Bedingte Verträge zum Verkauf des Eigentums des Käufers

ByDr. J. K. Hartmann

Im Allgemeinen ist es besser, Ihr bestehendes Haus zu verkaufen, bevor Sie ein anderes kaufen, aber manchmal sind die Marktbedingungen genau richtig, um zu kaufen, bevor Sie verkaufen. In anderen Fällen zwingt Sie ein unerwartetes Ereignis zum Handeln und zwingt Sie dazu, den Einsatz zu erhöhen und Ihr Haus auf den Markt zu bringen.

Hauskäufer, die sich vor dem Verkauf für den Kauf entscheiden, schließen häufig Kaufverträge mit Vorbehalt ab. Die Voraussetzung besteht darin, dass das Haus des Käufers verkauft werden muss, bevor der Käufer verpflichtet ist, die Kauftransaktion für die neue Immobilie abzuschließen.

Bedingte Verträge sind in der Regel ein gutes Geschäft für einen Käufer und riskant für einen Verkäufer. Viele staatliche Immobilienmaklerverbände haben Rechtsdokumente erstellt, die Käufer und Verkäufer nutzen können, um unvorhergesehene Vertragssituationen zu bewältigen und die Rechte beider Parteien zu schützen. Für diesen Artikel stammen die Details aus dem Formular COP der California Association of Realtors. Viele andere Bundesstaaten verwenden ähnliche Formulare. Beachten Sie jedoch, dass die Anforderungen Ihres Bundesstaates möglicherweise etwas anders sind.

Wichtige Erkenntnisse

  • Der Eventualvertrag enthält wichtige Termine, die der Käufer einhalten muss, um das Geschäft aufrechtzuerhalten.
  • Wenn ein Käufer kein Treuhandkonto mit seinem bestehenden Haus hat, wird dies im Notfallvertrag vermerkt und könnte ein Warnsignal für den Verkäufer sein.
  • Verkäufer halten ihre Häuser in der Regel nach der Unterzeichnung eines Eventualvertrags auf dem Markt, und der Vertrag legt fest, ob eingehende Angebote die Verkaufsoption aufheben oder nicht.

Kauf abhängig vom Verkauf des Eigentums des Käufers

Der Verkäufer möchte den Status des Verkaufsprozesses des Käufers wissen. Ein Verkäufer zieht das Angebot möglicherweise überhaupt nicht in Betracht, wenn das Haus des Käufers noch nicht einmal auf dem Markt ist. Dies erweckt den Eindruck, dass der Käufer es mit dem Verkauf nicht ernst meintoderKauf. Wenn der Käufer das Haus hingegen beinahe verkauft hat, könnte das ein Zeichen dafür sein, dass das Haus des Käufers (und damit auch das Haus des Verkäufers) nur noch wenige technische Details vom offiziellen Verkauf entfernt ist.

Das Formular COP (oder ein ähnliches staatliches Dokument) unterteilt den Verkaufsprozess in zwei große Kategorien und bietet Platz für weitere Einzelheiten.

Eigentum des Käufers auf Treuhandkonto

Wenn das Eigentum des Käufers treuhänderisch hinterlegt ist, ist das ein gutes Zeichen für den Verkäufer. Dies bedeutet im Grunde, dass der Käufer sein Haus vor dem Kauf verkauft hat – er hat die Transaktion lediglich noch nicht abgeschlossen. Der Verkäufer möchte den Namen des Treuhandunternehmens, die Treuhanddateinummer und den geplanten Abschluss des Geschäfts wissen.

Eigentum des Käufers nicht treuhänderisch hinterlegt

Wenn das Eigentum des Käufers nicht treuhänderisch hinterlegt ist, ist das nicht unbedingt ein Warnsignal für den Verkäufer, aber der Käufer muss klären, wo er sich im Prozess befindet. Der Käufer muss ein Kästchen ankreuzen, das angibt, ob das Haus bereits zum Verkauf angeboten wurde oder nicht.

Notiz

Wenn das Haus des Käufers noch nicht aufgeführt ist, könnte das ein Problem für den Verkäufer sein. Dies zeigt dem Verkäufer, dass der Käufer lediglich über eine Änderung nachdenkt, sich aber noch zu nichts verpflichtet hat.

Wenn das Haus des Käufers zum Verkauf steht, gibt er den Namen seines Maklers und die MLS-Nummer an. Wenn Sie in dieser Situation der Käufer sind, sollten Sie sicherstellen, dass Sie einen Makler haben, der Ihre Immobilie vertritt. Der Makler, der den Verkäufer vertritt, wird dem Verkäufer wahrscheinlich raten, Ihr Angebot abzulehnen, wenn Sie planen, Ihr Haus ohne Vertretung zu verkaufen. Es mag unvernünftig oder unfair erscheinen, aber Sie wirken gegenüber dem Makler oder dem Verkäufer nicht glaubwürdig.

Wichtige Daten

Unabhängig davon, ob sich das Eigentum des Käufers auf einem Treuhandkonto befindet oder nicht, legt der Eventualvertrag einen Zeitplan mit wichtigen Terminen fest, die der Käufer einhalten muss.

Notiz

Der Verkäufer hat das Recht, dem Käufer eine Leistungsaufforderung zu erteilen, wenn Ihr derzeitiges Haus nicht bis zu einem dieser für Sie geltenden Termine verkauft wird. In der Mitteilung werden Sie aufgefordert, den Kaufvertrag abzuschließen, und der Verkäufer hat das Recht, Ihre Kaufvereinbarung zu widerrufen, wenn Sie dazu nicht in der Lage sind.

Wenn sich die Immobilie auf einem Treuhandkonto befindet

Bei treuhänderisch verwalteten Immobilien gibt der Käufer beim Verfassen seines Kaufangebots das geplante Abschlussdatum an. Das Abschlussdatum ist von entscheidender Bedeutung, und der Verkäufer erwartet, dass der Käufer bis zu diesem Datum abschließt.

Wenn die Immobilie nicht treuhänderisch hinterlegt ist

Für Immobilien, die noch nicht treuhänderisch hinterlegt sind, wird im Vertrag ein Datum festgelegt, bis zu dem die Immobilie treuhänderisch hinterlegt werden muss. Ab dem 1. Juni 2020 ist in Kaliforniens Form COP standardmäßig 17 Tage nach Unterzeichnung des Kontingentvertrags festgelegt, Käufer und Verkäufer haben jedoch die Möglichkeit, einen anderen Zeitrahmen zu vereinbaren.

Alternative Termine

Der erste Abschnitt des kalifornischen Form COP gibt Käufer und Verkäufer die Möglichkeit, ihren eigenen Zeitplan festzulegen. Die hier festgelegten Schlüsseldaten müssen nicht mit dem geplanten Abschlussdatum oder anderen Zeitplänen übereinstimmen.

Wenn der Verkäufer andere Angebote erhält

Teil des Verhandlungsprozesses für bedingte Verträge ist die Frage, ob Verkäufer Kaufverträge kündigen können, wenn sie ein anderes Angebot erhalten. Der Verkäufer behält sich in der Regel das Recht vor, die Immobilie weiterhin zu vermarkten, unabhängig von der vereinbarten Option.

Je nachdem, wie der Vertrag zustande kommt, kann der Verkäufer eingehende Angebote auf zwei Arten bearbeiten:

Aufhebung der Verkaufsvoraussetzung

Gemäß dieser Bestimmung geben Verkäufer mit einem neuen Angebot Käufern eine festgelegte Frist (in Kalifornien beträgt der Standardwert 72 Stunden), um die Eventualverbindlichkeit zu beseitigen. Für den Käufer bedeutet dies nicht unbedingt, dass er sein Haus innerhalb dieser Zeit verkaufen muss, seine Zustimmung ist jedoch nicht mehr vom Verkauf der eigenen Immobilie abhängig. Mit anderen Worten: Durch die Beseitigung der Eventualverbindlichkeit erklärt sich der Käufer damit einverstanden, das Haus zu kaufen, unabhängig davon, ob er seine alte Immobilie verkauft hat oder nicht. Dies könnte bedeuten, dass die zu schließenden Mittel an anderer Stelle gefunden werden, beispielsweise durch die Aufnahme eines Überbrückungskredits oder die Liquidation anderer Vermögenswerte.

Nur Backup-Angebote

Bei dieser Option bleibt der Kontingentvertrag im Wesentlichen erhalten, unabhängig von Ersatzangeboten. Der Verkäufer kann den Käufer nicht aus dem Vertrag ausschließen und ihn zum Kauf zwingen, wenn er ein anderes Angebot erhält. Der Verkäufer ist gesetzlich verpflichtet, an den Eventualkäufer zu verkaufen –WennEs gelingt ihnen, ihr Haus innerhalb des ursprünglich vereinbarten Zeitrahmens zu verkaufen.

Der VerkäuferdürfenNehmen Sie andere Angebote als Ersatz an, und wenn der Käufer sein Haus nicht rechtzeitig verkaufen kann, kann der Verkäufer die Transaktion mit dem Eventualkäufer beenden und das Ersatzangebot annehmen. Allerdings werden nur sehr wenige Verkäufer diese Option akzeptieren, da sie ihre Verkaufsmöglichkeiten einschränkt.

Notiz

Lesen Sie Ihren Vertrag sorgfältig durch – oder lassen Sie dies von einem Fachmann tun –, wenn Sie sich nicht sicher sind, wo Sie mit dieser Art von Klausel stehen.