Viele Käufer von Eigenheimen machen sich Sorgen darüber, ein Angebot für ein neues Eigenheim abzugeben, bevor sie sich den Verkauf ihres aktuellen Eigenheims sichern. Aus diesem Grund ziehen es viele Käufer vor, in ihr Angebot eine Eventualverbindlichkeit für den Hausverkauf aufzunehmen, die ihnen eine Chance gibt, falls ihr eigener Verkauf scheitert.
Der Kauf eines Hauses mit der Möglichkeit, es zu verkaufen, ist jedoch nicht immer so einfach, wie es sich anhört. Viele Verkäufer zögern, ein bedingtes Angebot anzunehmen, weil sie dadurch der Gnade des Käufers ausgeliefert sind, der ihr Haus zuerst verkauft.
Bedeutet das, dass Sie Ihr Angebot ohne Verkaufsvoraussetzung abgeben sollten? Nicht unbedingt. Zunächst müssen Sie die Risiken verstehen.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Erkenntnisse
- Viele Eigenheimkäufer ziehen es vor, in ihrem Angebot eine Option für den Hausverkauf vorzusehen, die ihnen eine Chance gibt, falls ihr eigener Verkauf scheitert, aber das ist nicht immer so einfach, wie es sich anhört.
- Wenn es sich um einen Verkäufermarkt handelt, gibt das dem Verkäufer letztendlich die Möglichkeit, auf einen Käufer zu warten, der den Prozess nicht in Form von Eventualverbindlichkeiten verunsichert.
- Die Entscheidung, ein Angebot ohne Verkauf abzugeben, hängt letztendlich von Ihrem Komfort und den damit verbundenen Risiken ab.
Der Kontingenz-Domino-Effekt
Insgesamt besteht auf einem Immobilienmarkt mit zu vielen Eventualverbindlichkeiten die Gefahr, dass es zu einer Kettenreaktion stockender Verkäufe kommt. Sie können Verkäufer A (das sind Sie) an Käufer B verkaufen lassen. Käufer B verkauft sein Haus an Käufer C, was die Leistung von Käufer B von C abhängig macht. Wenn Käufer C nicht schließen kann, kann Käufer B auch nicht schließen – und Sie als Verkäufer A auch nicht.
Notiz
Bei einem Immobilienvertrag entbindet eine Verkaufsvoraussetzung den Käufer vom Vertrag, wenn er sein aktuelles Haus nicht verkaufen kann.
Dieser Dominoeffekt führt dazu, dass Kaufangebote grundsätzlich weniger riskant sind, wenn niemand in der Kette sein Angebot von einem Verkauf abhängig macht. Vor allem Verkäufer tendieren wahrscheinlich immer zu einem Angebot, das frei von Eventualverbindlichkeiten ist.
Warum Verkäufer bedingte Angebote nicht mögen
Was wird Ihrer Meinung nach ein Verkäufer wählen, wenn er mit dem Verkauf an einen Käufer konfrontiert wird, der keine Verkaufsmöglichkeit hat, oder mit dem Verkauf an einen Käufer mit einer Verkaufsmöglichkeit? Wofür würden Sie sich entscheiden?
Der Prozess des Hausverkaufs ist voller Unsicherheiten, daher möchten Verkäufer natürlich alle unvorhersehbaren Elemente entfernen, die sie können. Und wenn es sich um einen Verkäufermarkt handelt, gibt das dem Verkäufer letztendlich die Möglichkeit, auf einen Käufer zu warten, der den Prozess nicht zusätzlich verunsichert.
In manchen Fällen erlaubt der Notfallvertrag dem Verkäufer möglicherweise sogar, sein Haus auf dem Markt zu halten, um offen zu versuchen, einen Ersatzkäufer zu finden. Dies wird als „Freigabeklausel“ bezeichnet. Es handelt sich im Grunde um eine Kick-out-Klausel, die besagt, dass der Verkäufer, wenn er ein akzeptables Ersatzangebot erhält, das Recht hat, dem bestehenden Käufer mindestens 72 Stunden im Voraus Bescheid zu geben, um die Möglichkeit des Verkaufs oder der Kündigung des Vertrags freizugeben.
Was es bedeutet, die Verkaufsmöglichkeit freizugeben
Aus diesen Gründen kann es für einen Käufer verlockend sein, ein Kaufangebot ohne Verkaufsvoraussetzung abzugeben. Dies könnte bedeuten, dass Sie finanziell in der Lage sind, das neue Haus zu kaufen, ohne Ihr bestehendes Haus verkaufen zu müssen. Es könnte auch bedeuten, dass Sie bereit sind, in der Überzeugung weiterzumachen, dass Ihr bestehendes Zuhause geschlossen wird – und einfach das minimale Risiko in Kauf nehmen, dass dies nicht der Fall ist.
Wenn Sie den Kauf nicht tätigen können, ohne Ihr bestehendes Haus zu verkaufen, können Sie diese Tatsache nicht vor dem Verkäufer verbergen. Verträge enthalten in der Regel eine Art Treu und Glauben und Offenlegungen. Das bedeutet, dass Sie einem Verkäufer keine relevanten Informationen vorenthalten können. Alles, was den Vertrag zum Scheitern bringen könnte, würde als relevant angesehen.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie als Käufer nach der Offenlegung möglicherweise nicht die Freiheit haben, ein Angebot ohne Verkaufsverpflichtung abzugeben, wenn Sie bereit sind, ein Risiko einzugehen.
Die Risiken des Käufers bei einem Angebot ohne Eventualverbindlichkeiten
Wenn Sie als Käufer ein Angebot ohne Verkaufsvoraussetzung unterbreiten, bestehen zwei Risiken: rechtliche und finanzielle.
Rechtliches Risiko
Wenn Sie ein Angebot abgeben, ohne eine Eventualverbindlichkeit für den Verkauf Ihres aktuellen Hauses hinzuzufügen, könnten Sie rechtlich dafür verantwortlich gemacht werden, dass die Transaktion nicht wie versprochen abgeschlossen wird. Ohne eine Eventualveräußerung gibt es keine „Ausstiegsklausel“ für den Käufer, abgesehen von den normalen Eventualzeiträumen für Dinge wie Wertgutachten, Hausbesichtigungen oder einen Kreditvorfall.
Notiz
Wenn Sie erwägen, ein Angebot ohne Verkaufsvoraussetzung abzugeben, sollten Sie vorher einen Anwalt konsultieren und sich über die Risiken im Klaren sein.
Finanzielles Risiko
Das finanzielle Risiko könnte Ihre Anzahlung, eine Vertragsstrafe oder eine andere Form der Entschädigung des Verkäufers sein. In den meisten Fällen ist der Verlust Ihres verdienten Geldes für Sie als Käufer die größte Sorge.
In dieser Situation gibt es unterschiedliche Gesetze zum Erwerb von Geld. Daher ist es am besten, einen Anwalt zu konsultieren und sich über Ihr Risiko im Klaren zu sein. Wenn der Käufer die Anzahlung wünscht und der Verkäufer sie nicht freigeben möchte, gestatten die meisten Treuhandunternehmen in Kalifornien beispielsweise den Parteien, die Transaktion zu stornieren, sodass die Anzahlung umstritten bleibt. Allerdings müssen beide Parteien die Kündigung unterzeichnen.
Eines ist jedoch sicher: Eine Verkaufsvorsorge schützt Ihr verdientes Geld, wenn Sie Ihr aktuelles Haus nicht verkaufen können.
Zu den weiteren finanziellen Risiken für Käufer gehört die Gefahr, mit zwei Hypothekenzahlungen rechnen zu müssen und Ihr Haus unter seinem Wert zu verkaufen. Ohne eine Eventualverbindlichkeit verspüren Sie möglicherweise zu großen Druck, Ihr Haus zu verkaufen, selbst wenn Sie keine fairen Angebote erhalten.
Sollten Sie ohne Verkaufsvoraussetzung kaufen?
Die Entscheidung, ein Angebot ohne Verkauf abzugeben, hängt letztendlich von Ihrem Komfort und den damit verbundenen Risiken ab. Wenn Sie in der Lage sind, zeitweise mit der Möglichkeit zweier Hypothekenzahlungen zurechtzukommen, mit dem Verlust Ihres verdienten Geldes zurechtzukommen und die Möglichkeit haben, sich für eine Finanzierung zu qualifizieren, ohne dass eine Verkaufsvoraussetzung besteht, können Sie das Risiko gerne eingehen, um Ihr Angebot attraktiver zu gestalten. Stellen Sie jedoch sicher, dass Sie die Risiken vollständig verstanden haben, bevor Sie das Angebot unterbreiten.
Willkommen auf meiner Seite!Ich bin Dr. J. K. Hartmann, Facharzt für Schmerztherapie und ganzheitliche Gesundheit. Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Menschen mit chronischen Schmerzen, Verletzungen und gesundheitlichen Herausforderungen ist es mein Ziel, fundiertes medizinisches Wissen mit natürlichen Methoden zu verbinden.
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