Warum zahlen Sie beim Kauf oder Verkauf Bewertungsgebühren?

ByDr. J. K. Hartmann

Eine Schätzungsgebühr deckt die Kosten ab, die entstehen, wenn ein professioneller Gutachter ein Haus begutachtet und seinen Marktwert schätzt.Diese und andere Gebühren beim Hauskauf sollten auf Ihrem Kreditvoranschlag erscheinen. Die Kosten für die Hausbewertung liegen für ein Einfamilienhaus ab 2022 oft bei etwa 300 bis 450 US-Dollar. Die Preise hängen vom Gutachter, dem Standort des Hauses und der Komplexität der Bewertung ab.

Eine Hausbewertung erfolgt in der Regel, nachdem ein Verkäufer ein Angebot für ein Haus angenommen hat und bevor der Verkauf abgeschlossen wird. Es folgt oft eine Inspektion; Wenn mit dem Haus etwas nicht stimmt, müssen Sie kein Wertgutachten bezahlen. In den meisten Fällen zahlt der Käufer die Gebühr für das Gutachten bei Abschluss. In manchen Fällen gelingt es ihnen möglicherweise, den Verkäufer zur Zahlung aufzufordern.

Wenn Sie als Käufer oder Verkäufer mit diesen Kosten konfrontiert sind, fragen Sie sich vielleicht, warum Sie ein Gutachten einholen und die Gebühr bezahlen müssen. Erfahren Sie mehr über den Hauskaufprozess, um Ihnen bei der Budgetierung und Planung Ihres nächsten Hauskaufs oder -verkaufs zu helfen.

Wichtige Erkenntnisse

  • Eine Schätzungsgebühr deckt die Kosten ab, die für die Schätzung des Marktwerts eines Hauses durch einen Gutachter anfallen.
  • Die Gebühr wird in der Regel vom Käufer bezahlt, es sei denn, er verhandelt über die Zahlung durch den Verkäufer.
  • Obwohl es in der Regel der Kreditgeber ist, der eine Bewertung verlangt, kommt das Verfahren auch Käufern und Verkäufern zugute.
  • Eine Bewertungsgebühr ist eine kleine Investition im Verhältnis zum Gesamtwert eines Hauses.

Vier Gründe für Gutachten und Honorare

Für Wertgutachten gibt es mehrere Gründe. Sie sollen allen Beteiligten zugute kommen.

Sie geben Kreditgebern eine Kreditgarantie

Wenn Sie ein Hypothekendarlehen aufnehmen, dient die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen. Wenn Sie die Zahlungen einstellen, kann der Kreditgeber die Immobilie in Besitz nehmen. Sie können es verkaufen und den Verkaufserlös zur Tilgung Ihrer Schulden verwenden.

Wertgutachten beweisen den Kreditgebern, dass der Verkaufspreis eines Hauses seinem Wert entspricht. Dies gewährleistet dem Kreditgeber, dass der Wert der den Kredit besichernden Immobilie ausreicht, um im Falle eines Zahlungsausfalls dem Kreditgeber die Möglichkeit zu geben, seine Verluste auszugleichen. Wenn Kreditgeber den geschätzten Wert des Eigenheims kennen, können sie Käufern ein Darlehen in angemessener Höhe gewähren. Dies kommt dem Kreditgeber zugute, da er beim Verkauf des Hauses das Geld zurückerhalten kann, falls der Käufer in Zahlungsverzug gerät und das Haus zwangsversteigert wird.

Angenommen, ein Kreditgeber gewährt einem Käufer ein Darlehen in Höhe von 400.000 US-Dollar für ein Haus mit einem Marktwert von nur 200.000 US-Dollar. Dann kam der Käufer mit der Kreditzahlung in Verzug. Für den Kreditgeber wäre es schwierig, den geliehenen Betrag zurückzuerhalten, wenn er das Haus im Rahmen einer Zwangsvollstreckung weiterverkauft. Wertgutachten helfen, diesem Risikoszenario vorzubeugen und das Vermögen des Kreditgebers zu schützen.

Wenn Kreditgeber ihr Risiko reduzieren, können sie den Kreditnehmern (idealerweise) niedrigere Zinssätze anbieten.

Notiz

Gutachten werden von Kreditgebern häufig als Abschlussbedingung verlangt, sie sind jedoch auch für Kreditgeber, Käufer und Verkäufer nützlich.

Sie sorgen für unvoreingenommene Hauskostenschätzungen

Kreditgeber besuchen nicht die Nachbarschaft und schauen sich mit Ihnen Häuser an. Sie sind möglicherweise keine Experten für Ihren lokalen Immobilienmarkt. Die Personen und Organisationen, die Ihnen Geld leihen, sind möglicherweise Tausende von Kilometern entfernt. Ihr Kredit könnte an Investoren auf der ganzen Welt verkauft werden. Sie werden die Bauqualität Ihres Hauses niemals persönlich prüfen und können nicht sicher sein, dass sie ihr Geld zurückbekommen. Um herauszufinden, was Ihr Haus wert ist, lassen Kreditgeber ein Gutachten von einem unabhängigen Fachmann einholen, der weder emotional noch finanziell an dem Geschäft beteiligt ist.

Sie können Käufer davon abhalten, zu viel zu bezahlen

Auch wenn ein Gutachten eine Anforderung des Kreditgebers ist, übernimmt der Käufer die Kosten für das Hausgutachten, es sei denn, er verhandelt über die Zahlung durch den Verkäufer. Die Schätzungsgebühr berücksichtigt die Zeit und das Fachwissen des Gutachters, die Immobilie zu bewerten und zu fotografieren, ihren Wert zu schätzen und einen Bewertungsbericht zu erstellen.

Auch wenn es Käufern und Verkäufern vielleicht nicht gefällt, ein paar Hundert Dollar für ein Wertgutachten auszugeben, ist die Gebühr im Vergleich zum Kauf eines Eigenheims gering. Durch die Ermittlung des geschätzten Werts eines Hauses kann der Käufer einen fairen Verkaufspreis aushandeln. Sie können vermeiden, viel mehr für ein Haus zu zahlen, als es wirklich wert ist.

4. Sie halten Verkäufer davon ab, billige Verkäufe zu tätigen

Auch Verkäufer profitieren von Wertgutachten, selbst wenn sie sich bereit erklären, die Gebühr zu zahlen. Wenn Verkäufer den Marktwert ihrer Häuser kennen, können sie vermeiden, sehr niedrige Angebote von Käufern anzunehmen. Dadurch können sie ihre Rendite aus dem Verkauf der Häuser steigern. Das hilft ihnen auch, das Bedauern des Verkäufers zu vermeiden.

Was macht ein Gutachter?

Ein Gutachter schätzt, wie viel ein Haus wert ist. Um diese Zahl zu ermitteln, müssen sie die Immobilie besichtigen, bewerten und dokumentieren. Dies geschieht normalerweise in einer Reihe von Schritten.

Immobilienbesichtigung

In den meisten Fällen gehen Gutachter in das Haus, um den Zustand und die Ausstattung der Inneneinrichtung zu überprüfen. Über einen Zeitraum von einigen Stunden nehmen Gutachter Messungen und Fotos vor, um die Quadratmeterzahl des Hauses und andere Eigenschaften zu überprüfen. Dazu gehören die Aufteilung, die Anzahl der Räume, die Ausstattung der Immobilie, Gesundheits- und Sicherheitsaspekte sowie kürzlich durchgeführte Umbauten.

Vergleichsbewertung

Gutachter vergleichen das Haus auch mit anderen Häusern in der Umgebung. Dazu schauen sie sich die jüngsten Verkäufe und die Eigenschaften dieser Häuser an, etwa die Quadratmeterzahl, die Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer sowie die Lage.

Bewertungsbericht

Nach der Besichtigung der Immobilien erstellt ein Gutachter einen Bericht mit detaillierten Angaben zur betreffenden Immobilie. Darin enthalten sind der geschätzte Marktwert und der vergleichbarer Immobilien. Sie erhalten in der Regel innerhalb von sieben Werktagen eine Kopie dieses Berichts. Es empfiehlt sich, es durchzulesen und eine Kopie für Ihre Unterlagen aufzubewahren.

Wichtig

Eine Schätzung hilft Ihnen und Ihrem Kreditgeber lediglich, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Um weitere Einzelheiten über den Zustand einer Immobilie zu erfahren, benötigen Sie eine Hausbesichtigung, die ausschließlich zu Ihrem Vorteil ist. Erwarten Sie nicht, dass ein Gutachter auf jeden Mangel hinweist oder sich in einen Kriechkeller begibt, um nach Problemen zu suchen. Ein Inspektor sollte eine gründlichere Prüfung der Immobilie durchführen.

Was bedeutet der Schätzwert?

Ein Gutachten muss hoch genug ausfallen, um den Kredit, den Sie erhalten, zu rechtfertigen. In vielen Fällen muss dieser Wert mit dem Kaufpreis im Vertrag übereinstimmen.

Auch hier müssen Kreditgeber wissen, dass das Haus mehr als ausreichend wert ist, um ihr Geld zurückzubekommen. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte die Beleihungsquote (Loan-to-Value, LTV) unter 80 % liegen. Wenn der Betrag höher ist, werden Sie möglicherweise als riskanter Kreditnehmer angesehen, was bedeuten könnte, dass Sie infolgedessen eine private Hypothekenversicherung (PMI) bezahlen müssen.

Notiz

Die LTV-Quote ist der geschuldete Betrag des Darlehens geteilt durch den Schätzwert.

Wenn ein Gutachten zu niedrig ausfällt, wird Ihr Darlehen möglicherweise nicht so genehmigt, wie es ist. Um das Haus unter diesen Umständen zu kaufen, haben Sie mehrere Möglichkeiten:

  • Überprüfen Sie den Bewertungsbericht, um etwaige Fehler zu finden. Dann bestreiten Sie den Wert.
  • Finden Sie eine andere Kreditvereinbarung; zum Beispiel durch einen kleineren Kredit.
  • Lassen Sie ein weiteres Gutachten erstellen und hoffen Sie auf einen höheren Kostenvoranschlag. Erwarten Sie jedoch nicht, dass der Gutachter Ihnen dabei hilft, Kredite erfolgreich abzuschließen.
  • Machen Sie eine größere Anzahlung, um die Differenz auszugleichen. Das kann Ihnen dabei helfen, ein besseres LTV-Verhältnis zu erreichen.

Warnung

PMI kann Sie über die Kreditlaufzeit Zehntausende von Dollar kosten, also tun Sie Ihr Bestes, um unnötige Kosten zu vermeiden.

Was passiert, wenn der Wert eines Hauses höher ist als der Kaufpreis? Das ist normalerweise kein Problem (es sei denn, Sie sind der Verkäufer und verlangen zu wenig). Jeder zusätzliche Wert ist zusätzliches Eigenkapital in Ihrem Zuhause. Schätzungen liegen jedoch oft in der Nähe des vereinbarten Kaufpreises.

So wählen Sie einen Gutachter aus

Für die meisten Kredite wird Ihr Kreditgeber einen Gutachter beauftragen. Das bedeutet, dass die Gebühren teilweise davon abhängen, wen Ihr Kreditgeber in Anspruch nimmt. Möglicherweise können Sie sich nicht nach einer günstigeren Option umsehen.

Vor der Hypothekenkrise wurde einigen Gutachtern vorgeworfen, die Immobilienpreise in die Höhe getrieben zu haben, um die Kreditgenehmigung zu erleichtern. Dies geschah manchmal auf Wunsch der Kreditgeber selbst. Hypothekenmakler und Immobilienmakler hatten möglicherweise einen Anreiz, Gutachter auszuwählen, die die gewünschten Antworten lieferten – aber nicht unbedingt die genauesten Antworten. Seitdem sind Gutachter weniger bereit, bei der Abwicklung von Geschäften zu „helfen“.

Sie können die Qualifikationen der Person überprüfen, die Ihre Hausbewertung durchführt. Führen Sie eine Suche nach Standort oder Lizenznummer im National Registry of Appraisers durch. Wenn sich bei der Suche herausstellt, dass für den Gutachter noch Ermittlungen anstehen, besprechen Sie dieses Problem mit Ihrem Kreditgeber, um sicherzustellen, dass Sie mit jemandem zusammenarbeiten, der seriös ist.