Steigende Immobilienpreise betreffen nicht nur Käufer. Sie richten sich auch an Mieter, da die Mieten mit wenigen Ausnahmen in vielen Märkten im ganzen Land zu steigen beginnen.
Wichtige Erkenntnisse:
- Der Mietmarkt spiegelt den Markt für Eigenheimkäufe wider: Die starke Nachfrage ließ die Mieten im April um 1,3 % steigen, die höchste Monatsrate seit etwa einem Jahrzehnt.
- Vermieter nutzen die Gelegenheit, die Mieten zu erhöhen, wenn ein neuer Mieter eine Wohnung übernimmt, und erhöhen so die Zahl der Neumietverträge oder die Differenz zwischen der neuen und der vorherigen Miete.
- Eine schnelle Linderung ist nicht in Sicht und die Mieten dürften weiter steigen, wobei die Auslastung stabil bleibt, sagen Analysten.
Laut RealPage, das landesweite Daten von Millionen von Wohneinheiten mithilfe seiner eigenen Immobilienverwaltungs-, Ertragsmanagement- und Analyseplattformen sammelt, stiegen die Aprilmieten für neue Mietverträge in den USA im Monatsvergleich um durchschnittlich 1,3 % und stellten damit den größten Anstieg in einem einzelnen Monat seit etwa einem Jahrzehnt dar.Und dieses Wachstum dürfte mit Beginn der Hauptmietsaison noch an Fahrt gewinnen. Die meisten Haushaltsumzüge finden von April bis September statt.
„Während der Pandemie übertrafen die Wohnungsmieten die Erwartungen der meisten Analysten“, schrieb Jay Parsons, stellvertretender Chefökonom von RealPage und Vizepräsident für Vermögensoptimierung, in einem Bericht.„Und nach der Pandemie könnten die Wohnungsmieten alle Erwartungen übertreffen – auch unsere eigenen, die im Allgemeinen optimistischer waren als andere.“
Starke Mietsteigerungen spiegeln die Muster auf dem Wohnungsmarkt wider, wo die enorme Nachfrage und das mangelnde Angebot die Preise für Bestandsimmobilien auf Allzeithochs treiben. Besonders auffällig sind die Mietsteigerungen in den Vororten, wo sich rund 90 % der Mietwohnungen befinden. In einigen großen Ballungsräumen hingegen liegen die Mieten trotz des jüngsten Anstiegs immer noch dramatisch unter dem Niveau vor der Pandemie.
Der Gesamtanstieg der Mieten ist ebenfalls organisch und nicht nur das Ergebnis einer wirtschaftlichen Erholung nach einem niedrigen Ausgangsniveau.
Donald Davidoff, Präsident des Miet- und Wohnungsberatungsunternehmens D2 Demand Solutions, sagte: „Der monatliche Anstieg der Mieten ist ein starkes Zeichen für eine wachsende Nachfrage. Und allein aufgrund der Saisonalität, nicht einmal mit der Erholung, würde ich davon ausgehen, dass die Mieten bis August weiter steigen.“
Küstenstädte immer noch im Niedergang
Von den 150 von RealPage erfassten Ballungsräumen verzeichneten 145 im April zumindest einen leichten Anstieg der Mieten, während vier unverändert blieben und einer, Davenport, Iowa, einen leichten Rückgang verzeichnete. Unter den großen Märkten mit mindestens 100.000 Einheiten stiegen die Mieten in Phoenix mit einem Plus von 2,6 % am stärksten.
Im Jahresvergleich stiegen die Jahresmieten um 1,7 %, wobei 110 von 150 großen Ballungsräumen einen Anstieg von 3 % oder mehr verzeichneten, was dem Niveau vor der Pandemie entspricht.
Die Zuwächse korrelieren mit einer Verlagerung der Mieterschaft in der Pandemie-Ära von überfüllten Städten in die Vororte und darüber hinaus. Trotz der Zuwächse im April verzeichneten einige wichtige Märkte, insbesondere an den Küsten, weiterhin deutlich niedrigere Jahresmieten als vor einem Jahr. San Francisco verlor immer noch 18,3 %, San Jose 14,5 % und New York 14 %.
Aber außerhalb dieser Küstengebiete sind die Mieten laut Parsons im vergangenen Jahr nie stark gesunken, sodass „das Wachstum im Jahr 2021 nicht nur die Kürzungen aus dem Jahr 2020 ausgleicht“. Tatsächlich treibt die starke Nachfrage in einigen Märkten die Wohnungsauslastung, die bereits bei über 95 % liegt, auf ein „unangenehm hohes Niveau“, was zu steigenden Mieten beiträgt.
Insgesamt beliefen sich die Umtauschzahlungen bei neuen Mietverträgen bzw. die Differenz zwischen der Miete eines neu unterzeichneten Mietvertrags und der Miete, die ein Vormieter gezahlt hatte, im April auf 7,5 % – anders als bei den monatlichen Preiserhöhungen. Parsons prognostiziert, dass das Mietwachstum bei unterzeichneten neuen Mietverträgen bis Ende Mai in vielen US-Märkten auf der Grundlage von Daten zur Monatsmitte sogar zweistellig sein könnte.
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