Wenn Sie über einen Leerverkauf verhandeln, gibt es eine unbestreitbare Tatsache: Gerade wenn Sie glauben, alles über den Prozess zu wissen, ändern sich die Regeln.
Das liegt daran, dass es tatsächlich nur wenige feste Regeln gibt, mit Ausnahme derjenigen, die mit dem Home Affordable Foreclosure Alternatives-Programm (HAFA) verbunden sind. Und diese werden oft locker interpretiert. Es gibt also mehr als nur ein paar Strategien.
Es ist bekannt, dass einige funktionieren, andere jedoch nicht so sehr.
Inhaltsverzeichnis
Dokumentieren Sie den Markt
Es mag auf den ersten Blick vernünftig klingen, dass Sie der Bank zeigen möchten, wie viel Geld sie bei der Leerverkaufstransaktion gewinnen oder verlieren kann, aber das funktioniert selten.
Die Bank hat bereits nachgerechnet, ob sie ein Leerverkaufsangebot in Betracht zieht. Das Unternehmen hat sich bereits seinen Pooling- und Dienstleistungsvertrag (PSA) angesehen und festgestellt, ob es mit einer Zwangsvollstreckung oder einem Leerverkauf mehr Geld verdienen wird.
Notiz
Die Antwort auf diese Frage kennt die Bank bereits.
Allerdings kann ein Leerverkäufer der Bank zeigen, in welche Richtung sich ihre lokalen Märkte entwickeln. Es kann sinnvoll sein, ein Angebot in diesem Monat gegenüber dem nächsten Jahr anzunehmen, beispielsweise wenn die Immobilienwerte sinken.
Doch in den meisten Fällen sind Banken nicht an der Meinung eines örtlichen Immobilienmaklers interessiert. Ihre Verhandlungsführer blicken nicht in die Zukunft. Sie suchen nach unmittelbareren Dollars und Cents und danach, was sie heute tun können.
Geben Sie alle Dokumente umgehend zurück
Ihr Agent schickt Ihnen möglicherweise ein Dokument, von dem Sie wissen, dass Sie es bereits unterschrieben haben, aber Formulare wie eine eidesstattliche Erklärung, ein Nachtrag zur Auflistung eines Leerverkaufs oder ein Nachtrag zum Leerverkaufsvertrag werden von den Anwälten der Bank ständig optimiert und geändert. Die von Ihnen unterzeichnete Version ist möglicherweise veraltet, wenn Sie kurz vor der Genehmigung für den Leerverkauf stehen.
Senden Sie das Dokument also sofort an Ihren Vertreter oder Schadensminderer, wenn die Bank einen aktualisierten Kontoauszug oder eine aktualisierte Gehaltsabrechnung wünscht. Der Verhandlungsführer der Bank lässt sich möglicherweise Zeit, Ihre Akte erneut aufzunehmen, wenn Sie keine Dringlichkeit zeigen, indem Sie schnell auf die Anfragen der Bank reagieren.
Notiz
Viele Aufgaben haben Fristen. Ihre Akte könnte geschlossen werden, wenn Sie oder Ihr Agent eine übersehen.
SchickenVollständigUnterlagen
Senden Sie jede Seite dieser Steuererklärung und jede Seite dieses Kontoauszugs. Machen Sie nicht den Fehler zu glauben, dass die Bank die verkürzte Version bevorzugt. Das ist nicht der Fall. Es will jede Seite.
Notiz
Stellen Sie sicher, dass Ihre Kreditnummer auf jeder Seite steht.
Bei HUD-Darlehen möchten Banken im Allgemeinen sowohl den Namen des Verkäufers als auch des Käufers sehen. Manchmal möchten Banken auch die Namen der nachrangigen Pfandgläubiger buchstabiert sehen.
Stellen Sie immer sicher, dass die Käuferseite des HUD ausgefüllt ist, wenn darin Credits vom Verkäufer an den Käufer enthalten sind, die keine echten Credits sind. Verhandlungsführer verstehen oft nicht, warum eine Verkäufergutschrift eine Lastschrift des Käufers im HUD ist, es sei denn, sie sehen sie schwarz auf weiß.
Senden Sie eine CMA, um den Preis zu rechtfertigen
Widerstehen Sie hier dem Drang, Lowball zu betreiben. Senden Sie ein angemessenes und faires, marktnahes Angebot.
Manchmal sagen Ihnen Banken, dass sie einen höheren Verkaufspreis wünschen, basierend auf einer Broker Price Opinion (BPO). Das könnte bedeuten, dass die Bank Ihren Leerverkauf nicht tätigen möchte, weil sie durch die Zwangsvollstreckung mehr Geld verdienen würde, aber es könnte auch bedeuten, dass der BPO-Agent einen Fehler gemacht hat, also bitten Sie Ihren eigenen Agenten, eine CMA zu senden.
Der letzte Schliff
Zeigen Sie der Bank, dass Sie stark und engagiert sind. Legen Sie eine Kopie Ihrer Anzahlung vor und achten Sie darauf, dass die Anzahlung beträchtlich ist – wenn möglich bis zu 3 %. Dies macht Sie zu einem ernsthaften Käufer, und dies kann sogar noch wichtiger sein, wenn Sie ein Investor sind.
Senden Sie ein Vorabgenehmigungsschreiben eines Kreditgebers, das innerhalb der letzten 30 Tage datiert und unterzeichnet ist. Fügen Sie einen Kontoauszug als Zahlungsnachweis bei.
Und wissen Sie, dass dieser ganze Prozess einige Zeit dauern wird. Der Versuch, die Bank zu früh zu einer Antwort zu drängen, wird nicht funktionieren und könnte möglicherweise nach hinten losgehen. Es kann Monate dauern, bis Leerverkäufe genehmigt werden.
Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
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