Zahle ich eine Kapitalertragssteuer, wenn ich mein Haus verkaufe?

ByDr. J. K. Hartmann

Sie zahlen höchstwahrscheinlich keine Steuern auf den Verkauf Ihres Hauses, es sei denn, Sie haben einen Gewinn von mehr als 250.000 US-Dollar, wenn Sie Single sind, oder mehr als 500.000 US-Dollar, wenn Sie verheiratet sind und eine gemeinsame Steuererklärung einreichen. Der Internal Revenue Service (IRS) bietet einen Ausschluss für Hausverkäufe an, der es Ihnen ermöglicht, erhebliche Gewinne beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes zu erzielen, wenn Sie mehrere Voraussetzungen erfüllen.

Wichtige Erkenntnisse

  • Das Taxpayer Relief Act sieht einen Ausschluss von 250.000 US-Dollar von der Kapitalertragssteuer auf einen Hausverkauf vor, wenn Sie Single sind.
  • Der Freibetrag erhöht sich auf 500.000 US-Dollar und Sie sind verheiratet und geben eine gemeinsame Steuererklärung ab.
  • Sie müssen Kapitalertragssteuer nur dann zahlen, wenn die Gewinne den entsprechenden Betrag übersteigen.
  • Um sich zu qualifizieren, müssen Sie mindestens zwei der letzten fünf Jahre Eigentümer der Immobilie gewesen sein und in den letzten fünf Jahren auch mindestens zwei der letzten fünf Jahre darin als Hauptwohnsitz gelebt haben.
  • Ihre Besitzzeit muss nicht mit der Zeit zusammenfallen, in der Sie dort gelebt haben.

Was ist der Ausschluss vom Hausverkauf?

Früher hatten Sie die einmalige Möglichkeit, bis zu 125.000 US-Dollar an Kapitalgewinnen aus dem Verkauf Ihres Hauses auszuschließen, sofern es sich um Ihren Hauptwohnsitz handelte und Sie das Alter von 55 Jahren erreicht hatten. Das änderte sich mit dem Taxpayer Relief Act (TRA) von 1997. 

Das TRA sieht vor, dass jeder, unabhängig von seinem Alter, bis zu 250.000 US-Dollar an Gewinnen aus dem Verkauf eines Hauses ausschließen kann, und ein Ehepaar, das gemeinsam einen Antrag stellt, kann bis zu 500.000 US-Dollar ausschließen. Das bedeutet, dass die meisten Menschen beim Verkauf ihres Hauses keine Steuern zahlen, es sei denn, sie haben in den letzten fünf Jahren weniger als zwei Jahre dort gelebt.

Wer hat Anspruch auf steuerfreie Gewinne, wenn er sein Haus verkauft?

Sie müssen die folgenden IRS-Anforderungen erfüllen, um sich für den Ausschluss der Kapitalertragssteuer bei Ihrem Hausverkauf zu qualifizieren:

  • Der Eigentumstest: Sie waren in den letzten fünf Jahren mindestens zwei Jahre lang Eigentümer der Immobilie.
  • Der Wohnsitztest: Sie haben die Wohnung in den letzten fünf Jahren mindestens zwei Mal als Hauptwohnsitz bewohnt.

Das Zuhause muss Ihr Hauptwohnsitz sein, kein Zweit- oder Feriendomizil.

Notiz

Diese Regeln verbieten es Ihnen ausdrücklich, den Hausverkaufsausschluss mehr als einmal in einem Zeitraum von zwei Jahren in Anspruch zu nehmen. 

Ihre Besitzdauer und Ihre Aufenthaltsdauer müssen nicht gleichzeitig sein. Sie könnten das Haus mieten und dort zwei Jahre lang wohnen, es dann kaufen und es für die restlichen drei Jahre besitzen, während Sie woanders wohnen. Sie können diesen Kapitalgewinnausschluss nutzen, um die Steuer auf einen Hausverkauf immer wieder zu vermeiden, sofern Sie diese Regeln einhalten.

Wie werden Gewinne oder Verluste berechnet?

Sie können den Kapitalgewinn oder -verlust Ihres Hauses berechnen, indem Sie den ursprünglichen Kaufpreis nehmen und alle anfallenden Verkaufskosten abzüglich der Kostenbasis abziehen. Ihre Kostenbasis ist der Betrag, den Sie für das Haus bezahlt haben, zuzüglich der Kosten für etwaige anspruchsberechtigte Heimwerkerarbeiten.

Beispielsweise haben Sie möglicherweise 275.000 US-Dollar für die Immobilie bezahlt und 50.000 US-Dollar für zulässige Verbesserungen und Ergänzungen ausgegeben. Ihre Kostenbasis würde dann 325.000 US-Dollar betragen. Wenn Sie das Haus für 400.000 US-Dollar abzüglich der Provisionen und Gebühren von 5.000 US-Dollar verkaufen, bleiben Ihnen 395.000 US-Dollar übrig. Die Differenz zwischen 395.000 $ und 325.000 $ ist Ihr Kapitalgewinn: 70.000 $

Auf diesen Gewinn müssen Sie keine Steuern zahlen, wenn Sie mindestens zwei Jahre in der Wohnung gelebt haben, sie mindestens zwei Jahre lang Eigentümer waren und den Gewinn in den letzten zwei Jahren nicht von einem weiteren Verkauf ausgeschlossen haben. Diese 70.000 US-Dollar liegen deutlich unter der Ausschlussschwelle, unabhängig davon, ob Sie verheiratet oder ledig sind.

Notiz

Sie können den Verlust nicht steuerlich absetzen, wenn Sie Ihr Haus für weniger als den Preis verkaufen, den Sie dafür bezahlt haben.

Wenn Sie das Haus noch nicht lange genug besitzen und bewohnen

Jeder Gewinn, der über den ausschließbaren Betrag hinausgeht, wird mit einem Steuersatz besteuert, der dem normalen Einkommensteuersatz entspricht, wenn Sie das Haus ein Jahr oder weniger besaßen. Hierbei handelt es sich um einen kurzfristigen Kapitalgewinn, der mit dem Grenzsteuersatz des Steuerzahlers besteuert wird. 

Wenn Sie das Haus länger als ein Jahr besitzen, gelten die langfristigen Kapitalertragssteuersätze, die deutlich günstiger sind als die normalen Einkommenssteuersätze. Sie richten sich nach der Höhe Ihres Gesamteinkommens. Ab dem Steuerjahr 2022 (die Steuererklärung, die Sie 2023 einreichen werden) sind dies:

  • 0%: Bis zu 41.675 US-Dollar, wenn Sie Single sind, bis zu 83.350 US-Dollar, wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam den Antrag stellen, oder bis zu 55.800 US-Dollar, wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen, als Haushaltsvorstand einzureichen
  • 15 %: Von 41.676 bis 459.750 US-Dollar, wenn Sie Single sind, von 41.676 bis 258.600 US-Dollar, wenn Sie verheiratet sind und den Antrag getrennt einreichen, von 83.351 bis 517.200 US-Dollar, wenn Sie verheiratet sind und den Antrag gemeinsam einreichen, oder von 55.801 bis 488.500 US-Dollar, wenn Sie als Haushaltsvorstand qualifiziert sind 
  • 20 %: Über diesen Höchstbeträgen je Anmeldestatus

Sie müssen auch Kapitalertragssteuer zahlen, wenn Sie alle diese Regeln erfüllen, aber Sie erzielen Gewinne von mehr als 250.000 US-Dollar bzw. 500.000 US-Dollar, wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einen Antrag stellen.

Bewahren Sie Quittungen und Aufzeichnungen über alle Verbesserungen auf, die Sie am Haus vorgenommen haben, um den Gesamtbetrag Ihrer steuerpflichtigen Gewinne zu reduzieren. Bestimmte Arten von Hausverbesserungen können zu Ihren Kosten hinzugerechnet werden und verringern die Höhe des gemeldeten Gewinns.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Muss ich den Verkauf meines Hauses in meiner Steuererklärung angeben, auch wenn ich weiß, dass ich dafür keine Steuern zahlen werde?

Sie müssen den Verkauf Ihres Hauses nicht in Ihrer Steuererklärung angeben, wenn Sie wissen, dass Sie alle Voraussetzungen für den Ausschluss des Hausverkaufs erfüllen. Wenn Sie Ihrem Immobilienmakler die erforderlichen Unterlagen zum Nachweis Ihrer Berechtigung vorlegen, wird er beim Verkauf kein Formular 1099 ausfüllen, sodass Sie es während der Steuersaison nicht geltend machen müssen.

Würde mir die Geltendmachung von Abzügen helfen, mich für steuerfreie Kapitalgewinne zu qualifizieren?

Wenn Sie Ihre Ausgaben und etwaige Kapitalaufwertungskosten im Auge behalten, kann dies dazu beitragen, den Gewinn aus dem Verkauf Ihres Hauses zu senken. Dies kann Ihnen helfen, sich für den Ausschluss von Hausverkäufen zu qualifizieren, oder es Ihnen zumindest ermöglichen, weniger zu zahlen, wenn Sie den Verkauf steuerlich geltend machen müssen.