So vermeiden Sie den Albtraum einer umgekehrten Hypothek

ByDr. J. K. Hartmann

Eine umgekehrte Hypothek ist eine Vereinbarung, die es Hausbesitzern über 62 Jahren ermöglicht, Eigenheimkapital in Bargeld umzuwandeln.Die Vorteile sind überzeugend: Sie bleiben in Ihrem Zuhause, erhalten Bargeld für alles, was Sie wollen, und müssen keine Kreditrückzahlungen leisten. Sie könnten sogar die Nase vorn haben, wenn Sie ein außergewöhnlich langes Leben führen.

Umkehrhypotheken mögen für manche Menschen angemessen sein, aber sie sind nicht für jeden sinnvoll. Wenn Sie und Ihre Ziele nicht in das richtige Profil passen, kann eine umgekehrte Hypothek zu einem Albtraum für Sie und Ihre Familie werden. Diese Kredite sind mittlerweile günstiger und verbraucherfreundlicher geworden, aber sie sind immer noch kompliziert.

Bevor Sie eine umgekehrte Hypothek aufnehmen, ist es wichtig, die Alternativen abzuwägen und sicherzustellen, dass sie für Ihre Situation geeignet ist.

Schließen Sie umgekehrte Hypothekenalternativen aus

Abhängig von Ihrem Immobilienmarkt kann es für Sie von Vorteil sein, so lange wie möglich mit der Beantragung einer umgekehrten Hypothek zu warten. Unter der Annahme, dass die Immobilienwerte steigen und die Zinssätze mitwirken (was möglicherweise nicht der Fall ist), könnten Sie später über mehr Eigenkapital verfügen, gegen das Sie Kredite aufnehmen können. 

Die folgenden Strategien können Ihnen helfen, die Kreditaufnahme zu verzögern oder eine Umkehrhypothek ganz zu vermeiden. Es ist nicht einfach, aus einer umgekehrten Hypothek herauszukommen. Daher müssen Sie sicher sein, dass Sie die richtige Wahl treffen.

Notiz

Möglicherweise stehen Ihnen andere Optionen zur Verfügung und Sie können die Tür für eine spätere Umkehrhypothek immer noch offen lassen.

Verkleinern

Wenn Sie über beträchtliches Eigenkapital in Ihrem Haus verfügen, gibt es mehrere Möglichkeiten, es in Bargeld umzuwandeln. Eine Möglichkeit besteht darin, Ihre Immobilie einfach zu verkaufen. Nach dem 62. Lebensjahr sind einige Eigentümer bereit, sich von den Aufgaben und Kosten zu trennen, die mit der Instandhaltung eines großen Hauses verbunden sind. Eine Personalverkleinerung kann Ihnen dabei helfen, Geld zu beschaffenUndVereinfachen Sie Ihr Leben. Unabhängig davon, ob Sie eine günstigere Immobilie kaufen oder mit der Miete beginnen, sollten Sie beim Verkauf Bargeld freisetzen können.

An Familie verkaufen

Wenn Sie noch nicht bereit sind, auszuziehen, können Sie Ihr Haus möglicherweise an ein Familienmitglied verkaufen, das Interesse an Ihrem Haus hat. Wenn alles klappt, können Sie sogar in Ihrer Immobilie bleiben und für den Rest Ihres Lebens Mietzahlungen an den Familienmitglied leisten. Mit Ihrem Tod steht die Immobilie leer und der Eigentümer kann damit machen, was er will. Diese Transaktionen sind komplex, aber ein guter Anwalt und Steuerberater kann die Arbeit problemlos für Sie erledigen. Der Umgang mit Beziehungen und Erwartungen zu Ihren Familienmitgliedern könnte der schwierigste Teil sein.

Ein traditionelles „Forward“-Darlehen

Können Sie anstelle einer umgekehrten Hypothek ein traditionelleres Eigenheimdarlehen aufnehmen? Um sich zu qualifizieren, benötigen Sie ein ausreichendes Einkommen, haben aber zusätzliche Optionen – und möglicherweise weniger Schulden – wenn diese Strategie machbar ist. Vergleichen Sie die Gesamtzinskosten und Abschlusskosten und wägen Sie den Vorteil der zusätzlichen Flexibilität ab, die ein Standardkredit mit sich bringt.

Verdienen Sie mehr

Sie sind vielleicht im Ruhestand, aber gibt es eine Arbeit, die Sie übernehmen möchten und können, um über die Runden zu kommen? Sie sparen eine Menge Geld und arbeiten kann Ihnen dabei helfen, engagiert zu bleiben. Behalten Sie jedoch alle Auswirkungen auf Ihre Steuern, Sozialversicherung und andere Leistungen im Auge.

Notiz

Werden Sie kreativ und finden Sie heraus, ob es für Ihre Situation die perfekte Lösung gibt. Sprechen Sie mit Finanzberatern und Schuldenberatern, um zusätzliche Einblicke zu erhalten, bevor Sie fortfahren.

Zuhause fürs Leben

Umkehrhypotheken funktionieren am besten, wenn Sie – und ein Ehegatte, der gemeinsam Kredite aufnimmt, wenn Sie verheiratet sind – planen, für den Rest Ihres Lebens in Ihrem Haus zu leben. Die Idee dahinter ist, dass jemand das Haus nach Ihrem Tod verkauft oder Ihre Erben über beträchtliche Vermögenswerte verfügen, um den Kredit abzubezahlen (vorausgesetzt, sie möchten die Immobilie behalten). Umkehrhypotheken müssen abbezahlt werden, wenn der letzte Kreditnehmer stirbt oder „endgültig“ aus dem Haus auszieht.Diese Anforderung können Sie möglicherweise erfüllen, wenn ein vorübergehender Umzug an einen anderen Ort, beispielsweise in ein betreutes Wohnen, länger als 12 Monate dauert.

Im schlimmsten Fall muss ein Ehe- oder Lebenspartner, der nicht als Mitkreditnehmer des Darlehens aufgeführt ist, ausziehen.Das Gleiche gilt für Kinder oder andere Angehörige, die mit Ihnen im Haushalt leben, was äußerst störend und belastend sein kann.

Wenn Sie eine FHA-versicherte umgekehrte HECM-Hypothek nutzen, sollten Ihre Erben nicht mehr als den Schätzwert oder Marktwert des Hauses schulden – selbst wenn Sie am Ende mehr Kredite aufnehmen, als das Haus derzeit wert ist.

Notiz

Um Probleme zu vermeiden, machen Sie einen Plan für die Zukunft, sei es eine alternative Unterkunft für Hinterbliebene oder eine Lebensversicherung, die den Kredit abbezahlt und allen hilft, zu Hause zu bleiben.

Eigenkapital bewahren?

Was ist, wenn Sie planen, Ihre Familie zu verkleinern oder nach der Aufnahme eines Kredits woanders hinzuziehen? Das ist möglich, aber es kann kompliziert sein. Umkehrhypotheken greifen auf Ihr Eigenheimkapital zurück und lassen weniger Wert in Ihrem Eigenheim zurück. Wenn Sie Ihr aktuelles Haus verkaufen, müssen Sie den Resthypothekensaldo aus dem Kassenbestand oder aus dem Verkaufserlös abbezahlen. Wenn Sie über genügend Bargeld verfügten, hätten Sie wahrscheinlich gar nicht erst eine Umkehrhypothek in Anspruch genommen. Mit einer umgekehrten Hypothek können Sie weniger Geld für Ihr nächstes Eigenheim ausgeben.

Wenn Sie befürchten, dass Sie vor Ihrem Tod aus dem Haus ausziehen könnten, denken Sie über Ihre Ausgaben nach. Je weniger Sie leihen, desto mehr Eigenkapital steht Ihnen für Ihr nächstes Eigenheim zur Verfügung. Natürlich kann diese Strategie nach hinten losgehen: Bei einer umgekehrten Hypothek ist es möglich, weniger zurückzuzahlen, als Sie geliehen haben – in manchen Situationen ist es besser, mehr zu leihen.

Behalten Sie den Überblick

Wenn Sie ein Eigenheim besitzen, nehmen die Kosten und der Unterhalt kein Ende. Bei einer umgekehrten Hypothek müssen Sie besonders sorgfältig vorgehen. Ihr Kredit kann fällig werden – was bedeutet, dass Sie das gesamte Geld zurückzahlen müssen oder die Zwangsvollstreckung riskieren –, wenn Sie mit Routineaufgaben und Ausgaben nicht Schritt halten.

Ihr Haus ist die Sicherheit für eine umgekehrte Hypothek, die Ihren Kreditgeber schützt. Daher muss Ihr Kreditgeber sicherstellen, dass das Haus den größtmöglichen Wert hat. Ein undichtes Dach stört Sie vielleicht nicht, aber verrottende Bretter und Schimmel in Ihrem Haus könnten ein Problem sein, wenn der nächste Käufer eine Inspektion durchführt. Sie müssen auch über Grundsteuern und HOA-Gebühren auf dem Laufenden bleiben. Kreditgeber verlangen sogar, dass Sie über eine ausreichende Versicherung verfügen: Wenn Ihr Haus beschädigt oder zerstört wird, muss es wieder aufgebaut werden, damit es für die Tilgung des Kredits ausreicht.

Notiz

Wenn Sie dazu neigen, Dinge auf sich beruhen zu lassen, sollten Sie einen Weg finden, den Überblick über die Ausgaben und Wartungsposten zu behalten, die Ihr Kreditgeber verlangt. Budget für regelmäßige Wartung, damit Sie bei Bedarf für Reparaturen aufkommen können. Richten Sie automatische elektronische Rechnungszahlungen für Ihre Versicherungsprämien und Grundsteuern ein, damit Sie weniger Dinge im Auge behalten müssen.

Zinskosten minimieren

Wenn Sie sich Geld leihen, zahlen Sie Zinsen, und das ist im Allgemeinen keine Ausgabe, die Sie beim Verkauf zurückerhalten können. Daher ist es ratsam, diese Kosten zu minimieren – oder sicherzustellen, dass Sie wirklich das bekommen, was Ihr Geld wert ist.

Finanzieren oder nicht?

Sie müssen die Abschlusskosten zahlen, um eine umgekehrte Hypothek zu erhalten, und Sie müssen entscheiden, ob Sie diese Kosten aus eigener Tasche bezahlen oder sie finanzieren möchten, indem Sie die Kosten zu Ihrem Darlehenssaldo hinzufügen. Eine Finanzierung ist zwar attraktiv, weil man bei der Kreditaufnahme das Geld nicht herausgeben muss, auf lange Sicht ist sie aber auch teurer. Da diese Kosten Teil Ihres Darlehens sind, zahlen Sie Jahr für Jahr Zinsen für den zusätzlichen Betrag. Aus eigener Tasche zu bezahlen ist heute schmerzhafter, funktioniert aber finanziell oft besser.

Kreditlinie?

Sie haben auch mehrere Möglichkeiten, wie Sie die Mittel aus Ihrer umgekehrten Hypothek beziehen können. Eine Möglichkeit besteht darin, so viel Geld wie möglich – und zwar so schnell wie möglich – in einer Pauschalsumme zu nehmen. Eine andere Möglichkeit besteht darin, Ihre umgekehrte Hypothek als Kreditlinie zu nutzen und nur das zu nehmen, was Sie brauchen, wenn Sie es brauchen. Eine Kreditlinie kann Ihnen helfen, die Zinskosten niedrig zu halten, da sie Ihre Kreditaufnahme verzögert. 

Anstatt am ersten Tag mit einem riesigen Kreditsaldo und den entsprechenden Zinsbelastungen zu beginnen, leihen Sie sich langsam Geld. Wenn Sie Ihre umgekehrte Hypothek beispielsweise nutzen, um Ihre Lebenshaltungskosten um ein paar hundert Dollar pro Monat aufzubessern, können Sie Ihre Kreditaufnahme über viele Jahre verteilen. Darüber hinaus kann Ihr verfügbarer Geldpool im Laufe der Zeit möglicherweise wachsen, wenn Sie eine Kreditlinie nutzen.

Es gibt mindestens einen potenziellen Nachteil der Kreditlinie, den Sie beachten sollten: Wenn Sie sich für die Kreditlinie entscheiden, erhalten Sie einen variablen Zinssatz für Ihre umgekehrte Hypothek. Das ist nicht unbedingt schlecht, aber der Pauschalbetrag mit festem Zinssatz könnte in manchen Situationen besser funktionieren.

Vermeiden Sie Hucksters

Umkehrhypotheken sind leistungsstarke Finanzinstrumente und können in der richtigen Situation äußerst hilfreich sein. Leider werden sie auch missbraucht. Wenn Ihnen jemand vorschlägt, eine umgekehrte Hypothek zu nutzen, um das zu kaufen, was er verkauft, etwa Rentenversicherungen, Pflegeversicherungen oder Teilzeitnutzungsrechte, schauen Sie sich seine Interessen an und lassen Sie sich anderswo beraten, wenn Sie eine Voreingenommenheit vermuten.

Ihr Eigenheimkapital ist in der Regel ein großer Geldpool, und das ist attraktiv für Betrüger und Verkäufer, die auf der Suche nach einem zusätzlichen Einkommen sind. Wenn Sie Ihr Reverse-Hypotheken-Geld zum Investieren verwenden, müssen Sie die Reverse-Hypothek-Kosten decken, um die Gewinnschwelle zu erreichen. Darüber hinaus setzen Sie Ihr Haus aufs Spiel – und riskieren die Zwangsvollstreckung –, wenn Sie mit Steuern und Instandhaltungskosten nicht Schritt halten können.

Nehmen Sie die Beratung ernst

Um das FHA HECM-Programm nutzen zu können, müssen Sie ein obligatorisches Beratungsgespräch mit einem vom HUD zugelassenen Berater absolvieren. Dies ist nicht nur eine Hürde, die es zu überwinden gilt – es ist eine Gelegenheit zu erfahren, worauf Sie sich einlassen. Stellen Sie so viele Fragen wie nötig und besprechen Sie die Angebote und Zahlen der Kreditgeber mit Ihrem Berater.

Besprechen Sie es mit der Familie

Es geht um Ihr Haus und Ihr Geld, aber Ihre Familie und andere können von Ihren Entscheidungen betroffen sein. Sie lieben dich und möchten, dass du dich wohl fühlst, aber sie haben möglicherweise auch Erwartungen daran, das Haus zu behalten und möglicherweise dort zu leben. Wenn ihre Erwartungen unrealistisch sind, teilen Sie ihnen dies mit oder arbeiten Sie zusammen und finden Sie Möglichkeiten, Ihre Bedürfnisse zu erfüllen und gleichzeitig Ihrer Familie bei der Verwirklichung ihrer Ziele zu helfen.

Was Sie nicht möchten, ist, dass Ihre Erben davon ausgehen, dass das Haus in Familienbesitz bleibt, nur weil Sie dort bis zu Ihrem Tod leben. Familienmitglieder verstehen möglicherweise nicht, dass sie eine große Geldsumme aufbringen müssen, um das Haus zu behalten. Die meisten Erben verfügen nicht über ausreichend Bargeld – sie müssen das Haus verkaufen oder den Kredit umfinanzieren. Informieren Sie sie früher als später darüber, damit sie ihre Kredite und andere Kredite verwalten können, wodurch die Wahrscheinlichkeit erhöht wird, dass ihnen der Refinanzierungskredit genehmigt wird.