Due-on-Sale-Klausel in einer Hypotheken- oder Treuhandurkunde

ByDr. J. K. Hartmann

Almost every single loan generated to buy a home contains a due-on-sale clause. This clause is important if a homeowner wants to sell their home without paying off the loan. A due-on-sale clause allows the existing lender to call the entire loan due and payable if the homeowner transfers title to the home without paying the loan in full.

Eine Due-on-Sale-Klausel verhindert, dass ein Hausbesitzer unter der Bedingung eines bestehenden Darlehens verkauft. Das bedeutet nicht, dass die Leute es nicht versuchen, aber es bedeutet, dass der neue Hausbesitzer das Haus verlieren könnte, wenn der bestehende Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung vornimmt. Kreditgeber haben bestimmte Rechte und Treuhandurkunden und Hypotheken werden von Anwälten zugunsten der Kreditgeber geschrieben.

Wichtige Erkenntnisse

  • Die meisten Hypotheken haben eine Fälligkeitsklausel, die dem Kreditgeber das Recht gibt, die vollständige Zahlung zu verlangen, wenn der Eigentümer das Haus verkauft, ohne den Kredit abzubezahlen.
  • Sofern dies nicht durch Bundesgesetze verboten ist, kann der Kreditgeber das Darlehen jederzeit kündigen, wenn er der Meinung ist, dass dies in seinem besten Interesse liegt.
  • Kreditgeber dürfen einen Kredit unter anderem dann nicht kündigen, wenn er aufgrund des Todes des Kreditnehmers oder einer gerichtlichen Einigung übertragen wird. 

Was ist eine Due-on-Sale-Klausel?

Eine Due-on-Sale-Klausel ist eines der Rechte, die in den Unterlagen enthalten sind. Möglicherweise müssen Sie 10 Seiten durchlesen, um sie zu finden, aber die Due-on-Sale-Klausel, auch Beschleunigungsklausel genannt, kommt in fast allen Krediten vor, die nach 1988 vergeben wurden. Beispielhafte Formulierungen, die in einer Hypothek für ein Ein- bis Vierfamilienhaus zu finden sind, lauten wie folgt:

Übertragung des Eigentums oder eines wirtschaftlichen Interesses am Kreditnehmer. Wenn das Eigentum oder ein Anteil daran ganz oder teilweise verkauft oder übertragen wird (oder wenn ein wirtschaftliches Interesse am Darlehensnehmer verkauft oder übertragen wird und der Darlehensnehmer keine natürliche Person ist) ohne die vorherige schriftliche Zustimmung des Darlehensgebers, kann der Darlehensgeber nach eigenem Ermessen die sofortige vollständige Zahlung aller durch dieses Sicherungsinstrument gesicherten Beträge verlangen. Diese Option darf jedoch vom Kreditgeber nicht ausgeübt werden, wenn die Ausübung zum Zeitpunkt dieses Sicherungsinstruments durch Bundesgesetze verboten ist.

Der Grund, warum Sie sich für eine Klausel über die Fälligkeit bei Verkauf interessieren, liegt darin, dass Sie nicht möchten, dass der Kreditgeber plötzlich eine Rückzahlung verlangt, was der Kreditgeber rechtlich tun kann. In der Praxis fordern Kreditgeber ihre Kredite jedoch nicht oft nur deshalb fällig, weil das Eigentum an der Immobilie übertragen wird.

Vor allem während des Markteinbruchs zwischen 2006 und 2011 war es den Kreditgebern einfach egal, wer ihnen zahlte, weil sie sich zu diesem Zeitpunkt einfach darüber freuten, überhaupt bezahlt zu werden, solange die Hypothek nicht in Verzug war.

Wenn die Due-on-Sale-Klausel durchgesetzt wird

Auch heute noch haben Kreditgeber das Recht, den Kredit vorzeitig auszuzahlen, wenn sie das Gefühl haben, dass ihre Sicherheit möglicherweise beschädigt werden könnte. Schließlich haben sie den Kredit an einen Kreditnehmer vergeben, nachdem sie den Käufer vollständig geprüft und die Akte durch Underwriting geprüft hatten, und sie kennen weder diese neue Person, die die Zahlungen leistet, noch deren Kreditwürdigkeit.

Notiz

Hypotheken mit Fälligkeitsklauseln sind nicht anzunehmen.

Im Allgemeinen wird eine Fälligkeitsklausel durchgesetzt, wenn der Kreditgeber das Gefühl hat, dass seine Sicherheit gefährdet ist, oder wenn der Kreditgeber glaubt, dass er in einem Klima steigender Zinssätze mehr Geld verdienen kann. Wenn die Bank beispielsweise die Rückzahlung des bestehenden Kredits erzwingen kann, der möglicherweise zu einem niedrigeren als dem Marktzinssatz angeboten wird, und dieses Geld dann zur Finanzierung eines neuen Kredits zu einem höheren Zinssatz verwenden kann, liegt es im besten Interesse der Bank, diesen Kredit als sofort fällig und zahlbar zu bezeichnen. Dies könnte dazu führen, dass Kreditnehmer sich um eine Refinanzierung bemühen müssen.

In den 1970er und 1980er Jahren boten Banken neuen Käufern formelle Kreditübernahmen an, aber wir sehen nicht mehr viel davon. Wenn Käufer die Voraussetzungen nicht erfüllten, versuchten diese Käufer oft, die Immobilie zu kaufen, ohne den Kreditgeber zu informieren, und wickelten die bestehende Finanzierung entweder in eine All-Inclusive-Treuhandurkunde oder einen Rundum-Landvertrag ein. Einige nutzten den Verkauf von Leasingoptionen als Finanzierungsinstrument, um die Due-on-Sale-Klausel zu umgehen.

Ausnahmen von Due-on-Sale-Klauseln

Es gibt Situationen, in denen Kreditgeber nicht in der Lage sind, ihr Recht auf Einziehung der gesamten Zahlung auszuüben, wie zum Beispiel:

  • Der Kreditnehmer ist verstorben und die Immobilie wird auf einen Verwandten übertragen.
  • Die Übertragung erfolgt zwischen den Kindern oder dem Ehegatten des Kreditnehmers.
  • Die Übertragung erfolgt auf der Grundlage eines Beschlusses aus einer Trennungs-, Scheidungs- oder Vermögensausgleichsvereinbarung.

Fazit

Fälligkeitsklauseln sollen Kreditgeber davor schützen, Geld zu verlieren, falls ein Hausbesitzer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät. Diese Klausel hält Hausbesitzer davon ab, ihre Schulden auf einen unbekannten Käufer zu übertragen, der möglicherweise mit seinen Zahlungen in Verzug gerät. Vielmehr müssen Hausbesitzer den Erlös aus dem Verkauf ihres Hauses verwenden, um die Schulden gegenüber dem Kreditgeber zurückzuzahlen, und der Käufer muss ein weiteres Hausdarlehen aufnehmen, um seine Hypothek zu bezahlen. Machen Sie sich mit dieser Bestimmung vertraut, bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben.