Was ist das Problem, wenn Sie einen Makler anrufen, um ein Haus zu besichtigen?

ByDr. J. K. Hartmann

Der Anruf bei einem Immobilienmakler zur Besichtigung eines Hauses kann verschiedene Probleme mit sich bringen. Der Makler geht in der Regel davon aus, dass Sie das Angebot über ihn machen und nicht über einen anderen Makler, zumindest in Staaten, in denen Makler diese Art der Doppelvertretung praktizieren dürfen. In diesem Fall erhält der Makler sowohl die Angebotsseite als auch die Käuferseite der Provision (manchmal auch als „doppeltes Ende“ bezeichnet).

Wichtige Erkenntnisse

  • Ein Doppelvertreter hat gegenüber dem Verkäufer und dem Käufer eine treuhänderische Pflicht, was zu einem Interessenkonflikt führen kann.
  • Es kann zu Streitigkeiten über die Provision und den Vermittlungsgrund kommen, wenn Ihnen ein Makler eine Immobilie zeigt, Sie aber ein Angebot bei einem anderen Makler machen.
  • Wenn Sie ein Haus bei einem Makler sehen, aber ein Angebot über einen anderen Makler abgeben, kann das Ihre Chancen auf eine Annahme Ihres Angebots beeinträchtigen.
  • Die Besichtigung eines Hauses mit dem Immobilienmakler kann hilfreich sein, wenn dieser mehr über die Immobilie verrät, als er einem anderen Makler erzählen würde.

Das Problem mit der Doppelagentur

Ein Doppelvertreter ist jemand, der sowohl den Verkäufer als auch den Käufer vertritt und – zumindest theoretisch – jeder Partei gegenüber eine treuhänderische Pflicht haben sollte. Nach Angaben der National Association of Realtors umfasst die Treuhandpflicht sechs Hauptbereiche:

  • Loyalität
  • Vertraulichkeit
  • Offenlegung
  • Gehorsam
  • Angemessene Sorgfalt und Sorgfalt
  • Buchhaltung

Ein Doppelmakler ist verpflichtet, sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer „größte Sorgfalt, Integrität, Ehrlichkeit und Loyalität“ zu bieten, und das kann sicherlich ein Interessenkonflikt sein, wenn ein Listungsmakler, der bereits eine Treuepflicht gegenüber dem Verkäufer hat, diesem Verkäufer in Ihrem Namen als Käufer ein Angebot unterbreiten sollte. Wie kann der Makler versuchen, Ihnen gleichzeitig den bestmöglichen Preis zu bieten und dem Verkäufer gleichzeitig den höchsten Preis zu bescheren?

Die Frage der Ursachenbeschaffung

Die Frage der „Ursachenbeschaffung“ ist hier das Hauptproblem. Beim „Procuring“ kommt es darauf an, welcher Makler den Käufer bei einer erfolgreichen Transaktion an den Tisch gebracht hat, und dieser Makler erhält die Käuferseite der daraus resultierenden Provision. Es kann zu Streitigkeiten darüber kommen, wer das eigentlich war, wenn ein Makler einem potenziellen Käufer ein Haus zeigt, der dann umkehrt und das Angebot bei einem anderen Makler macht.

Notiz

Der Nachweis des Beschaffungsgrundes kann ein langer und komplizierter Prozess sein, aber die Makler, die darüber klagen, sind in der Regel diejenigen, die dem Käufer das Haus zuerst gezeigt haben.

Sie fragen sich vielleicht: „Ist das nicht die Aufgabe, ihre Angebote zu zeigen?“ Ja, ein Makler ist verpflichtet, die Häuser seines Kunden zu zeigen, aber normalerweise zeigt er sie potenziellen Käufern und deren Maklern.

Situationen mit mehreren Angeboten

Es verschärft das Problem nur, wenn es zwei Angebote für ein Haus gibt. Was wird akzeptiert? Wird es Ihr Angebot oder das andere Angebot eines anderen Maklers sein?

Listing-Agenten neigen dazu, die Angebotsannahme mit ihren Verkäufern abzustimmen. Ihre Chancen, das Angebot anzunehmen, können sinken, wenn der Immobilienmakler sauer auf Sie und Ihren Makler ist, weil er Sie „geklaut“ hat, weil der Immobilienmakler Ihnen das Haus gezeigt hat und der Makler Ihres Käufers schließlich Ihr Angebot abgegeben hat.

Notiz

Es bedarf eines gut redenden, schnell denkenden Maklers, um diesen Streit beizulegen und an dieser Stelle die Kooperation dieses Maklers zu gewinnen.

Die Optionen eines Käufers

In den meisten Staaten haben Sie das Recht, die Art der Vertretung, die Sie wünschen, zu wählen und ihr zuzustimmen. Sie können arbeiten mit:

  • Ein Verkäufervertreter, der die Liste verwaltet, nur den Verkäufer vertritt und keine Pflichten gegenüber dem Käufer hat
  • Ein Käufervertreter, der nur Ihre Interessen vertritt und keine Verantwortung gegenüber dem Verkäufer trägt
  • Ein Doppelagent
  • Ein Vermittler, der niemanden vertritt, sondern nur einspringt, um logistische Ratschläge zu geben, beispielsweise bei der Vorbereitung eines Kaufvertrags

Notiz

Möglicherweise sind Sie verpflichtet, das Haus über einen Makler zu erwerben, wenn Sie eine Exklusivvereinbarung zur Zusammenarbeit mit diesem Makler unterzeichnen.

Das erste, was ein Makler Sie fragen sollte, wenn Sie anrufen, um eine gelistete Immobilie zu besichtigen, ist, ob Sie mit einem anderen Makler zusammenarbeiten. Sie können auf verschiedene Weise reagieren:

  • „Wir arbeiten derzeit nicht mit einem Makler zusammen, aber wir werden einen Käufermakler finden, der uns vertritt, wenn wir bereit sind, ein Angebot zu unterbreiten.“
  • „Ja, wir arbeiten mit einem Agenten zusammen.“
  • „Nein, wir haben keinen Agenten. Würden Sie uns vertreten?“

Agenten stellen diese Frage, um eine Agenturbeziehung aufzubauen. Jede andere Antwort dürfte Sie also in Schwierigkeiten bringen. Der Immobilienmakler sollte sich zurückhalten, wenn Sie sagen, dass Sie einen Makler haben.

Der Eine von oben

Es gibt einen positiven Aspekt bei der Immobilienbesichtigung beim Immobilienmakler. Der Makler kann Ihnen absichtlich oder versehentlich mehr über die Immobilie erzählen, als er einem anderen Makler mitteilen würde. Sie machen vielleicht sogar einen Fehler und sagen Ihnen, ob der Verkäufer weniger akzeptiert, obwohl das in den meisten Staaten gegen das Gesetz verstößt, weil es einen Verstoß gegen die Treuhandpflicht darstellt.

Am besten sagen Sie dem Makler im Voraus, ob Sie beabsichtigen, mit ihm zusammenzuarbeiten, wenn Ihnen die Immobilie gefällt. Begehen Sie nicht den Fehler, den Agenten zu verführen, auch nicht unbeabsichtigt, denn er kann Sie beißen.

Was ist ein Co-Listing-Agent?

Manchmal arbeiten Listing-Agenten mit Partnern oder Teams zusammen. In diesem Fall ist jeder Makler ein Co-Listing-Makler, der die Verantwortung für das Haus teilt. Das kommt häufig vor, wenn Familienmitglieder zusammenarbeiten, etwa Geschwister oder ein Eltern-Kind-Duo.

Was ist der Unterschied zwischen einem Listing Agent und einem Selling Agent?

Listungs- und Verkaufsmakler repräsentieren in der Regel gegensätzliche Seiten der Transaktion. Der Makler konzentriert sich auf den Verkauf des Hauses (es sei denn, es handelt sich um einen Doppelmakler), und der Verkaufsagent vertritt den Käufer. Beachten Sie, dass ein „Verkaufsmakler“ nicht dasselbe ist wie ein „Verkäufer“-Makler: Ersterer ist im Wesentlichen der Makler des Käufers, während Letzterer dasselbe bedeutet wie der Listungsmakler.

Wen vertritt ein Listing Agent?

Listing Agents werden auch „Verkäufervertreter“ genannt, da sie den Verkäufer vertreten. Verkaufsvertreter werden auch „Käufervertreter“ genannt, weil sie den Käufer vertreten.