Zu vermeidende illegale Vermietermaßnahmen

ByDr. J. K. Hartmann

Es gibt gute Vermieter, es gibt schlechte Vermieter und es gibt unerfahrene Vermieter. Unabhängig davon, ob Sie Ihr erstes Mietobjekt kaufen oder schon seit Jahren Vermieter sind, ist es für Ihren Erfolg entscheidend zu verstehen, was Sie rechtlich tun dürfen und was nicht. Das Abwägen einer Maßnahme im Voraus kann Ihnen später eine Menge Ärger ersparen.

Wichtige Erkenntnisse

  • Als Vermieter können Sie rechtliche Schritte einleiten, beispielsweise den Abzug von der Kaution, wenn Ihr Mieter das Mietobjekt beschädigt.
  • Illegale Maßnahmen, von denen Sie als Vermieter möglicherweise nichts wissen, können sein, dass Sie das Mietobjekt ohne Vorankündigung betreten (es sei denn, es handelt sich um einen Notfall).
  • Erfahren Sie, was Sie als Vermieter tun können und was nicht, wenn Sie auch in den kommenden Jahren einen guten Ruf bei den Mietern behalten möchten.

Rechtliche Schritte, die Vermieter einleiten können

Es gibt einige Dinge, die Sie als Vermieter tun können:

  • Es ist akzeptabel, die Vermietung an jemanden aufgrund schlechter Bonität oder Referenzen abzulehnen. Sprechen Sie jedoch mit einem Anwalt, bevor Sie aus anderen Gründen ablehnen.
  • Eine Erhöhung der Miete ist in Ordnung, jedoch nur zu bestimmten Zeiten und innerhalb bestimmter Prozentsätze. Überprüfen Sie daher die Vorschriften Ihres Bundesstaates, um sicherzustellen, dass Sie innerhalb dieser Grenzen liegen.
  • Vom Mieter verursachte Schäden können Sie von der Kaution abziehen, nicht jedoch angemessene Abnutzung.

Illegale Maßnahmen, die Vermieter nicht ergreifen können

Und dann gibt es noch illegale Handlungen, von denen Sie als Vermieter möglicherweise nicht wissen, dass Sie sie ergreifen:

  • Sie können Mieter nicht aus ihren Wohnungen aussperren, ohne vorher einen gerichtlichen Räumungsbeschluss zu erwirken, selbst wenn sie seit Monaten keine Miete gezahlt haben.
  • Sie können keine Vergeltungsmaßnahmen gegen Mieter ergreifen, wenn diese sich über unbewohnbare Bedingungen beschweren.
  • Das Betreten einer Mietwohnung ist ohne vorherige Ankündigung mit angemessener Frist nicht gestattet, außer in Notfällen.

Wenn Sie mehr darüber erfahren, was in bestimmten Situationen zu tun ist, können Sie besser damit umgehen, wenn sie bei einem Mieter auftreten.

Notiz

Die Gesetze für Vermieter und Mieter können von Bundesstaat zu Bundesstaat unterschiedlich sein. Informieren Sie sich unbedingt darüber, was in Ihrem Bundesstaat illegal und legal ist, bevor Sie Vermieter werden.

Nichtzahlung der Miete

Aus irgendeinem Grund können Sie Ihren Mieter nicht einfach aus der Wohnung aussperren, wenn er seine Miete nicht zahlt. Stattdessen müssen Sie zunächst die richtigen rechtlichen Wege einschlagen und vor Gericht einen Räumungsbefehl erwirken.

Möglicherweise möchten Sie ein langwieriges Räumungsverfahren vermeiden. Möglicherweise möchten Sie auch das Risiko vermeiden, dass der Mieter die fällige Miete zahlt, wenn er vor Gericht kommt, diese aber direkt nach dem Gerichtstermin nicht mehr zahlt.

Problemmieter

Manchmal verursachen Mieter Probleme in der Mietsache, indem sie beispielsweise andere Mieter belästigen oder belästigen, außerhalb ihrer Wohnung illegale Aktivitäten durchführen oder gegen andere Bestimmungen des Mietvertrags verstoßen. Auch hier müssen Sie die Räumung über das Rechtssystem durchführen. Sie können nicht eigenmächtig Maßnahmen ergreifen.

Notiz

Wenn Sie glauben, dass Ihr Mieter etwas Illegales tut, sprechen Sie mit den Behörden. Rufen Sie die örtliche Polizei und einen Anwalt an, um festzustellen, ob das, was sie tun, wirklich illegal ist. Wenn dies der Fall ist, arbeiten Sie mit den Behörden zusammen, um auf sichere Weise Maßnahmen zu ergreifen.

Beschwerden von Mietern

Sie sollten keine Vergeltungsmaßnahmen gegen Mieter ergreifen, die sich über das Mietobjekt beschwert haben. Der Mieter hat diese Beschwerden möglicherweise bereits bei Ihnen eingereicht oder eine formelle Beschwerde bei der Gemeinde oder dem Staat eingereicht. In beiden Fällen können Sie nicht mit einer Erhöhung der Miete oder einer Räumungsklage reagieren. Sie dürfen den Mieter nicht belästigen oder die Wohnverhältnisse so unangenehm gestalten, dass der Mieter die Immobilie verlässt, etwa durch die Weigerung, notwendige Reparaturen durchzuführen.

Erhöhung des Mietpreises

Nehmen wir an, Sie möchten, dass ein Mieter aus dem Mietobjekt austritt, damit Sie einem neuen Mieter mehr Miete in Rechnung stellen können. Dies geschieht häufig bei mietstabilisierten Wohnungen oder Wohnungen, in denen geschützte Mieter wohnen.

Bei mietpreisstabilisierten Wohnungen kann die Miete pro Jahr nur um einen bestimmten Prozentsatz erhöht werden, so dass ein Mieter, der seit 15 Jahren dort wohnt, möglicherweise weit unter dem Marktpreis für die Wohneinheit zahlt. Ähnlich verhält es sich mit geschützten Mietern, die die Miete jedes Jahr nur um einen bestimmten Prozentsatz erhöhen können. Diese Mieter können nur aus ganz bestimmten Gründen geräumt werden.

Es gibt bestimmte Regeln, wie oft und um wie viel Sie die Miete eines Mieters erhöhen können. Sie müssen vor einer Mietvertragsverlängerung eine ordnungsgemäße Ankündigung machen, beispielsweise 30 bis 60 Tage. Sie können die Miete nicht weiter erhöhen, als es in Ihrem Bundesstaat gesetzlich zulässig ist, z. B. indem Sie eine Erhöhung um 10 % fordern, obwohl der Staat maximal 5 % erlaubt.

Diskriminierung von Mietern

Vielleicht ziehen Sie es vor, nur an verheiratete Paare zu vermieten, oder möchten nicht, dass Studenten gemeinsam vermieten. Möglicherweise möchten Sie sogar vermeiden, für einen Mieter mit einer Behinderung angemessene Vorkehrungen für die Immobilie treffen zu müssen. Das alles fällt in die Kategorie der Diskriminierung.

Eine Mietverweigerung aus einem dieser Gründe ist illegal und kann zu einer ernsthaften Klage führen. Ein Vermieter ist rechtlich dafür verantwortlich, die Gesetze zu fairem Wohnen einzuhalten. Es gibt ein Bundesgesetz für faires Wohnen und in den meisten Bundesstaaten gibt es zusätzliche Regeln für faires Wohnen, die Vermieter befolgen müssen. Stellen Sie sicher, dass Sie über diese Gesetze auf dem Laufenden sind.

Notiz

Es ist für einen Vermieter illegal, die Miete an einen Mieter aufgrund seiner Hautfarbe, seiner Zugehörigkeit zu einer Religion oder einer Behinderung zu verweigern.

Zwei der häufigsten Fälle, in denen ein Vermieter gegen die Gesetze zum fairen Wohnen verstößt, sind die Schaltung von Stellenanzeigen oder die tatsächliche Überprüfung und Befragung von Mietern. Seien Sie vorsichtig und wählen Sie Ihre Worte mit Bedacht.

Steigende Immobilienkosten

Sie könnten unwissentlich illegale Maßnahmen ergreifen, um einen Anstieg der Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Versorgungsleistungen oder Instandhaltung auszugleichen. Dazu könnte gehören, dass Sie versuchen, Geld zu sparen, indem Sie ungelernte Arbeitskräfte einstellen, um Reparaturen für weniger Geld durchzuführen, oder dass Sie sich weigern, erforderliche Immobilieninspektionen zu vereinbaren. Tun Sie das nicht; Wenn Ihre Kosten als Vermieter steigen, besprechen Sie Ihre Optionen mit einem Anwalt und Immobilienmakler.

Weigerung, Reparaturen durchzuführen

Sie sind verpflichtet, die Mietsache in einem bewohnbaren Zustand zu halten. Daher ist es illegal, Reparaturen zu verweigern, die die Gesundheit oder Sicherheit eines Mieters beeinträchtigen könnten. Sie möchten die Reparaturen auch nicht durchführen, sondern beauftragen illegalerweise nicht lizenzierte Auftragnehmer mit der Ausführung der Arbeiten, beispielsweise im Elektro- oder Sanitärbereich. Es ist wahrscheinlich, dass Ihre Stadt für die Ausführung der Arbeiten lizenzierte Fachkräfte benötigt.

Wenn Ihnen ein Gesundheits- oder Sicherheitsproblem in der Unterkunft bekannt ist, versuchen Sie nicht, es zu vertuschen, anstatt es zu beheben. Es könnte beispielsweise eine bekannte Gefahr durch Bleifarbe bestehen. Vermeiden Sie nicht die kostspielige Sanierung von Bleifarben, indem Sie Zierleisten über der Gefahr anbringen. Das verstößt gegen das Gesetz.

Betreten des Grundstücks ohne vorherige Ankündigung

Eine weitere verbotene Handlung ist die Missachtung des gesetzlichen Rechts des Mieters auf Privatsphäre. Sie haben das Recht, im Notfall die Wohnung eines Mieters zu betreten, müssen den Mieter jedoch in fast allen anderen Situationen ordnungsgemäß benachrichtigen. Die Höhe der Kündigungsfrist ist in der Regel in den Vermieter-/Mietergesetzen Ihres Bundesstaates festgelegt. Ist dies nicht der Fall, sollte dies im Voraus in Ihrem Mietvertrag klar angegeben werden.

Über die ordnungsgemäße Ankündigung hinaus darf der Vermieter die Wohnung nur aus rechtlichen Gründen betreten, etwa um die Wohnung Mietinteressenten zu zeigen oder Reparaturen durchzuführen. Platzieren Sie keine Kameras oder Aufnahmegeräte in der Wohnung eines Mieters. Dies ist völlig illegal, egal aus welchen Gründen.

Erforderliche Inspektionen werden nicht durchgeführt

Manche Vermieter vermieten Wohnungen, ohne zuvor die erforderlichen Abnahmen durchführen zu lassen. Einige Bundesstaaten verlangen jedes Mal, wenn die Einheit an eine neue Person vermietet wird, oder manchmal alle paar Jahre, eine neue Belegungsbescheinigung oder eine Bewohnbarkeitsprüfung.Einige Bundesstaaten oder Städte verlangen vor der Anmietung eine Brandinspektion, bei der bestätigt wird, dass die Einheit über die richtige Anzahl an Kohlenmonoxid- oder Rauchmeldern verfügt und dass diese funktionstüchtig sind.

Notiz

Kommunen erheben häufig Gebühren für Inspektionen, die von Stadt zu Stadt oder von Bundesstaat zu Bundesstaat variieren können. Schieben Sie diese Inspektionen nicht auf, nur weil Sie diese Gebühren nicht bezahlen möchten.

Unrechtmäßige Abzüge von der Kaution vornehmen

Ein Vermieter könnte versuchen, die Kaution eines Mieters für „Reparaturen“ einzubehalten, beispielsweise für Schäden an der Immobilie, die tatsächlich vor dem Einzug des Mieters entstanden sind, oder für andere vorgetäuschte Verstöße gegen den Mietvertrag. Zu den berechtigten Gründen für die Einbehaltung einer Kaution zählen unbezahlte Miete und Schäden an der Wohneinheit, die Sie dem Mieter zuschreiben können. Normale Abnutzung rechtfertigt keinen Abzug von der Kaution.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Welche Rechte hat der Mieter, wenn ein Vermieter eine Immobilie verkauft?

Es kommt auf den Mietvertrag an. Befindet sich der Mieter in einem befristeten Mietvertrag, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter vorab schriftlich über den Verkauf der Immobilie zu informieren. Handelt es sich um einen monatlichen Mietvertrag, ist der Vermieter nicht zur Vorankündigung verpflichtet. Befindet sich im Mietvertrag eine Klausel zur vorzeitigen Kündigung, stehen dem Mieter möglicherweise keine Rechte zu. Ein Vermieter könnte die Immobilie zusammen mit dem Mietvertrag des Mieters verkaufen und ihm erlauben, dort zu bleiben, bis der Mietvertrag endet. Der Mieter könnte dem Vermieter auch anbieten, die Immobilie zu kaufen. Dies kann je nach Bundesland unterschiedlich sein.

Wie hoch kann ein Vermieter die Miete erhöhen?

Wenn die Miete für das Mietobjekt nicht stabilisiert ist, gibt es wahrscheinlich keine Begrenzung dafür, um wie viel ein Vermieter die Miete nach Ablauf des Mietverhältnisses erhöhen kann. Dies kann je nach Bundesland und Stadt variieren. Vermieter sind in der Regel verpflichtet, den Mietern im Voraus (mindestens 30 Tage) schriftlich mitzuteilen, ob die Miete um mindestens 5 % erhöht wird.

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