10 Fragen, die Sie Ihrem Hypothekenmakler oder Kreditgeber stellen sollten

Welche Kreditart ist die beste für Sie?

Insbesondere seriöse Kreditgeber möchten mehr über Sie herausfinden, bevor sie Kreditoptionen verwerfen. Sie würden nicht erwarten, dass ein Arzt Ihnen eine Operation vorschlägt, bevor er Ihre gesundheitliche Situation beurteilt. Wählen Sie daher einen Makler, der genügend Informationen von Ihnen einholt, bevor er Ihnen eine bestimmte Art von Darlehen empfiehlt. Bitten Sie den Kreditgeber, die Vor- und Nachteile von Festzinsdarlehen, Darlehen mit variablem Zinssatz, Darlehen ohne Zinssatz und Darlehen mit negativer Tilgung ausführlich zu erläutern, und finden Sie heraus, wie die einzelnen Darlehen zu Ihren persönlichen Umständen passen würden. 

Der Zinssatz ändert sich bei einer Festhypothek nie, sodass Sie wissen, wie hoch Ihre monatliche Zahlung ist, bis Sie die letzte Rate leisten. Ein variabler Hypothekenzins ist marktabhängig und kann daher schwanken, in der Regel jedoch nicht innerhalb der ersten fünf Jahre. Bei einem zinslosen Darlehen kommt es zu einem bestimmten Zeitpunkt zu einer „Ballonzahlung“ des gesamten Kapitalsaldos – und zwar auf einmal. Sie zahlen in der Zwischenzeit nur Zinsen. Bei einem Darlehen mit negativer Tilgung wird ein Teil der Zinsen für einen bestimmten Zeitraum aufgeschoben. Wenn Sie mit Ihrem Kreditgeber sprechen und diese Optionen hinterfragen, können Sie herausfinden, welche für Sie und Ihre persönliche finanzielle Situation die richtige ist.

Was ist der Zinssatz und der jährliche Prozentsatz?

Der effektive Jahreszins (APR) eines Kredits wird durch eine komplexe Berechnung ermittelt, die den Zinssatz und alle anderen damit verbundenen Kreditgebergebühren dividiert durch die Laufzeit des Kredits umfasst. Nicht alle Makler berechnen den effektiven Jahreszins gleich und es gibt keine Möglichkeit, den effektiven Jahreszins für eine variable Hypothek genau zu berechnen. Ein effektiver Jahreszins berücksichtigt auch keine vorzeitigen Auszahlungen. Fragen Sie Ihren Hypothekengeber nach der Festlegung der Anpassungshäufigkeit, wenn Ihr Zinssatz anpassbar ist, sowie nach der maximalen jährlichen Anpassung, dem höchsten Zinssatz, dem Index und der Marge.

Wie hoch ist die Anzahlung?

Die allgemein akzeptierte Antwort auf diese Frage ist 20 %, aber das ist nicht immer zwingend. Wenn Sie gut qualifiziert sind, können Sie bei manchen Kreditarten möglicherweise nur 3 % zahlen, aber es gibt Vor- und Nachteile, also erkundigen Sie sich nach allen Möglichkeiten. Ein Nachteil besteht darin, dass Sie höchstwahrscheinlich für eine private Hypothekenversicherung aufkommen müssen, wenn Sie weniger als 20 % Anzahlung leisten. Dies kann höhere Abschlusskosten und eine höhere monatliche Zahlung bedeuten, bis Sie die magische Beleihungsquote von 80 % erreichen. Kreditgeber bieten in der Regel die niedrigsten Zinssätze an, wenn Ihr Haus über mindestens 20 % Eigenkapital verfügt.

Was sind die Rabattpunkte und Bereitstellungsgebühren?

Jeder Rabattpunkt entspricht 1 % der Kreditsumme. Beispielsweise würden Sie zwei Punkte für einen Kredit über 100.000 US-Dollar 2.000 US-Dollar kosten. Punkte, die steuerlich absetzbar sind, verringern den Zinssatz. Je mehr Punkte Sie also zahlen, desto niedriger ist Ihr Zinssatz. Manchmal erheben Kreditgeber Bearbeitungsgebühren, bei denen es sich um Vorabgebühren handelt, die für die Bearbeitung eines Hypothekendarlehensantrags erhoben werden. Diese Gebühren werden manchmal als „Kreditgebergebühren“ bezeichnet und liegen im Allgemeinen zwischen 0,5 % und 1 % der Kreditsumme. Fragen Sie Ihren Kreditgeber nach den Einzelheiten beider Rabattpunkte und dem Prozentsatz der Bereitstellungsgebühr.

Wie hoch sind die Kosten?

Die Kosten eines Darlehens umfassen Kreditgebergebühren sowie damit verbundene Gebühren von Drittanbietern – einschließlich Gutachten, Kreditauskünften, Titelrichtlinie, Schädlingskontrollberichten, Treuhandkonto (sofern zutreffend), Aufzeichnungsgebühren und Steuern. Eine genaue Schätzung dieser Gebühren sollte in einem Dokument namens „Kreditschätzung“ enthalten sein, das Ihnen der Makler gemäß Bundesgesetz vorlegen muss.

Kreditgeber müssen den Kreditvoranschlag vorlegen, wenn ein Antrag ausgefüllt wurde. Dieser sollte den Namen des Kreditnehmers, seine Sozialversicherungsnummer, die Adresse der Immobilie, einen geschätzten Wert der Immobilie, den Kreditbetrag und das Einkommen des Kreditnehmers enthalten. Bevor Sie den Kredit beantragen, sollten Sie jedoch vorab einen Kostenvoranschlag einholen.

Können Sie eine Kreditzinssperre erhalten?

Die Zinssätze schwanken und ändern sich täglich. Wenn Sie Grund zu der Annahme haben, dass die Zinssätze steigen, sollten Sie Ihren Kredit sperren. Kreditgeber berechnen in der Regel bis zu einem Punkt, um einen Kreditzins festzulegen. Bevor Sie dies tun, informieren Sie sich, ob eine Gebühr erhoben wird, ob die Sperrung alle Kreditkosten abdeckt, wie lange der Zinssatz gebunden ist und ob Ihnen die Sperre schriftlich mitgeteilt wird. Die Alternative besteht darin, den aktuellen Tarif und die geltenden Punkte zu zahlen.

Gibt es eine Vorfälligkeitsentschädigung?

In einigen Bundesstaaten sind Vorfälligkeitsentschädigungen nicht mehr zulässig, daher ist es wichtig, sich diesbezüglich zu erkundigen. Durch diese Strafen kann der Kreditgeber zusätzliche sechs Monate an unverdienten Zinsen eintreiben, wenn Sie Ihren Kredit vorzeitig abbezahlen – sei es durch eine Refinanzierung oder den Verkauf der Immobilie. Einige Strafen gelten nur in den ersten zwei bis fünf Jahren der Kreditlaufzeit. Lassen Sie sich daher klären. Erkundigen Sie sich nach den Bedingungen der Vorauszahlung und ob die Vorfälligkeitsentschädigung anfallen würde, wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt über denselben Kreditgeber refinanzieren würden.

Ist der Kreditgeber in der Lage, Kredite intern zu genehmigen?

Underwriter prüfen Kredite und erlassen dann Bedingungen, bevor sie sie genehmigen oder ablehnen. Finden Sie heraus, ob Ihr Kreditgeber das Underwriting übernehmen kann oder ob diese wichtige Aufgabe ihm übertragen wird. Die Bearbeitung von VA- und FHA-Krediten dauert in der Regel länger, aber einige Kreditgeber erfüllen die behördlichen Anforderungen, einen Kredit automatisch zu genehmigen oder abzulehnen, ohne ihn an die VA oder FHA zu senden.

Wie viel Zeit benötigen Sie zur Finanzierung?

Die durchschnittliche Kreditbearbeitungszeit beträgt etwa 43 Tage. Um einen Kaufvertrag ordnungsgemäß zu verfassen, müssen Sie ein Abschlussdatum angeben. Daher müssen Sie dieses Datum mit Ihrem Kreditgeber abstimmen. Fragen Sie nach der voraussichtlichen Bearbeitungszeit. Finden Sie heraus, ob voraussichtliche Hindernisse den Abschluss verzögern könnten und wie lange nach der endgültigen Antragsgenehmigung die Finanzierung des Darlehens dauern wird.

Garantieren Sie pünktliche Abschlüsse?

Der rechtzeitige Abschluss Ihrer Transaktion ist ein großes Problem. Ihr Kaufvertrag enthält dieses Datum für die Schließung des Treuhandkontos, hängt jedoch im Allgemeinen von der Fähigkeit des Kreditgebers ab, den Vertrag rechtzeitig abzuschließen. Es kann zusätzliche Kosten oder Probleme für Sie bedeuten, wenn der Kreditgeber dies aus dem einen oder anderen Grund nicht tun kann. Erkundigen Sie sich nach einer Erhöhung des Zinssatzes, wenn Ihr Lock-in ausläuft, und was mit den zusätzlichen Kosten passiert, die Ihnen möglicherweise entstehen, wenn Sie Umzugsunternehmen für die Umplanung bezahlen müssen. Erfahren Sie, wie mit diesen und anderen Kosten umgegangen wird.

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