Aktive Leerverkaufskontingentliste

Bei den Multiple-Listing-Diensten in Nordkalifornien kann, sobald ein Verkäufer ein Leerverkaufsangebot angenommen hat, dieses Angebot in einen Status namens „aktives Short-Kontingent“ versetzt werden. Dies soll andere Makler darüber informieren, dass das Haus nicht mehr zum Verkauf steht, weil ein Angebot angenommen wurde. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Bank eine Leerverkaufsgenehmigung erteilt hat. Das angenommene Leerverkaufsangebot ist lediglich von der Zustimmung der Bank abhängig.

Da dieser Status MLS-Benutzer verwirrt, haben einige Listing-Datenbankdienste ihre Verfahren geändert, um einen anderen Status für diese Art von Leerverkäufen zuzulassen. Sie werden jetzt besser als „vorbehaltlich der Genehmigung des Kreditgebers für eine kurzfristige Finanzierung“ definiert. Die verbleibenden Häuser im MLS, die als „aktives kurzfristiges Kontingent“ gekennzeichnet sind, sind diejenigen, bei denen der Verkäufer aktiv nach Ersatzangeboten sucht.

So funktionieren aktive Leerverkaufskontingente

Abhängig vom Immobilienmarkt kann es manchmal vorkommen, dass ein Makler eine Leerverkaufsimmobilie unter dem Marktwert anbietet, sehr zum Leidwesen einiger Käufermakler. Diese Makler sind oft verärgert, weil es ihnen schwer fällt, herauszufinden, wie viel das Haus tatsächlich wert ist, und weil sie nicht wissen, wie viel ihre Käufer möglicherweise bieten müssen. Diese Praxis führt jedoch häufig zu mehreren Angeboten, die tendenziell zu einem deutlich höheren Verkaufspreis für den Verkäufer führen. So funktioniert es:

• Käufer geben Angebote ab, die in der Regel ein dreitägiges Zeitfenster umfassen, in dem der Verkäufer unter den Angeboten auswählen kann.
• Der Verkäufer wählt das beste Angebot aus, das nicht unbedingt das höchste Angebot ist, und unterzeichnet es.
• Da Käufer manchmal nicht auf die Genehmigung eines Leerverkaufs warten möchten, akzeptiert der Verkäufer möglicherweise ein oder mehrere Ersatzangebote als Versicherung.
• Das angenommene Angebot wird der Bank zur Genehmigung vorgelegt.
• Nach Ermessen des Verkäufers und sofern der Vertrag keine Formulierungen enthält, die dies verbieten, kann der Verkäufer den Makler anweisen, auch Ersatzangebote an die Bank zu senden.

Das bedeutet, dass der Prozess höchstwahrscheinlich bereits in vollem Gange ist, wenn Sie online eine aktive Auflistung eines Leerverkaufskontingents entdecken. Es besteht jedoch immer die Möglichkeit, dass der akzeptierte Vertrag scheitert.

Unterbreiten von Angeboten für aktive Leerverkaufskontingente

Sie haben nichts zu verlieren, wenn Sie ein Angebot für eine aktive Leerverkaufskontingentliste abgeben. Das liegt daran, dass einige Käufer viele Angebote für andere Häuser schreiben. Wenn ein anderes Angebot von diesen Käufertypen angenommen wird, ziehen die Käufer ihre ausstehenden bedingten Angebote zurück.

Wenn der Käufer weggeht, ruft der Vertreter des Verkäufers den Vertreter des Käufers an, dessen Käufer sich in einer Ersatzposition befindet. Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein Käufer in dieser Position der Genehmigung eines Leerverkaufs näher kommt. Einige Banken zwingen Verkäufer, von vorne zu beginnen, wenn ein neuer Käufer in den Prozess einsteigt.

Wenn das von Ihnen abgegebene Angebot hinter den Ersatzangeboten liegt, haben Sie möglicherweise keine große Chance, diesen Leerverkauf zu kaufen. Ihre zweitbeste Strategie besteht darin, auf der ersten Backup-Position zu sein. Ihre optimale Position und natürlich der beste strategische Schachzug ist es, das angenommene Angebot zu erhalten.

Sofern unsere Käufer-Kunden nichts Besseres zu tun haben, als abzuwarten, ob ein aktives Short-Kontingent-Angebot scheitert, raten wir ihnen, nur nach aktiven Leerverkäufen zu suchen und die aktiven Short-Kontingente zu ignorieren. Wir möchten lieber, dass sie abwarten, ob das Haus als genehmigter Leerverkauf wieder auf den Markt kommt, und es sich dann schnappen. Dennoch lohnt es sich, den Listing-Agenten anzurufen, um den Status zu überprüfen.