Was ist negatives Eigenkapital?

Definition

Ein Kreditnehmer hatnegatives Eigenkapitalwenn sie mehr Hypothekenschulden haben, als ihr Haus wert ist.

Definition von negativem Eigenkapital

Eigenkapital ist der Wert, den Sie in Ihrem Haus haben, oder der aktuelle Marktwert des Hauses abzüglich etwaiger ausstehender Schulden, wie z. B. eines Hypothekendarlehens. Wenn diese Formel eine negative Zahl ergibt, liegt ein negatives Eigenkapital vor. Mit anderen Worten: Wenn Sie das Haus zum aktuellen Marktwert verkaufen würden, wären Sie der Bank tatsächlich Geld schuldig, um die Hypothek abzulösen.

• Alternativer Name: unter Wasser bei einem Hypothekendarlehen, auf dem Kopf stehendes Darlehen

Wie funktioniert negatives Eigenkapital?

Nehmen wir an, Sie kaufen ein Haus für 315.000 US-Dollar mit einer Hypothek von 300.000 US-Dollar und einer Anzahlung von 15.000 US-Dollar. Nach fünf Jahren Laufzeit Ihres Darlehens mit einer Laufzeit von 30 Jahren haben Sie 6.000 US-Dollar des Darlehensbetrags zurückgezahlt. Sie schulden dem Kreditgeber einen Kapitalbetrag von 294.000 US-Dollar, und wenn Ihr Haus immer noch 315.000 US-Dollar wert ist, verfügen Sie über ein (positives) Eigenkapital von 21.000 US-Dollar.

Wenn jedoch die Immobilienwerte gesunken sind und vergleichbare Häuser für 270.000 US-Dollar verkauft werden, liegt ein negatives Eigenkapital vor. Die Eigenkapitalberechnung lautet:

Eigenkapital = aktueller Wert – ausstehende Schulden

Eigenkapital = 270.000 $ – 293.000 $ = -23.000 $

Wie Sie sehen, würde Ihr Eigenkapital zu diesem Zeitpunkt minus 23.000 US-Dollar (-23.000 US-Dollar) betragen. Wenn Ihr Haus hingegen auf dem Markt immer begehrter geworden wäre und jemand das Haus für 350.000 US-Dollar kaufen würde, hätten Sie ein positives Eigenkapital von 57.000 US-Dollar.

Faktoren, die zu negativem Eigenkapital führen

Viele Faktoren können dazu führen, dass der Wert eines Hauses sinkt, aber es gibt einige Umstände, die eine Situation mit negativem Eigenkapital wahrscheinlicher machen:

• Sie haben eine geringe oder gar keine Anzahlung für Ihr Hypothekendarlehen geleistet.
• Sie befinden sich in den ersten Jahren des Hypothekendarlehens, wenn der Anteil Ihrer Tilgungszahlung am niedrigsten ist.

In solchen Situationen verfügen Sie einfach nicht über viel positives Eigenheimkapital, mit dem Sie arbeiten können, was bedeutet, dass selbst kleine Änderungen des Marktwerts Ihres Eigenheims zu einem negativen Eigenkapital führen können. 

So verhindern Sie negatives Eigenkapital

Auch wenn Sie möglicherweise keinen Einfluss auf den größeren Immobilienmarkt haben, können Sie Maßnahmen ergreifen, um negatives Eigenkapital zu verhindern oder eine aktuelle Situation mit negativem Eigenkapital abzumildern.

Warten Sie ab

Wenn Sie eine negative Eigenkapitalsituation abwarten, kann die Rückzahlung des Darlehens das Eigenkapital wieder aufbauen, da Ihre Tilgungszahlungen den Betrag reduzieren, den Sie für das Darlehen schulden. Da die Immobilienmärkte zudem tendenziell zyklisch sind, kann es sein, dass Ihr Haus letztendlich wieder an Wert gewinnt, wenn Sie in der Lage sind, lange genug zu warten.

Zahlen Sie eine größere Anzahlung

Wenn Sie Ihr Haus mit einer angemessenen Anzahlung kaufen, ist die Wahrscheinlichkeit geringer, dass Sie ein negatives Eigenkapital entwickeln. Wenn der Hausbesitzer im obigen Beispiel sein Haus für 315.000 US-Dollar mit einer 20-prozentigen Anzahlung von 63.000 US-Dollar kaufen würde, würde sein Kreditbetrag 252.000 US-Dollar betragen. Selbst wenn der Markt den Wert des Hauses auf 270.000 US-Dollar senken würde, hätten sie immer noch ein positives Eigenkapital von 18.000 US-Dollar.

Das soll nicht heißen, dass jedes Haus eine hohe Anzahlung leisten sollte oder dass ein negatives Eigenkapital die schlechteste Situation ist. Wenn Sie ein Haus mit einer Anzahlung kaufen, „zahlen“ Sie diesen Betrag sozusagen in Ihrem Haus an. Wenn Ihr Haus dann an Wert verliert, haben Sie diesen Betrag ganz oder teilweise verloren. 

Es ist wahr, dass Sie den Rest Ihrer Schulden aus eigener Tasche bezahlen müssten, wenn Sie in einem rückläufigen Markt verkaufen möchten, aber Sie haben die Möglichkeit, abzuwarten.

Nachteile des negativen Eigenkapitals

Auch wenn negatives Eigenkapital nicht immer die schlechteste Situation ist, hat es doch erhebliche Nachteile:

• Ihr Haus, das möglicherweise Ihre größte Investition ist, hat an Wert verloren: Für viele Menschen ist ihr Zuhause ihr größtes Kapital. Ein negatives Eigenkapital bedeutet wörtlich, dass sein Wert gesunken ist.
• Eigenheimkredite sind nicht verfügbar: Bei negativem Eigenkapital haben Sie keinen Anspruch auf Eigenheimdarlehen und Eigenheimkreditlinien (HELOCs), um Heimwerkerarbeiten zu finanzieren oder für andere Zwecke zu nutzen. 
• Ein Umzug in ein anderes Zuhause oder an einen anderen Ort ist möglicherweise keine Option: Wenn Sie umziehen möchten, fühlen Sie sich möglicherweise durch Ihre Hypothek gefangen, wenn Ihr Eigenkapital negativ ist – insbesondere, wenn Sie es sich nicht leisten können, der Bank die Differenz zwischen dem Wert des Hauses und dem, was Sie darauf schulden, zu zahlen.
• Kann die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass Sie mit der Hypothek in Verzug geraten: Nach Angaben des HUD-Büros für Politikentwicklung und Forschung ist die Wahrscheinlichkeit, dass Menschen mit einem Beleihungsauslaufverhältnis von mehr als 80 % mit ihren Krediten in Verzug geraten, deutlich höher.