ARM vs. Festzinskredite: Wenn ARMs am sinnvollsten sind

ByDr. J. K. Hartmann

Beim Kauf eines Eigenheims oder bei der Refinanzierung müssen Sie zwischen einem Festzinsdarlehen und einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) wie einem 10/1 ARM wählen. Die richtige Wahl hängt davon ab, was Sie für die Zukunft erwarten und ob Sie sich höhere Hypothekenzahlungen leisten können oder nicht.

Festzinskredite sind in der Regel am sichersten, da sie vorhersehbar sind und sich Ihre Kreditzahlung nicht ändert. Wenn Sie sich für einen ARM entscheiden, können Sie jedoch häufig einen niedrigeren Anfangszinssatz erzielen. Wann ist es also am sinnvollsten, sich für eine ARM-Hypothek gegenüber einer Festhypothek zu entscheiden?

Wichtige Erkenntnisse

  • Beim Kauf eines Eigenheims oder bei der Refinanzierung müssen Sie zwischen einem Festzinsdarlehen und einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) wählen.
  • ARMs beginnen mit einem niedrigen Zinssatz und einer relativ geringen Zahlung, festverzinsliche Kredite sind jedoch vorhersehbarer.
  • Der Einsatz eines ARM kann sich lohnen, wenn Sie planen, bald umzuziehen, eine Gehaltserhöhung planen, eine aggressive Vorauszahlung leisten möchten oder bereit sind, ein Risiko einzugehen.

4 Mal, um über einen ARM nachzudenken

Obwohl Sie bei steigenden Zinsen höhere monatliche Zahlungen riskieren, kann sich die Verwendung eines ARM lohnen.

1. Planen Sie einen Umzug

Ein klassisches Beispiel ist, wenn Sie planen, nur ein paar Jahre in Ihrem Zuhause zu bleiben. In diesem Fall kann Ihnen ein ARM dabei helfen, monatliche Zahlungen zu sparen. Wenn Sie beispielsweise planen, in sechs Jahren umzuziehen, kann ein 5/1 ARM oder 10/1 ARM angemessen sein. Mit dem 5/1 ARM riskieren Sie eine Zinsanpassung, planen aber, das Haus innerhalb eines Jahres nach dieser Anpassung zu verkaufen, sodass Sie ein Worst-Case-Szenario basierend auf den Zinsobergrenzen Ihres Darlehens abschätzen können. Zu solchen Situationen gehören:

  • Mobiler Mitarbeiter:Wenn Sie beruflich einen regelmäßigen Umzug erfordern, müssen Sie sich möglicherweise 30 Jahre lang keinen festen Tarif sichern.
  • Starterhaus:Wenn Sie zunächst ein kleines Eigenheim kaufen und planen, es später zu erweitern, kann Ihnen ein ARM dabei helfen, Zahlungen zu sparen. Denken Sie daran, dass sich Ihre Pläne ändern können und es nichts Falsches daran ist, in einem günstigen Zuhause zu leben.
  • Vorbereitung zur Verkleinerung:Wenn Kinder ausziehen oder Sie in den kommenden Jahren einfach etwas einfacher arbeiten möchten, kann es sinnvoll sein, sich für einen ARM zu entscheiden.

2. Planen Sie eine Gehaltserhöhung

Es ist riskant, auf die Zukunft zu wetten, aber manchmal kann man getrost damit rechnen, mehr zu verdienen. Beispielsweise haben niedergelassene Ärzte möglicherweise nur begrenzte finanzielle Mittel und ein hohes Guthaben für Studiendarlehen, aber ein ARM ermöglicht es ihnen, ein teureres Haus zu kaufen, als sie sich mit einem Festzinsdarlehen leisten können. Nach der Aufenthaltserlaubnis steigen in der Regel die Einkünfte, sodass höhere Zahlungen oder zusätzliche Zahlungen für den Kredit problemlos möglich sind. Andere Berufstätige machen möglicherweise eine ähnliche Erfahrung, nachdem sie Berufserfahrung oder Dienstalter gesammelt haben, aber es ist immer ratsam, bei der Planung eines höheren Einkommens konservativ zu sein.

3. Aggressive Vorauszahlung

Manche Menschen lassen ihre Schulden nicht gerne auf sich warten. Wenn Sie planen, Ihre Hypothek schnell abzubezahlen, bietet ein 5/1 ARM einen relativ niedrigen Zinssatz (und eine niedrige monatliche Zahlung) für mindestens fünf Jahre. Während dieser Zeit reduziert alles, was Sie zusätzlich zur erforderlichen Zahlung zahlen, Ihren Kreditsaldo. Ein etwas weniger aggressiver Ansatz ist die Wahl eines 10/1 ARM, wenn Sie planen, Ihre Schulden in fünf bis zehn Jahren abzubezahlen – Sie können dies tun, ohne einen Zahlungsschock zu riskieren.

4. Risikobereit

Wenn Sie das Risiko höherer Zahlungen eingehen, kann es sich lohnen, für einige Jahre einen niedrigen Zinssatz zu haben. Sie könnten beispielsweise glauben, dass die Zinssätze gleich bleiben oder fallen werden (obwohl niemand die Zukunft vorhersagen kann). Wenn die Zinsen jedoch steigen, müssen Sie in der Lage sein, diese höheren Zahlungen zu verkraften. Diese Strategie könnte sinnvoll sein, wenn Sie das Glück haben, jeden Monat über ein reichliches zusätzliches Einkommen zu verfügen – und wenn dies über die Jahre hinweg so bleibt.

Wann übertreffen Festhypotheken ARMs?

Wenn Sie Sicherheit wollen (oder brauchen), kann eine Festhypothek die beste Option sein. Der Satz ändert sich nicht, sodass Sie Ihre Wohnkosten für die nächsten 15 oder 30 Jahre vorhersagen können. Wenn Sie die Hypothekenzahlungen nicht so lange tätigen möchten, können Sie jederzeit einen Aufpreis zahlen oder Ihr Haus verkaufen, um den Kredit abzubezahlen.

Zahlungsschock

Es ist wichtig zu verstehen, dass Ihre Zahlung mit einem ARM steigen kann. Wenn Ihre Wohnkosten einen erheblichen Teil Ihres Einkommens ausmachen, ist in Ihrem Budget wahrscheinlich kein Platz für eine höhere Zahlung. Die Folgen einer höheren Zahlung reichen von „Hausmangel“ bis hin zur Zwangsvollstreckung und der Zerstörung Ihrer Kreditwürdigkeit.

Minimierung der Zinskosten

Wenn Sie möglichst wenig Zinsen zahlen möchten, ist eine kurzfristige Festhypothek in der Regel am besten. Beispielsweise können Festzinsdarlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren niedrigere Zinssätze haben als 5/1-ARMs, sodass Sie mit dem Festzinsdarlehen von Anfang an weniger Zinsen zahlen. Eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren erfordert jedoch eine höhere Zahlung und es besteht keine Flexibilität, wenn der Cashflow knapp wird. Mit einem 5/1 ARM haben Sie außerdem eine relativ niedrige Rate und können nur dann einen Zuschlag für Ihre Hypothek leisten, wenn Sie über die nötigen Mittel verfügen. Im Vergleich zu der oben beschriebenen aggressiven Rückzahlung sind die Zinskosten für das 15-jährige Darlehen geringer – Sie müssen jedoch jeden Monat eine beträchtliche Zahlung leisten.

„Stretching“ zum Kaufen

Wenn Sie Ihre Entscheidung für ein Festzinsdarlehen im Vergleich zu einem ARM-Darlehen ausschließlich auf der monatlichen Rate basieren, gehen Sie ein Risiko ein. Festhypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren sind beliebt, da sie relativ niedrige monatliche Raten ermöglichen. Wenn man versucht, die Raten noch weiter einzusparen, ist es an der Zeit, sich nach günstigeren Häusern umzusehen. Denken Sie daran, dass der Besitz eines Eigenheims mit zahlreichen Kosten verbunden ist und Sie ein Budget für Instandhaltung, Einrichtung, Energie, Steuern, Versicherungen und mehr einplanen müssen. Sich auf dünnes Eis zu begeben, kann für Sie und Ihre Familie böse enden – es gibt keinen Raum für Fehler.