Eigentumskontrolle mit CC&RS: Vereinbarungen, Bedingungen und Einschränkungen

In geplanten Wohnungsbauprojekten und manchmal sogar in etablierten Wohnvierteln können Hausbesitzern Vereinbarungen, Bedingungen und Beschränkungen auferlegt werden, die einschränken, was sie auf ihren Grundstücken oder mit ihren Häusern tun dürfen und was nicht. Sie werden oft als „CC&Rs“ bezeichnet und können von Bauherren, Entwicklern oder Nachbarschaftsverbänden auferlegt werden, werden jedoch häufig mit Hausbesitzerverbänden in Verbindung gebracht.

Hausbesitzer müssen im Gegenzug für ein Leben in der Gemeinschaft grundsätzlich auf ein gewisses Maß an Autonomie verzichten und sich an diese Regeln halten. Manche Einschränkungen kommen häufig vor, bei anderen kann es sein, dass Sie sich den Kopf zerbrechen. CC&Rs können fast jede Art von Einschränkung auferlegen, solange jedes Mitglied der Gruppe, die die Regeln aufstellt, zustimmt und die Regeln nicht gegen Gesetze verstoßen.

CC&Rs sind keine Bebauungsgesetze

CC&Rs unterscheiden sich von Bebauungsverordnungen dadurch, dass Verordnungen von der Regierung erlassen und durchgesetzt werden. Sie sind eine Rechtssache, wohingegen CC&Rs Verträge zwischen privaten Parteien sind.

Gemeinsame CC&R-Bestimmungen

In einigen Stadtteilen ist die Farbe, in der Sie Ihr Haus streichen dürfen, eingeschränkt. In einer Nachbarschaft gibt es möglicherweise CC&Rs, die verlangen, dass jedes Haus weiß gestrichen wird. Bauliche Beschränkungen und Platzbeschränkungen kommen jedoch häufiger vor. Sie geben oft an, wie nah an der Grundstücksgrenze ein Bauwerk gebaut oder errichtet werden kann. Sie können auch die minimale und maximale Fläche umfassen, die eine Wohnung einnehmen darf.

Ein Nutzungsverbot für Nichtwohnzwecke schränkt in der Regel die Ansiedlung gewerblicher oder industrieller Unternehmen in der Nachbarschaft ein.

Einige CC&Rs legen Regeln für Haustiere und andere Tiere fest. Für Hunde muss möglicherweise eine bestimmte Gewichtsbeschränkung gelten, oder einige Rassen sind möglicherweise verboten. Die meisten CC&Rs erlauben keine Hühner, Kaninchen oder Nutztiere in Ihrem Garten. Bei Nutztieren kann die Anzahl der Tiere, die Sie halten können, begrenzt seinIsterlaubt, Sie könnten also in Schwierigkeiten geraten, wenn Ihr Huhn sehr viele Eier legt.

Die meisten städtischen Vorschriften sehen Rückschläge und Einschränkungen beim Bau von Zäunen vor, es ist jedoch nicht ungewöhnlich, dass in den CC&Rs auch Einschränkungen festgelegt sind.

Einige CC&Rs sind so vage, dass sie eine Durchsetzung zulassen, wenn das Gelände nicht einem „allgemeinen Standard an Sauberkeit und Attraktivität“ entspricht. Dies kann dazu führen, dass ein Pfandrecht an der Immobilie für Kosten erhoben wird, die für die Durchsetzung aller Dinge anfallen, von der Entfernung eines auf Ziegelsteinen in der Einfahrt stehenden Autochassis bis hin zu einem Grill, der von der Straße aus einfach sichtbar ist.

Beiträge und Beurteilungen

Diese Gemeinden erheben häufig monatliche Beiträge. Einzelheiten darüber, was und wann Sie zahlen müssen, sowie darüber, wie Sondergebühren zwischen Hausbesitzern aufgeteilt und berechnet werden können, finden Sie in der Regel in den CC&Rs.

Bewertungen können vorgenommen werden, wenn große, ungeplante Kosten die gesamte Gruppe betreffen, beispielsweise aufgrund von Straßenschäden aufgrund eines Wetterereignisses.

Rechtswidrige Einschränkungen in CC&RS

Einige CC&Rs enthalten Beschränkungen, die gegen das Gesetz verstoßen und daher nicht durchsetzbar sind, beispielsweise solche, die Rasse betreffen.

CC&Rs untersagten vor den 1960er Jahren und vor der Umsetzung des Bundesgesetzes über faires Wohnen manchmal den Verkauf der Immobilie an Hausbesitzer, die keine Kaukasier waren. Diese rassistischen Dokumente befinden sich immer noch in den öffentlichen Aufzeichnungen, sind jedoch aufgrund staatlicher und bundesstaatlicher Gesetze ungültig. Dennoch ist bekannt, dass einige HOAs diese Regeln sogar subtil missachten.

Wie wird mit Verstößen umgegangen?

CC&Rs werden nach der Verkaufstransaktion zu einem verbindlichen Rechtsvertrag, wenn die Urkunde bei der zuständigen Bezirksbehörde eingereicht wird. Das bedeutet, dass sie gerichtlich durchsetzbar sind. Wahrscheinlicher ist jedoch, dass Ihnen zunächst eine Geldstrafe auferlegt wird, wenn Sie gegen die Regeln verstoßen, und dass Sie wahrscheinlich die Rechnung für etwaige Rechtsbehelfe bezahlen müssen, die zur Korrektur der Regel, gegen die Sie verstoßen haben, eingeleitet werden.

Möglicherweise verlieren Sie einige Ihrer Gemeinschaftsprivilegien, z. B. die Nutzung des Fitnessraums, bis Sie bezahlen. Klagen sind in der Regel das letzte Mittel. Und Sie haben in der Regel zunächst das Recht auf eine Anhörung vor dem HOA-Vorstand sowie das Recht, gegen jede dort getroffene Entscheidung Berufung einzulegen.

Ein Wort der Vorsicht

Lesen Sie immer die CC&Rs, bevor Sie ein Haus kaufen. Fordern Sie eine Kopie an, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen, falls Sie noch keines erhalten haben. CC&Rs werden mit der Immobilie übertragen – es wird erwartet, dass Sie sie kennen und sich damit einverstanden erklären, sie einzuhalten, wenn Sie mit dem Kauf fortfahren.

Sie sollten auch damit rechnen, dass die CC&Rs die Mitglieder des Gemeindevorstands benennen. Sie sollten angeben, ob Sie verpflichtet sind, etwaige Zahlungen für die Instandhaltung öffentlicher Bereiche zu leisten, und nicht nur für notwendige Reparaturen.

Konformität kann eine gute Sache sein, aber sie ist nicht für alle Menschen geeignet.