Es braucht eine bestimmte Art von Person, die Spaß daran hat, Gegenangebote auszuhandeln, geschweige denn ein Gegenangebot mit einem Leerverkaufskreditgeber. Dies liegt daran, dass Teil einer Gegenangebotsverhandlung möglicherweise Bedingungen beinhaltet, die bei einer typischen Immobilientransaktion nicht anzutreffen sind. Darüber hinaus ist das Gegenangebot für die beteiligten Parteien möglicherweise nicht sinnvoll. Sehen wir uns an, wie man mit einem Leerverkaufs-Gegenangebot umgeht.
Inhaltsverzeichnis
Warum gibt es ein Gegenangebot?
Leerverkäufe können kompliziert sein. Es erfordert zusätzliche Arbeit für den Listing-Agenten und erfordert mehr Parteien.Der Kreditgeber der Person, die das Haus verkauft, muss dem Leerverkauf zustimmen und kann statt der Genehmigung des Leerverkaufs ein Gegenangebot unterbreiten.
Wenn Sie und Ihr Immobilienmakler das Gegenangebot zum ersten Mal prüfen, ergibt es möglicherweise keinen großen Sinn. Ein Gegenangebot ist jedoch für die Partei, die das Gegenangebot unterbreitet, immer sinnvoll. In diesem Fall wäre diese Partei der Leerverkaufskreditgeber.
Das Verständnis der Gründe für das Gegenangebot kann Ihnen und Ihrem Makler dabei helfen, eine Strategie für den Umgang damit zu entwickeln.
Hier sind einige Gründe, warum Sie möglicherweise ein Gegenangebot von Ihrem Kreditgeber erhalten haben:
- Der Kreditgeber möchte den Leerverkauf nicht genehmigen: Ja, es ist möglich, dass der Kreditgeber, aus welchen Gründen auch immer, zu dem Schluss gekommen ist, dass eine Zwangsvollstreckung im besten Interesse der Bank wäre. Möglicherweise erhält der Kreditgeber mehr Geld, wenn er aufgrund der Bedingungen seiner Pooling- und Servicing-Vereinbarung (PSA) eine Zwangsvollstreckung durchführt. Ein PSA ist ein Vertrag, der die Bedingungen festlegt, zu denen Kreditgeber eine Gruppe von Hypotheken auf dem Sekundärmarkt verkaufen.Wenn eine Zwangsvollstreckung rentabler ist, könnte der Kreditgeber zu einem Preis kontern, der einen Leerverkauf profitabler macht als eine Zwangsvollstreckung.
- Die Anlegerrichtlinien könnten eine Bestimmung enthalten, die die Gegenangebotsbestimmungen vorschreibt: Das hat auch mit dem Sekundärmarkt zu tun. Auf dem Sekundärmarkt werden Hypotheken von Unternehmen wie Fannie Mae und Freddie Mac gekauft und dann an Investoren verkauft.Diese Hypotheken müssen bestimmte Richtlinien erfüllen. Normalerweise kann eine Anlegerrichtlinie nicht geändert werden. Der Investor müsste es ändern, und dieser Investor könnte Teil eines Investorenpools sein, der keinen Anreiz hat, bestehende Vereinbarungen zu ändern.
- Der BPO-Agent hat einen Fehler gemacht: Eine Maklerpreismeinung (BPO) ist eine Schätzung, zu welchem Preis ein Haus wahrscheinlich verkauft wird.BPO-Agenten können gebeten werden, ein BPO in einem Bereich durchzuführen, den sie nicht sehr gut kennen. Wenn der Agent mit der Umgebung nicht vertraut ist, verfügt er möglicherweise nicht über genügend Informationen, um ein gültiges BPO zu erstellen. Im Allgemeinen zahlen Kreditgeber BPO-Agenten nicht genug Geld, um erfahrene lokale Agenten zu motivieren, diese Aufträge anzunehmen.
Notiz
Unabhängig davon, ob Sie ein Haus im Rahmen eines Leerverkaufs kaufen oder verkaufen, wählen Sie einen Makler mit Erfahrung in diesen Transaktionen, der Sie vertritt. Sie sind deutlich komplizierter als ein typischer Verkauf.
Wie ein Kreditgeber ein Gegenangebot für einen Leerverkauf macht
Kreditgeber möchten gerne eine geschätzte Abrechnung oder eine HUD-1-Abrechnung einsehen, damit sie entscheiden können, ob sie alle Gebühren genehmigen oder einige dieser Gebühren annullieren möchten. Bei dem Gegenangebot handelt es sich möglicherweise nicht unbedingt um ein Preis-Gegenangebot. Denn wenn der Kreditgeber einen Teil der dem Verkäufer in Rechnung gestellten Gebühren senken kann, kann der Kreditgeber sein Nettoergebnis steigern. Sie können zwei Arten von Gegenangeboten erhalten:
- Das schriftliche Leerverkaufs-Gegenangebot:Dieses Gegenangebot der Leerverkaufsbank könnte über ein Arbeitsblatt in einem Online-Softwareprogramm wie Equator oder per E-Mail an den Börsenmakler übermittelt werden.
- Das mündliche Leerverkaufs-Gegenangebot:Niemand mag diese Art von Gegenangeboten, weil sie informell sind und Käufer lieber den Beweis eines Gegenangebots sehen möchten. Käufer neigen dazu, aus gutem Grund misstrauisch zu sein, aber einige Kreditgeber tun es auch. Sie rufen den Listing-Agenten an und diktieren die Bedingungen, die geändert werden müssen.
Wählen Sie Ihre Gegenangebotsschlachten aus
Manchmal liegt der Verhandlungsführer des Kreditgebers einfach völlig daneben. Kreditgeber sind in vielen verschiedenen Staaten tätig und jeder Staat hat seine eigenen Gesetze. Was beispielsweise in New York gilt, trifft in der Regel nicht auf Kalifornien zu.
Wenn Sie der Meinung sind, dass das Gegenangebot nicht korrekt ist, bitten Sie Ihren Agenten, den Leerverkauf zu eskalieren, oder verlangen Sie, dass ein Vorgesetzter sich das Angebot ansieht. Es gibt keinen Grund, vom Käufer eine Gebühr zu verlangen, die vom Leerverkaufskreditgeber genehmigt werden sollte.
Wenn das Endergebnis das Problem im Preis des Gegenangebots ist und Ihr Agent der Bank eine aktualisierte Wettbewerbsmarktanalyse übermittelt hat – einschließlich einer Liste der Reparaturen, falls vorhanden, und der Kosten für diese Reparaturen – und die Bank sich immer noch weigert, nachzugeben, gibt es eine weitere Option für Sie. Sie können den Leerverkauf stornieren und die Bank schließt die Datei. Anschließend können Sie die Datei mit einem neuen Verhandlungsführer erneut öffnen.
Willkommen auf meiner Seite!Ich bin Dr. J. K. Hartmann, Facharzt für Schmerztherapie und ganzheitliche Gesundheit. Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Menschen mit chronischen Schmerzen, Verletzungen und gesundheitlichen Herausforderungen ist es mein Ziel, fundiertes medizinisches Wissen mit natürlichen Methoden zu verbinden.
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