Was sind gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere?

Ein Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) ist eine Art festverzinslicher Wertpapiere. Es ist durch Immobilienkredite besichert. Bei diesen Darlehen handelt es sich um Gewerbeimmobilien. Dazu können Bürogebäude, Hotels, Einkaufszentren, Wohnhäuser und Fabriken gehören.

Erfahren Sie mehr über CMBS, wie sie funktionieren und was sie für einzelne Anleger bedeuten.

Was ist ein CMBS?

Banken erstellen gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere. Sie nehmen eine Gruppe gewerblicher Immobilienkredite auf, bündeln sie und verkaufen sie als eine Reihe von Anleihen. Diese Bündel werden häufig in Tranchen, auch Segmente genannt, unterteilt.

Die Anleihen werden nach Risiko und Rating eingestuft. Diejenigen mit der höchsten Bewertung haben das geringste Risiko. Sie werden als Senior Issue bezeichnet. Diejenigen mit der niedrigsten Bewertung haben das höchste Risiko. Sie werden als Junior-Ausgabe bezeichnet.

Die vorrangige Emission erhält als Erstes Kapital- und Zinszahlungen. Die jüngsten Emissionen erleiden als erste einen Verlust, wenn ein Kreditnehmer ausfällt. Sie können wählen, in welche Emission Sie investieren möchten, je nachdem, welche Art von Rendite Sie suchen und wie viel Risiko Sie bereit sind, einzugehen.

Wie funktionieren CMBS?

Ein Immobilieninvestor oder Unternehmer kauft ein Gewerbegrundstück. Sie nutzen eine Bank, um eine Hypothek aufzunehmen, mit der sie die Immobilie kaufen können. Die Bank bündelt diese Hypothek mit anderen Hypotheken. Anschließend wandelt die Bank die gebündelten Hypotheken in Anleihen um. Sie bewerten diese Anleihen und verkaufen sie dann an Investoren.

Das Geld erhält die Bank aus den Anleiheverkäufen. Danach übernimmt ein Servicing Manager die Anleihen. Die Anleihen erwirtschaften dann für die Anleger, die sie halten, feste Renditen. Da die Bank die Anleihen verkauft hat, kann sie ihr Geld für die Kreditvergabe an jemand anderen verwenden.

Durch die Kreditverbriefung können Banken mehr Kredite vergeben. Darüber hinaus bietet es institutionellen Anlegern eine ertragreichere Alternative zu Staatsanleihen. Diese Struktur erleichtert gewerblichen Kreditnehmern den Zugang zu Geldern und Hypotheken.

Was es für Privatanleger bedeutet

Sie können einzeln in gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere investieren. Diese befinden sich jedoch oft nur im Besitz vermögender Anleger, Investmentgesellschaften oder der Manager von Exchange Traded Funds (ETFs). 

Es gibt ETFs, die sich auf hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) konzentrieren. Hierbei handelt es sich um Wertpapiere, die aus Wohnhypotheken statt aus Gewerbehypotheken entstehen. Diese ETFs können auch in gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere investieren. Für Privatanleger sind diese ETFs möglicherweise die beste Möglichkeit, in diese Schuldtitel zu investieren. Sie bieten eine Möglichkeit, ohne große Investitionen auf ein diversifiziertes Risiko zuzugreifen.

CMBS sind eine Alternative zu Real Estate Investment Trusts (REITs). Sie sind eine bequeme Möglichkeit, auf dem US-Immobilienmarkt zu investieren.

Es gibt große Unterschiede zwischen den beiden Anlagearten. REITs sind Aktien. CMBS sind Schuldtitel oder Anlagen, die aus Schuldtiteln entstehen.

Vor- und Nachteile von CMBSs

Vorteile erklärt

Sorgfältige Underwriting-Standards: CMBSs, die nach der Finanzkrise 2008 geschrieben wurden, sind tendenziell größer. Sie haben strengere Underwriting-Standards als MBSs.

Höhere Renditen: CMBSs auf dem Anleihenmarkt bieten oft höhere Renditen als Unternehmens- oder Staatsanleihen. Das bedeutet, dass Sie mit ihnen einen guten Gewinn erzielen können.

Darlehen mit fester Laufzeit: Die Darlehen, die CMBS unterstützen, haben oft eine feste Laufzeit. Sie können vom Kreditnehmer nicht ohne Vertragsstrafe vorzeitig zurückgezahlt werden. Daher bieten CMBS ein deutlich geringeres Risiko der vorzeitigen Rückzahlung als wohnimmobilienbesicherte Wertpapiere.

Nachteile erklärt

Hohes Ausfallrisiko: Wie bei Unternehmensanleihen besteht auch bei gewerblichen hypothekenbesicherten Wertpapieren das Risiko eines Zahlungsausfalls. Wenn Kreditnehmer ihre Kapital- und Zinszahlungen nicht leisten, können CMBS-Investoren einen Verlust erleiden. Das Ausfallrisiko kann unterschiedlich sein. Sie basiert häufig auf der Stärke des Marktes in der Region, in der der Kredit stammt. Es kann auch vom Datum der Kreditvergabe abhängen.

Reagieren Sie auf den Immobilienmarkt: Gewerblich hypothekenbesicherte Wertpapiere, die während eines Markthochs oder zu einem Zeitpunkt ausgegeben werden, an dem die Zeichnungsstandards niedrig sind, bergen wahrscheinlich höhere Risiken. CMBS können auch durch eine Schwäche auf dem Immobilienmarkt negativ beeinflusst werden. Dies geschah in den Jahren 2008 und 2009. Die CMBS-Kreditvergabe kam im Zuge der Finanzkrise von 2008 zum Erliegen. Als sich die Marktbedingungen verbesserten, erholte sie sich allmählich wieder.

Ratings hängen von der Bank ab: Die Ratings, die CMBS erhalten, hängen von der Ehrlichkeit und Integrität der Bank ab, die den Kredit zuerst vergeben hat. Wenn sie schlecht bewertet sind oder unehrlich dargestellt werden, wissen Anleger nicht, was sie kaufen. Dies kann die gleichen Risiken mit sich bringen wie die Subprime-Hypothekenkrise in der Großen Rezession von 2008.