Die Bestandteile eines Immobilienkaufvertrags

ByDr. J. K. Hartmann

Ein Immobilienkaufvertrag ist eine verbindliche Vereinbarung, in der Regel zwischen zwei Parteien, über die Übertragung eines Hauses oder einer anderen Immobilie. Die Parteien müssen beide über die Rechtsfähigkeit verfügen, die betreffende Immobilie zu kaufen, zu tauschen oder anderweitig zu übertragen, und der Vertrag basiert auf einer rechtlichen Gegenleistung, nämlich dem, was gegen die Immobilie eingetauscht wird. Dabei handelt es sich fast immer um einen bestimmten Geldbetrag, die Gegenleistung kann aber auch ein anderes Eigentum oder das Versprechen sein, einen bestimmten Geldbetrag später zu zahlen.

Geschrieben und signiert

Das Betrugsgesetz im US-amerikanischen Gewohnheitsrecht, das verlangt, dass bestimmte Verträge schriftlich abgeschlossen werden, um gültig zu sein, umfasst auch Immobilienverträge. Wenn ein Immobilienkaufvertrag nicht sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer schriftlich verfasst und unterzeichnet wird, ist er nicht durchsetzbar. Händeschütteln und mündliche Zusage reichen nicht aus. Der Zweck besteht darin, Betrug zu verhindern und Situationen zu vermeiden, in denen ein Gericht dem Wort einer Partei mehr Glauben schenken muss als einer anderen. Wenn es nicht schriftlich vorliegt, existiert es nicht.

Kaufvertragsbestandteile

Neben der vereinbarten Gegenleistung sollte ein Immobilienkaufvertrag folgende Punkte enthalten:

  • Identifizierung der Parteien
  • Eine Beschreibung der Immobilie
  • Wesentliche Einzelheiten, Rechte und Pflichten des Vertrages
  • Eventualverbindlichkeiten oder Bedingungen, die erfüllt sein müssen, bevor der Verkauf durchgeführt werden kann
  • Der Zustand der Immobilie
  • Welche Einrichtungsgegenstände und Geräte im Verkauf enthalten sind und welche ausgeschlossen sind
  • Der Betrag der Anzahlung
  • Aufgeschlüsselte Abschlusskosten und wer für deren Zahlung verantwortlich ist
  • Voraussichtlicher Abschlusstermin
  • Unterschriften jeder Partei
  • Besitzbedingungen (Zeitpunkt der Übergabe der Schlüssel zur Immobilie)

Es stehen verschiedene Vorlagen und Formulare zur Verfügung, mit denen Sie Ihren eigenen Kaufvertrag erstellen können. Ziehen Sie jedoch in Betracht, einen erfahrenen Immobilienanwalt oder -makler zu konsultieren.

Eventualverbindlichkeiten

Die Liste der Eventualverbindlichkeiten kann eine Kredit-Eventualverbindlichkeit enthalten, die Einzelheiten über die Art des Darlehens enthält, das der Käufer zu arrangieren beabsichtigt, und es ihm ermöglicht, vom Vertrag zurückzutreten, wenn er diese Finanzierung nicht erhalten kann. Eine Notfallinspektion ermöglicht es dem Käufer, den Kauf zu stornieren, wenn sein professioneller Hausinspektor erhebliche Probleme mit dem Haus feststellt. Alternativ kann der Käufer den Verkäufer bitten, einen niedrigeren Kaufpreis zu akzeptieren oder bestimmte Reparaturen durchzuführen, die für den Käufer kostspielig wären oder eine Frage der Gesundheit und Sicherheit wären.

Notiz

In einigen Bundesstaaten werden Hausinspektionen vor der Unterzeichnung eines endgültigen Kaufvertrags durchgeführt, sodass eine Inspektion nicht als Notfall aufgeführt wird.

Es besteht auch die Möglichkeit, dass der Verkauf davon abhängig gemacht wird, dass vor dieser Transaktion eine weitere Immobilientransaktion stattfindet. Der Käufer könnte beispielsweise sagen, dass er den Kauf erst dann abschließen kann, wenn er sein eigenes Haus verkauft hat. Die Hypothekenbank verlangt in der Regel vom Käufer, dass er ein Wertgutachten einholt, um festzustellen, ob das Haus den Preis wert ist, den der Käufer zu zahlen bereit ist.

Ernsthafte Geldeinzahlung

Wenn der Käufer den Vertrag unterzeichnet, zahlt er oft einen kleinen Betrag – in der Regel 1–3 % des Verkaufspreises des Hauses – um zu zeigen, dass er es mit dem Kauf des Hauses ernst meint. Das Geld wird auf einem Treuhandkonto aufbewahrt, bis es von einem Dritten, beispielsweise dem Immobilienanwalt des Verkäufers oder einer Titelgesellschaft, abgeschlossen wird. Der Betrag sollte im Vertrag festgelegt werden und das Geld wird auf den endgültig ausgehandelten Kaufpreis angerechnet. Die meisten Leute wenden es auf die Anzahlung oder Abschlusskosten an.

Abschlusskosten

Die Arten der Abschlusskosten und die Partei, die dafür verantwortlich ist, variieren von Bundesstaat zu Bundesstaat, betragen jedoch in der Regel 2–5 % des Kaufpreises des Hauses. Dazu gehören Steuern und Gebühren im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung, wie z. B. die Beurkundung der Urkunde und die Zahlung an die Titelgesellschaft, die Nachforschungen anstellt, um die Eigentumskette der Immobilie nachzuvollziehen und sicherzustellen, dass niemand einen Geld- oder Eigentumsanspruch darauf hat. Die Titelgesellschaft bietet auch eine Titelversicherung zum Schutz vor künftigen Ansprüchen an. Die Maklerprovision ist ein zusätzlicher Kostenfaktor bei Abschluss und beträgt in der Regel etwa 6 % des Kaufpreises.