So erhalten Sie eine HUD-Genehmigung für einen Leerverkauf

Wenn Sie erwägen, einen Leerverkauf zu tätigen, ziehen Sie möglicherweise auch verschiedene Formen der Hypothekenunterstützung in Betracht. HUD-Darlehen und FHA-Darlehen sind zwei der häufigsten Arten der Unterstützung, die Sie finden können. Der Trick besteht darin, dass Ihr staatlich unterstützter Kredit für einen Leerverkauf genehmigt wird.

Das Department of Housing and Urban Development (HUD) ist eine Regierungsbehörde, die gegründet wurde, um bei verschiedenen Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Wohnungsbedarf Amerikas zu helfen, einschließlich Krediten an Hauskäufer, die sich den Hauskauf sonst möglicherweise nicht leisten könnten. Sowohl HUD-Darlehen als auch FHA-Darlehen werden von der Regierung abgesichert und ermöglichen geringere Anzahlungen und einfachere Kreditqualifikationen.

Wenn Sie möglicherweise ein HUD-Darlehen benötigen

Ein Grund, weshalb Sie möglicherweise einen Leerverkauf anstreben, besteht darin, dass Sie möglicherweise nicht in der Lage sind, ein Haus zum vollen Preis zu kaufen. In diesem Fall benötigen Sie möglicherweise auch flexiblere Kreditbedingungen. Es ist möglich, ein FHA-Darlehen mit einer Anzahlung von nur 3,5 % des Eigenheimpreises zu erhalten, und HUD-Darlehen (nur für amerikanische Ureinwohner) können bis zu einer Anzahlung von 1,25 % erfolgen. Beide Kredite erleichtern es auch Kreditnehmern mit schlechter Bonität, sich zu qualifizieren.

Konzentrieren wir uns speziell auf den HUD-Kredit und erfahren Sie, worauf Banken am genauesten achten, damit Sie Ihre Chancen auf eine Genehmigung für einen HUD-Kredit durch einen Leerverkauf maximieren können.

Wer kann einen HUD-Leerverkauf genehmigen?

Um einen HUD-Kredit zu erhalten, müssen Sie sich zunächst an einen von HUD zugelassenen Kreditgeber wenden. Sie können auf der HUD-Website nach einem Kreditgeber in Ihrer Nähe suchen. HUD-Darlehen werden nicht in allen Bezirken und Bundesstaaten genehmigt, sodass Sie je nach Wohnort möglicherweise automatisch disqualifiziert werden.

Darüber hinaus hängt ein Teil der Genehmigung von etwaigen Pfandrechten ab, die der Verkäufer am Haus hat. Viele sekundäre (sekundäre) Pfandgläubiger sind möglicherweise nicht an der HUD-Genehmigung beteiligt. Das liegt daran, dass sich die meisten Pfandgläubiger nur um die Höhe des Schecks kümmern, der an sie zu zahlen ist. Sie sind ziemlich lax, was den Verkaufspreis angeht, wer was bezahlt und wie viel Provision gezahlt wird. Primärpfandgläubiger hingegen legen großen Wert darauf, wie viel an das Juniorpfandrecht gezahlt wird und wer es zahlt.

Worauf Short-Sale-Banken in einem HUD achten

Bei einem vollständigen Leerverkaufsprozess durchlaufen Banken tatsächlich zwei Schritte bis zur HUD-Kreditgenehmigung. Zunächst genehmigt die Bank die vorläufige Abschlussoffenlegung, in der eine Schätzung aller mit dem Abschluss des Verkaufs verbundenen Kosten aufgeführt ist. Dann, kurz vor dem Abschluss, genehmigt die Bank die endgültige Abschlussoffenlegung. In diesen Dokumenten berücksichtigt die Bank des Verkäufers einige Schlüsselfaktoren.

Der Verkaufspreis

Manchmal sagt die Bank des Verkäufers, dass für den Verkauf ein bestimmter Nettobetrag erforderlich ist, und dieser Nettobetrag kann höher sein als der Nettobetrag im HUD. In solchen Situationen müssen Sie möglicherweise Ihr Angebot erhöhen, was natürlich von Ihrer Zustimmung zu einem größeren HUD-Darlehen abhängt.

Ein BPO statt einer vollständigen Bewertung

Da so viel Geld auf dem Spiel steht, könnte man meinen, eine Bank würde einen unabhängigen Gutachter mit der Wertermittlung beauftragen. Allerdings beauftragen die meisten Banken einen beliebigen Immobilienmakler, der nicht unbedingt ein Nachbarschaftsspezialist ist, damit, der Bank eine schnelle Einschätzung des Werts zu geben, die man als Broker Price Opinion (BPO) bezeichnet.

Sie zahlen dafür nur 50 bis 100 Dollar. Der Grund dafür, dass viele Leerverkaufsmakler einen Leerverkauf auf die gleiche Weise bewerten, wie ein BPO-Makler den Wert festlegt, liegt darin, dass sie nicht mit der Leerverkaufsbank streiten wollen. Es spielt keine Rolle, ob der Verkaufspreis dem Marktwert entspricht, solange er mit dem BPO übereinstimmt.​

Sonstige dem Verkäufer in Rechnung gestellte Gebühren

Sie fragen sich vielleicht, wer der Verkäufer eines Leerverkaufs ist und diese Person der Verkäufer ist. Die Bank genehmigt lediglich die vom Verkäufer zu zahlenden Gebühren. Die üblichen Gebühren für die Abschlusskosten eines Verkäufers betragen:

• Provision an die Immobilienmakler/-makler
• Titel- und Treuhandgebühren
• Transfergebühren
• Gebühren für Eintragung, Notar, Dokumentenvorbereitung und Überweisung
• Dokumentenstempel
• Versäumte Grundsteuern
• Steueranteile
• Ermäßigte Auszahlungen an Nachrangpfandrechte
• HOA-Gebühren, falls vorhanden
• Käuferkredit für Abschlusskosten

Wenn die verkaufende Bank einige dieser Gebühren nicht genehmigt, wird Ihr HUD-Darlehen möglicherweise nicht genehmigt. Ebenso darf Ihr Kreditgeber dem Verkäufer nur erlauben, Ihnen einen maximalen Prozentsatz der Abschlusskosten gutzuschreiben.

Was passiert mit abgelehnten HUD-Kosten für einen Leerverkauf?

Sie müssen auch alle anderen Kosten berücksichtigen, die Sie möglicherweise vom Verkäufer verlangen. Hin und wieder ist eine Bank bereit, für eine Schädlingsinspektion oder eine Hausgarantie aufzukommen, aber erwarten Sie nicht, dass sie für Folgendes aufkommt:

• Reparaturen
• Überfällige HOA-Gebühren
• UCC-Einreichungen

Was passiert mit Swip Health, wenn die Bank eine bestimmte Gebühr nicht genehmigt, beispielsweise um die Treuhandgebühr von 1.500 $ auf 500 $ zu senken? Jemand muss diese Gebühr bezahlen. Es könnte der Verkäufer oder der Käufer sein. Escrow könnte beschließen, seine Gebühr zu senken, aber das ist unwahrscheinlich.