Arten von Vertragsverbindlichkeiten für Hauskäufer

ByDr. J. K. Hartmann

Eventualverbindlichkeiten sind bei Immobilientransaktionen weit verbreitet und werden nicht mehr so ​​skeptisch betrachtet wie in den 1970er Jahren, als einige Immobilienmakler sie „Wieselklauseln“ nannten. Eventualverbindlichkeiten ermöglichen es potenziellen Hausbesitzern, einen Vertrag ohne Vertragsstrafe zu kündigen und ihre Anzahlungen zurückzuerhalten.

Eventualverbindlichkeiten verringern das Risiko für Käufer, und was zulässig ist, ist von Staat zu Staat unterschiedlich. Ihr Bundesstaat könnte beispielsweise aus einer Klärgrubeninspektion eine große Sache machen, da der Austausch eines fehlerhaften Klärsystems viele tausend Dollar kosten könnte. Allerdings gibt es in jedem Bundesstaat viele Eventualitäten.

Wichtige Erkenntnisse

  • Vertragsbedingungen ermöglichen es Hauskäufern, einen Kaufvertrag zu kündigen, wenn bestimmte Bedingungen nicht erfüllt sind.
  • Die meisten Staaten haben gemeinsame Vertragsbedingungen, aber jeder Staat kann einige haben, die auf die Geografie und Demografie des Gebiets zugeschnitten sind.
  • Eventualverbindlichkeiten sind in der Regel gesundheitsbedingt oder kostspielige Reparaturen, die ein Haus benötigen könnte, etwa der Austausch eines Daches oder der Klärgrube.

Monetäre Eventualverbindlichkeiten

Der Kauf eines Hauses ist ein mehrstufiger Prozess. Viele Schritte erfolgen erst, nachdem ein Angebot angenommen wurde. Neue Informationen oder neue Hindernisse können für Käufer oder Verkäufer zu Problemen führen. Bei Eventualitäten geht es in der Regel einfach darum, sicherzustellen, dass jeder Schritt des Prozesses wie geplant oder erwartet verläuft.

Diese Eventualverbindlichkeiten befreien Käufer und Verkäufer von einem Vertrag, wenn finanzielle Probleme auftreten.

Bewertung

Die Hypothekengenehmigung umfasst in der Regel ein Gutachten, um den Kaufpreis des Hauses zu belegen. Eine niedrige Schätzung könnte einen Verkauf zum Scheitern bringen, da sie sich negativ auf die Bereitschaft des Kreditgebers auswirkt, den gewünschten Hypothekenbetrag zu genehmigen.

Kreditkontingent

Weitere Untersuchungen bezüglich der Immobilie oder des Kreditnehmers führen manchmal zur Ablehnung eines Hypothekenantrags – selbst wenn der Käufer über ein Vorabgenehmigungsschreiben für den Kredit verfügt. Einige Kreditrisiken laufen bis zum Abschluss, andere bestehen möglicherweise nur für ein paar Wochen.

Tipp

Sie sollten sich an einen lizenzierten Immobilienmakler wenden, um zu erfahren, wie in Ihrem Bundesstaat mit bestimmten Eventualitäten umgegangen wird.

Abhängig vom Verkauf des bestehenden Hauses

Käufer, die ein bestehendes Haus besitzen, möchten möglicherweise vor dem Verkauf kaufen und den Vertragsabschluss vom Verkauf ihres Hauses abhängig machen. Verkäufer, die solche bedingten Angebote annehmen, geben potenziellen Käufern häufig eine bestimmte Anzahl von Tagen Zeit, um die Leistung zu erbringen. Kann ein Käufer seine Leistung nicht erbringen, bleibt den Verkäufern die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Gleichzeitige Schließungen können in den richtigen Händen schwierig – aber nicht unmöglich – sein.

Eventuelle Inspektionen

Diese häufigen Eventualfälle konzentrieren sich auf den Zustand des Hauses und des Grundstücks, um sicherzustellen, dass keine Schäden oder Sicherheitsprobleme vorliegen, die behoben werden müssen, sowie auf die Untersuchung des Eigentumsrechts.

Vorläufiger Titelbericht

Eigentumsuntersuchungen offenbaren Dienstbarkeiten, finanzielle Grundpfandrechte, einschließlich der Möglichkeit eines Verkäufers, unberechtigte Eigentumsrechte auf einen Käufer zu übertragen, sowie Informationen zu Vereinbarungen, Bedingungen und Beschränkungen (CC&R). Wenn möglich, schließen Sie immer eine Eigentumsversicherung ab. Beispielsweise könnten Sie feststellen, dass eine Dienstbarkeit genau an der Grundstücksgrenze liegt, an der Sie einen Zaun bauen oder einen Pool anlegen möchten. Das könnte ein Grund für die Kündigung des Vertrages sein.

Notiz

Die Eigentumsversicherung für den Kreditgeber ist Teil der Abschlusskosten. Sie können es auch erwerben, um sich vor finanziellen Verlusten zu schützen, wenn eine Forderung oder ein Mangel am Eigentumstitel vorliegt.

Hausinspektion

Käufer haben das Recht, einen Hausinspektor zu beauftragen und eine vollständige Inspektion des Hauses durchzuführen. Wenn ein Käufer einen Reparaturantrag stellt, muss der Verkäufer eine Kopie der Hausbesichtigung erhalten. In einigen Bundesstaaten haben Verkäufer Anspruch auf eine Kopie der Inspektionsergebnisse, unabhängig davon, ob eine Reparaturanfrage gestellt wird oder nicht.

Inspektion von holzzerstörenden Schädlingen

Im Vertrag sollte festgelegt werden, wer für eine Schädlingsinspektion aufkommt und ob Nebengebäude oder Garagen von der Inspektion erfasst werden. Wenn Schädlinge oder Hausschwamm festgestellt werden, kann es zu zusätzlichen Kosten kommen, die verhandelt werden müssen.

Dachinspektion

Viele Hausinspektoren betreten das Dach nicht, da bei einer Beschädigung des Daches Schäden und Haftungsrisiken bestehen könnten. Daher beauftragen einige Käufer ein separates Dachdeckerunternehmen mit der Durchführung einer Dachinspektion.

Warnung

Seien Sie vorsichtig, wenn Sie eine Dachdeckerfirma mit der Durchführung einer Inspektion beauftragen – diese ist auf die Erneuerung von Dächern spezialisiert. Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Dachdeckerunternehmen angibt, dass ein Dach repariert werden muss, nur um den Auftrag zu erhalten.

Kanalinspektion

Abwasserkanäle können durch Baumwurzeln verstopft werden oder sich mit der Zeit verschlechtern. Sanitärunternehmen können bei einer Kanalinspektion eine Kamera in eine Abwasserleitung einbauen, um diese auf Schäden zu prüfen. Da es sich um eine teure Reparatur handelt, ist es besser, diese Inspektion vor dem Kauf eines Hauses durchführen zu lassen, als danach.

Gesundheitsbezogene Eventualverbindlichkeiten

Als Teil der Notfallinspektionen konzentrieren sich diese Inspektionen auf häufige Gesundheitsprobleme in älteren Häusern oder spezifische Inspektionen. Dies sind die häufigsten gesundheitsbezogenen Eventualitäten.

Radon-, Schimmel- oder Asbestinspektionen

Abhängig von einer Sichtprüfung fordern Hausinspektoren manchmal zusätzliche Inspektionen durch lizenzierte Stellen an, um nach besonderen Situationen wie Radongas, Schimmel oder Asbest zu suchen. Die Behebung bzw. Beseitigung dieser Mängel ist in der Regel kostspielig.

Farbe auf Bleibasis

Die Bundesgesetze geben allen Käufern eine Frist von zehn Tagen für die Prüfung auf bleihaltige Farbe. Viele Häuser, die vor 1978 gebaut wurden, enthalten bleihaltige Farben.

Private Brunneninspektionen

Wenn ein Haus über einen eigenen Brunnen verfügt, möchten Käufer möglicherweise die Gewissheit haben, dass das Wasser trinkbar ist und akzeptablen Gesundheitsstandards entspricht. Eine Brunneninspektion liefert auch Informationen darüber, wie schnell das Wasser an die Oberfläche gefördert werden kann. Wenn ein Brunnen die Inspektionen nicht besteht, ist es nicht unangemessen, einen Verkäufer zu bitten, Abhilfe zu schaffen.

Notiz

Sie können für nahezu jedes Anliegen, das Sie bezüglich einer Immobilie haben, Eventualverbindlichkeiten eingehen. Erkundigen Sie sich daher vor Vertragsabschluss bei Ihrem Makler, ob Sie Ihr Anliegen hinzufügen können.

Andere Eventualverbindlichkeiten

In einigen Staaten gibt es spezifische Offenlegungen, die dokumentiert werden müssen. Diese Eventualverbindlichkeiten stellen sicher, dass der Hauskäufer alles über die Geschichte der Immobilie und alle Assoziationen weiß, denen er durch den Kauf beitritt. Es kann auch einige Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer geben, die in manchen Bereichen üblich sind.

Dokumente der Hauseigentümergemeinschaft

Käufer sollten eine Kopie aller Dokumente der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchsicht anfordern, gegebenenfalls einschließlich des Sitzungsprotokolls. Achten Sie besonders auf die Rücklagen der Hausbesitzervereinigung (HOA). Ein Mangel an Rücklagen könnte ein Warnsignal dafür sein, dass die HOA in finanziellen Schwierigkeiten steckt, oder dass die HOA-Beiträge möglicherweise stark ansteigen werden.

Gesetzliche Offenlegungen des Verkäufers

Verkäufer in Kalifornien sind verpflichtet, alle bekannten wesentlichen Fakten offenzulegen, einschließlich der Erstellung und Übermittlung einer Transfer Disclosure Statement (TDS), einer Erklärung zur Offenlegung von Naturgefahren, Sondersteuern und einem gesetzlichen Zusatzfragebogen.Dieser Papierkram ist Teil der Inspektionspflicht des Käufers.

Vereinbarungen zur vorzeitigen/späten Belegung

Verträge können davon abhängig gemacht werden, dass Käufer und Verkäufer eine schriftliche Vereinbarung treffen, die es dem Käufer ermöglicht, die Immobilie vor Ablauf des Treuhandvertrags zu mieten. Dies wird als Frühkäuferbesitz bezeichnet. In vielen Gegenden ist es auch üblich, dass Verkäufer noch einige Tage nach Geschäftsschluss bleiben.