Sollten Hausverkäufer einen Gutachter beauftragen?

ByDr. J. K. Hartmann

Hausverkäufer denken möglicherweise, dass sie ein Gutachten von einem professionellen Gutachter einholen sollten, bevor sie ein Haus zum Verkauf anbieten.Sofern die Immobilie jedoch nicht so einzigartig ist, dass der Immobilienmakler keine vergleichende Marktanalyse erstellen kann, kann die Bezahlung einer umfassenden Bewertung zu viel sein.

Wichtige Erkenntnisse

  • Schätzungen sind Schätzungen des Werts eines Hauses und hängen stark vom einzelnen Gutachter ab.
  • Es ist sehr wahrscheinlich, dass Käufer das Haus von ihrem Kreditgeber bewerten lassen müssen, daher ist eine Verkäuferbewertung eine Verschwendung, es sei denn, der Verkäufer nutzt sie, um einen Preis für das Haus festzulegen.
  • Während Immobilienmakler eine gute Vorstellung davon haben, wie viel ein Haus kosten könnte, können sie nur eine Schätzung des Wertes erstellen, die von den Kreditgebern nicht akzeptiert wird.

Unterschiedliche Abschlüsse professioneller Gutachter

Gutachter sind wie Profis in jedem anderen Bereich – einige sind ausgezeichnet, andere konnten mit zwei Karten und einer Taschenlampe keine Immobilie finden.

Notiz

Wertgutachten sind keine Wertgarantie. Manchmal ist ein Wertgutachten nicht einmal eine Schätzung des Wertes.

In einigen Bundesstaaten ist für Gutachter möglicherweise keine Lizenz erforderlich. Sofern ein Verkäufer keine Erfahrungen aus erster Hand mit einem bestimmten Gutachter hat, kann er nicht völlig sicher sein, dass das Gutachten korrekt ist.

Fehler des Gutachters

Gutachter können Fehler machen. Wenn der Gutachter mit einer Nachbarschaft oder deren Besonderheiten, die den Wert beeinträchtigen könnten, nicht vertraut ist, ist die Bewertung möglicherweise unvollständig. Die von vielen Gutachtern verwendete Methode zur Ermittlung des Marktwerts besteht darin, ähnliche Häuser in einem ähnlichen Zustand zu vergleichen, die kürzlich verkauft wurden. Manchmal entfernen Agenten Fotos nach der Schließung aus dem Multiple Listing Service (MLS).

Notiz

Wenn der Gutachter das Innere des Hauses nicht besichtigt hat, könnte der Gutachter unabsichtlich ein reparaturbedürftiges Haus als vergleichbaren Verkauf mit einem renovierten Haus betrachten.

Bewertungen anhand von Maklerinformationen

Gutachter können nicht immer alle erforderlichen Daten finden und bitten Immobilienmakler möglicherweise um Informationen über ihre letzten Verkäufe. Die Gutachter möchten wissen, ob an dem Haus etwas Ungewöhnliches vorgefallen ist, ob der Verkäufer die Abschlusskosten des Käufers übernommen hat oder ob Sondervergünstigungen gewährt wurden. Nicht jeder Immobilienmakler steht für die Beantwortung solcher Fragen zur Verfügung und nicht jeder Gutachter stellt sie. Top-Produktionsagenten erinnern sich möglicherweise nicht an die Details jeder einzelnen Transaktion.

Notiz

Selbst Gutachter sind da nicht immer einer Meinung. Bitten Sie drei Gutachter um eine wertvolle Meinung, und Sie werden höchstwahrscheinlich drei verschiedene Meinungen erhalten.

Käufer und vergleichbare Verkäufe

Die Preisgestaltung für Eigenheime ist teils Kunst, teils Wissenschaft. Wenn Immobilienmakler eine vergleichende Marktanalyse erstellen, versuchen sie herauszufinden, wie viel ein Käufer für das Haus zahlen wird und welchen Preis der Käufer des Kreditgebers schätzen wird. Diese Werte können zwei verschiedene Zahlen sein.

Manchmal sind Käufer beim Kauf eines Hauses sehr verwirrt. Sie vergleichen im Allgemeinen die Werte der Häuser, die sie besichtigt haben, und wissen daher nicht wirklich, wie sie den Wert bestimmen sollen, wenn die einzigen Häuser, die sie sehen, zum Verkauf stehende Häuser sind. Sie wissen, was andere Verkäufer für ihre Häuser verlangen, wissen aber oft nicht, welche Häuser in der Nachbarschaft kürzlich verkauft wurden und für welchen Preis.

Notiz

Wenn ihnen vergleichbare Verkäufe angeboten werden, verfügen Käufer im Allgemeinen nicht über ausreichende Schätzungskenntnisse, um zu wissen, wie sie Abweichungen zwischen Häusern ausgleichen können.

Käufer könnten versuchen, ein Haus mit Pool zu vergleichen und es zu einem Haus auf einem kleineren Grundstück ohne Pool umzubauen, auf dem Arbeiten erforderlich sind. Sie hätten absolut keine Ahnung, wie sie die Differenz in Geld ausrechnen sollen.

Beispielsweise könnte einem Käufer mitgeteilt werden, dass das Haus nebenan für 300.000 US-Dollar verkauft wurde. Das würde ausreichen, um den Käufer davon zu überzeugen, dass er 300.000 US-Dollar für das daneben zum Verkauf stehende Haus anbieten könnte. Das zum Verkauf stehende Haus neben diesem Haus verfügt jedoch möglicherweise über ein zusätzliches Schlafzimmer und ein Bad, was bedeuten würde, dass es wahrscheinlich mehr wert sein könnte. Wie viel mehr ist ein zusätzliches Schlafzimmer und Bad wert? Käufer wissen es nicht.

Wie Käufer zum Verkauf stehende Häuser bewerten

Käufer treffen ihre Preisentscheidung häufig auf der Grundlage der zum Verkauf stehenden Konkurrenzhäuser. Wenn sie beispielsweise ein überteuertes Haus besichtigen, wirken die preisgünstigen Häuser wie ein Schnäppchen. Sie fragen möglicherweise auch ihren Immobilienmakler, wie viel sie zahlen sollen, und der Makler könnte beispielsweise sagen, dass das durchschnittliche Verhältnis von Verkaufspreis zu Listenpreis 98 % beträgt, was auf eine Preissenkung von 2 % schließen lässt.

Käufer sollten einen Immobilienmakler nicht fragen, wie viel er für ein Haus bieten soll. Den meisten Maklern ist es unangenehm, einen Angebotspreis vorzuschlagen, da es sich nicht um ihr Zuhause handelt, und sie sind möglicherweise nicht in der Lage, sicher zu antworten. Ein Käufer sollte einen Immobilienmakler bitten, ihm genügend Informationen zu geben, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.

Gründe, vom Verkäufer bezahlte Bewertungen zu vermeiden

Notiz

Ein Hauptgrund dafür, dass ein vom Verkäufer bezahltes Wertgutachten für den Verkäufer wahrscheinlich eine Geldverschwendung darstellt, besteht darin, dass der Käufer dem Gutachten möglicherweise nicht vertraut. Darüber hinaus wird der Kreditgeber des Käufers das Gutachten des Verkäufers mit Sicherheit nicht akzeptieren.

Der Käufer muss dennoch eine gesonderte Gebühr für ein Gutachten entrichten, um eine Finanzierung zu erhalten.Darüber hinaus ist es sehr wahrscheinlich, dass der Kreditgeber des Käufers kurz vor Abschluss ein zusätzliches Gutachten benötigt, um die Richtigkeit des ersten Gutachtens zu überprüfen.Auch nach dem Marktcrash von 2008 erkannten die Kreditgeber, dass eine gute Schätzung lediglich eine gute Wertschätzung ist und Schätzungen variieren können.

Während es sich bei der Wertschätzung eines Immobilienmaklers nicht um eine Wertschätzung handelt und nicht als solche ausgelegt werden sollte, können Immobilienmakler im Allgemeinen recht gut einen Listenpreis ermitteln, der auf vergleichbaren Verkäufen und Marktbewegungen basiert.