urkunden, die zwischen 1972 und 1985 eingetragen wurden
  • Oklahoma
  • Oregon: Nur für Immobilien
  • Pennsylvania
  • Rhode Island: Nur für Immobilien
  • Tennessee
  • Vermont
  • Virginia
  • Wyoming

Mitmieter mit Hinterbliebenenrecht

Ein gemeinsames Mietverhältnis mit Hinterbliebenenrecht (JTWROS) ist eine Form des Miteigentums, bei dem zwei oder mehr Personen Eigentümer eines Vermögenswerts sind. Sie können verwandt oder nicht verwandt sein. Jeder Mieter hat einen gleichen Eigentumsanteil an der Immobilie. Beispielsweise hätten zwei Mieter jeweils einen Anteil von 50 % und vier Mieter jeweils einen Anteil von 25 %. Diese Aufteilung würde auch dann bestehen bleiben, wenn einer der Mieter alle oder einen Großteil der Immobilienkosten tragen würde.

Unabhängig von ihren Eigentumsanteilen haben alle Mieter Anspruch auf Nutzung, Besitz und Genuss der gesamten Immobilie.

Der oder die überlebenden Eigentümer werden sofort neue Eigentümer der Immobilie, wenn einer der Eigentümer stirbt. Ähnlich wie Eigentum, das in einem FSME-Gericht verwahrt wird, liegt es außerhalb der Nachlassverwaltung. Es geht nicht an die gesetzlichen Erben oder Begünstigten des verstorbenen Eigentümers im Rahmen eines Testaments oder eines Living Trust.

Notiz

Jeder Mieter hat das Recht, seinen Anteil an der Immobilie zu verkaufen oder an eine andere Person zu übertragen. Durch einen solchen Verkauf werden die Hinterbliebenenrechte praktisch zunichte gemacht, da der Eigentumsstatus automatisch in den gemeinsamen Mieter übergeht. Mit dem Miteigentum der Mieter ist kein Hinterbliebenenrecht verbunden.

JTWROS-Besitz kann mit Bank- und Anlagekonten, Aktien, Anleihen, Geschäftsinteressen und Immobilien verwendet werden. Es handelt sich nicht um die typische Standardform des Eigentumsbesitzes, wenn ein Vermögenswert von zwei oder mehr Personen gehalten wird. Gemeinsame Mieter sind häufiger.

Ein großer Unterschied: Urteilsgläubiger

Mitmieter gelten nicht als eine einzige juristische Person, wie dies bei Gesamtmietern der Fall ist. Ein Vollstreckungsgläubiger – die Partei, die ihre Schulden nachgewiesen hat und das gerichtliche Verfahren nutzen kann, um sie einzutreiben – kann die Liquidation der Immobilie erzwingen, um das Urteil zu erfüllen. Dies geschieht dadurch, dass beim Gericht ein Verfahren zur „Aufteilung“ eingereicht wird, wenn ein Miteigentümer erfolgreich verklagt wurde.

Allerdings müssen die Mieter, die nicht an der Klage oder der Schuld beteiligt sind, für ihre Anteile an der Immobilie entschädigt werden. Sie würden ihre Investitionen nicht verlieren, es sei denn, sie wären Mitunterzeichner der Schulden oder Beklagte im Rechtsstreit.