Ein Haus mit schlechter Bonität kaufen

Viele potenzielle Käufer denken, dass sie kein Haus kaufen können, wenn ihre Kreditwürdigkeit gesunken ist, aber das stimmt nicht unbedingt. Schlechte Bonität, Insolvenz oder sogar eine Zwangsvollstreckung bedeuten nicht zwangsläufig, dass Sie kein Haus kaufen können. Es gibt Hoffnung für diejenigen, die ein Haus kaufen wollen, auch wenn ihre Kreditwürdigkeit schlecht ist. Schauen wir uns an, wie.

Die Wartezeit nach Zwangsvollstreckung oder Insolvenz

Zwangsvollstreckung und Insolvenz wirken sich zwar langfristig auf Ihre Kreditwürdigkeit aus, diese bleiben jedoch nicht ewig bestehen. Abhängig von der Art der Insolvenz bleibt die Insolvenz in Ihrer Kreditauskunft sieben bis zehn Jahre lang bestehen.Wie sich dies auf Ihre Fähigkeit auswirkt, bestimmte Kredite zu erhalten, ist unterschiedlich:

• Um bessere Konditionen mit einem konformen Darlehen zu erhalten, beträgt die Wartezeit zwischen zwei und vier Jahren nach der Insolvenzanmeldung oder einem Leerverkauf.
• Die FHA-Richtlinien gelten zwei Jahre nach einer Zwangsvollstreckung. Das bedeutet, dass Sie bereits drei Jahre nach einem Leerverkauf Anspruch auf einen Abschlag von nur 3,5 % haben könnten. Diese Richtlinien können nach einem „qualifizierten“ Leerverkauf, bei dem Sie im Vorjahr keine Zahlungen verpasst haben, weniger streng sein.
• Kreditgeber, bei denen es sich um hartes Geld handelt, vergeben Kredite oft sechs Monate nach dem Antrag auf Insolvenz oder Zwangsvollstreckung, verlangen jedoch aufgrund einer schlechten Bonität möglicherweise eine Anzahlung von 20 % bis 35 %. Der Zinssatz wird sehr hoch sein und die Kreditkonditionen sind nicht so günstig; viele beinhalten Vorfälligkeitsentschädigungen und sind anpassbar.
• Subprime-Kreditgeber (nicht zu verwechseln mit Hartgeld-Kreditgebern) vergeben selten zu 100 % finanzierte Kredite, selbst bei schlechter Bonität.

So verbessern Sie Ihren Score, um einen konformen Kredit zu erhalten

Es gibt keinen Grund, sich zurückzulehnen und zu warten, bis die Insolvenz oder Zwangsvollstreckung aus Ihrer Kreditauskunft gelöscht wird. Stattdessen können Sie während der Wartezeit aktiv daran arbeiten, Ihre Kreditwürdigkeit und Ihr Ansehen bei den Kreditgebern zu verbessern. Dadurch erhöhen sich Ihre Chancen, eher früher als später einen neuen Kredit zu erhalten.

• Vermeiden Sie verspätete Zahlungen für ausstehende Schulden und zahlen Sie Ihre Rechnungen weiterhin pünktlich.
• Besorgen Sie sich eine gängige Kreditkarte und nutzen Sie diese regelmäßig. Sie ist nach einer Insolvenz einfacher zu bekommen, als Sie denken, allerdings müssen Sie möglicherweise eine gesicherte Karte oder eine Karte mit einem niedrigen Limit beantragen.
• Halten Sie Ihr Kreditkartenguthaben unter 30 % Ihres gesamten Kreditlimits. Für eine noch bessere Auswirkung auf Ihre Kreditwürdigkeit sollten Sie diese unter 10 % halten.
• Zeigen Sie eine feste Beschäftigung im Job für ein bis zwei Jahre.
• Verdienen Sie ein regelmäßiges Gehalt oder einen regulären Lohn. (Dies gilt nicht für eine selbständige Tätigkeit.)
• Sparen Sie eine Anzahlung von mindestens 10 %.

Wie FICO die Zinssätze beeinflusst

Wir sprachen mit Evelyne Jamet von Vitek Mortgage über die Unterschiede zwischen den FICO-Scores und wie diese sich auf den Zinssatz auswirken, der Kreditnehmern in Rechnung gestellt wird. Die folgenden Zahlen vergleichen die Quote einer Person in jedem Bereich, die ebenfalls einen Konkurs, eine Zwangsvollstreckung oder einen Leerverkauf in ihrer Akte hatte, mit der eines Kreditnehmers mit einem FICO-Score von 600, der weder Insolvenz anmelden noch sein früheres Haus durch Zwangsvollstreckung verlieren würde. In diesem Szenario wird davon ausgegangen, dass der Kreditnehmer mit schlechter Bonität 10 % des Kaufpreises in bar hinterlegt.

Ein Kreditnehmer ohne Insolvenz oder Zwangsvollstreckung mit einem 600-FICO würde einen Zinssatz von 5,875 % erhalten (basierend auf dem oben Gesagten) und eine monatliche Zahlung von 1.183 US-Dollar für ein amortisiertes Darlehen in Höhe von 200.000 US-Dollar zahlen. Sie sehen, dass ein Insolvenzantrag oder eine Zwangsvollstreckung in Ihrer Akte selbst bei einem FICO-Score von 600 zu einer Erhöhung der Hypothekenzahlung um 215 $ im Vergleich zu einem Kreditnehmer ohne Insolvenz oder Zwangsvollstreckung führt. Sie können jedoch weiterhin ein Haus kaufen.

Alternative zur Bankfinanzierung

Kreditnehmer, die mit dem von einem konformen Kreditgeber angebotenen Zinssatz nicht zufrieden sind, sollten den Kauf eines Hauses mit Verkäuferfinanzierung in Betracht ziehen. Ein Beispiel dafür sind Grundstücksverträge, die eine sinnvolle Alternative darstellen können. Typischerweise bietet die Verkäuferfinanzierung:

• Keine Qualifikation
• Niedrigere Zinssätze
• Flexible Laufzeiten und Anzahlungen
• Schnelles Schließen

Für welche Kreditoption Sie sich auch entscheiden, Sie sollten etwa jedes Jahr bei Ihrem Kreditgeber nachfragen, ob Sie Anspruch auf eine Refinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz haben. Wenn sich Ihre Bonität weiter verbessert, eröffnen sich Ihnen bessere Zinssätze.