Wird die Bank meinen Leerverkauf genehmigen?

ByDr. J. K. Hartmann

 Viele Unterwasserverkäufer befürchten, dass ihre Banken einen Leerverkauf ablehnen könnten, obwohl die meisten Banken einem Leerverkauf ohne weiteres zustimmen werden, wenn der Verkäufer und die Immobilie die Voraussetzungen erfüllen. Wie bei den meisten Binsenweisheiten gibt es jedoch oft Ausnahmen.

Gründe, warum Banken einen Leerverkauf ablehnen

Manchmal stellen Banken bei einem Leerverkauf unangemessene Forderungen. Sie stellen oft unglaubliche Anfragen zur Genehmigung des Leerverkaufs, basierend auf den Anforderungen ihrer Anleger. Diese Forderungen sind nicht immer sinnvoll.

Es wäre schön, wenn eine Bank einfach aufs Spiel setzen und sagen würde, dass sie den Leerverkauf nicht tätigen möchte, aber das wird passieren, wenn die Schweine fliegen. Hier sind einige Möglichkeiten, wie eine Bank oder ihre Investoren den Leerverkauf sabotieren können:

  • Fordern Sie einen höheren Verkaufspreis, als ein Gutachten jemals erreichen kann.
    Manche Agenten glauben fälschlicherweise, dass Banken dumm und/oder die BPO-Agenten inkompetent seien. Aber das liegt daran, dass die Agenten glauben, dass den Banken das BPO am Herzen liegt und dass die Banken die Wahrheit sagen. Ein Verhandlungsführer einer Bank könnte sagen, dass das BPO 200.000 US-Dollar betrug, während das BPO einen Verkaufspreis von 180.000 US-Dollar vorschlug. Allerdings deckt ein Verkaufspreis von 180.000 US-Dollar die Verluste des Anlegers möglicherweise nicht in der gleichen Weise ab, wie dies bei einer Zwangsvollstreckung der Fall wäre.
  • Die Bank oder ihre Investoren können verlangen, dass der Verkäufer die Immobilie bewohnt.
    Es könnte eine Klausel im PSA geben, die besagt, dass nur selbstgenutzte Immobilien für den Leerverkauf zugelassen werden. Der Verhandlungsführer der Bank könnte verlangen, dass der Verkäufer wieder in die Wohnung einzieht, selbst wenn der Verkäufer quer durch das Land zieht, um einen neuen Job anzunehmen. Der Verhandlungsführer könnte vermuten, dass der Verkäufer nicht zurückziehen wird, sodass der Verhandlungsführer den Leerverkauf nicht ablehnen muss – der Verkäufer wird dies tun, indem er sich weigert, zurückzuweichen.
  • Die Bank könnte einen Verkäuferbeitrag verlangen, den der Verkäufer nicht bezahlen kann.
    Es ist nicht ungewöhnlich, dass eine Bank vom Verkäufer über den Verkaufspreis hinaus zusätzliches Geld verlangt. Häufig erlaubt die Bank dem Immobilienmakler oder dem Käufer nicht, diesen Beitrag zu zahlen, der möglicherweise exorbitant ist. In vielen Fällen wollen die Banken das Geld nur vom Verkäufer, als ob es sich dabei um eine Art Strafe handeln würde. Wenn der Verkäufer es nicht hat oder es nicht leihen kann, wird die Bank den Leerverkauf nicht genehmigen.

Warum Banken Leerverkäufe genehmigen

Das Geschäft der Banken besteht darin, Geld zu verdienen. Banken können mit einer Zwangsvollstreckung manchmal mehr Geld verdienen als mit einem Leerverkauf. Doch in den meisten Fällen wollen Banken Verluste minimieren und erwägen einen Leerverkauf unter folgenden Bedingungen:

  • Der Verkäufer weist einen dokumentierten Härtefall nach.
    Während Banken manchmal einen strategischen Leerverkauf akzeptieren, werden die meisten Leerverkäufe aufgrund der finanziellen Notlage des Verkäufers und aufgrund von Umständen, die außerhalb der Kontrolle des Verkäufers liegen, genehmigt. Erwarten Sie nicht, dass Sie mit einem genehmigten Leerverkauf und ohne Einzahlung davonkommen, wenn Sie über Vermögen und ein verfügbares Einkommen verfügen.
  • Der Verkäufer hat ein preisgünstiges Angebot eines qualifizierten Käufers angenommen.
    Der Verkaufspreis sollte in der Nähe vergleichbarer Verkäufe liegen. Manchmal widerspricht die Bank dem Angebot eines Käufers, nur um zu sehen, ob der Käufer mehr zahlt, aber am Ende muss der Kreditgeber des Käufers das Haus dennoch zu dem vereinbarten Preis bewerten. Vor der Genehmigung des Leerverkaufs möchte die Bank möglicherweise den Finanzierungsnachweis des Käufers und/oder ein Vorabgenehmigungsschreiben einsehen, wenn der Käufer eine Finanzierung erhält.

Vor allem muss die Transaktion für die Short-Sale-Bank sinnvoll sein. Nur weil der Wert einer Immobilie gesunken ist, ist das kein ausreichender Grund für eine Bank, einen Leerverkauf zu genehmigen und die Verkäufer vom Haken zu lassen.