Kapitalverbesserungen an Immobilien und Reparaturkosten an Immobilien sind beide steuerlich absetzbar, werden jedoch unterschiedlich gehandhabt. Verbesserungen wirken sich viel stärker auf den Wert Ihrer Immobilie aus als Reparaturen und werden daher bei der Steuererklärung abgeschrieben. Die Kosten für Reparaturen können häufig in dem Steuerjahr abgezogen werden, in dem Sie sie bezahlen.
Es ist wichtig zu verstehen, was als Kapitalverbesserung Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie gilt und was stattdessen als Reparatur oder geringfügige Modernisierung gilt, damit Sie die richtige Steuervergünstigung in Anspruch nehmen können.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Erkenntnisse
- Bei einer Reparatur handelt es sich im Wesentlichen um eine Wartung, die einen Vermögenswert wieder in einen betriebsbereiten Zustand versetzt, seinen Zustand jedoch nicht über die Qualität oder Nützlichkeit hinaus verbessert, die vor der Durchführung der Arbeiten vorhanden war.
- Die vollen Kosten einer Reparatur können im Jahr der Durchführung abgezogen werden.
- Eine Kapitalverbesserung umfasst umfangreiche Arbeiten zu höheren Kosten, die den nützlichen Zweck eines Vermögenswerts erhöhen oder seine Nutzungsdauer verlängern.
- Die Kosten einer Verbesserung werden auf die Anzahl der Jahre aufgeteilt, von denen Sie erwarten, dass der Vermögenswert nützlich bleibt. Sie können diesen Prozentsatz der Gesamtkosten jedes Jahr abziehen.
Abzug von Kapitalverbesserungen
Eine Kapitalverbesserung ist eine Immobilienaktualisierung, die die „Nutzungsdauer“ der Immobilie verlängert. Dies ist definiert als der Zeitraum, in dem der Vermögenswert einem nützlichen Zweck dient. Verschleiß kann eine Rolle spielen, da ein Vermögenswert anfangs möglicherweise nützlicher ist und mehr leistet als nach vielen Jahren der Nutzung.
Verbesserungen sind in der Regel umfangreicher als Reparaturen und in der Regel mit höheren Kosten verbunden. Dazu gehört, einem bestehenden Gebäude etwas hinzuzufügen, etwa einen Raum oder einen Flügel, oder größere Verbesserungen an bereits vorhandenen Funktionen vorzunehmen. Sie könnten den Vermögenswert auch an eine neue Nutzung anpassen. Verbesserungen sind nicht nur kurzfristige Lösungen. Sie steigern den Wert der Immobilie über Jahre hinweg.
Beispiele für Kapitalverbesserungen
- Einen Zusatz hinzufügen
- Hinzufügen einer zentralen Klimaanlage
- Installation eines Sicherheitssystems
- Verlegung eines brandneuen Parkettbodens
- Ein komplettes Dach ersetzen
- Ersetzen aller vorhandenen Sanitäranlagen
- Vorhandene Elektrik ersetzen
- Renovierung einer Küche
- Renovierung eines Badezimmers
- Austausch aller Fenster
- Ein Deck hinzufügen
- Bau eines in den Boden eingelassenen Pools
Abzug von Reparaturen an Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie
Eine Reparatur ist lediglich eine notwendige Instandhaltung, die die Immobilie in bewohnbarem und funktionsfähigem Zustand hält. Es erhöht den Wert der Immobilie nicht wesentlich und verlängert auch nicht deren Lebensdauer.
Bei der Reparatur wird ein Vermögenswert im Allgemeinen wieder in seinen vorherigen guten Zustand versetzt. Es wurde nicht verbessert. Reparaturen können in der Regel zu einem angemessenen Preis durchgeführt werden. Als Reparatur gilt in der Regel auch der Austausch defekter Geräte.
Beispiele für Immobilienreparaturen
- Einen Holzboden aufarbeiten
- Einen Raum neu streichen
- Ein Dach reparieren
- Reparieren bestehender Sanitäranlagen
- Reparatur vorhandener Geräte
- Ersetzen eines Türknaufs
- Ersetzen eines Fensters
- Ersetzen eines defekten Rauchmelders
- Verrottete Dielen ersetzen
- Rissige Bodenfliesen ersetzen
- Aktualisierung alter Geräte
So können Sie Verbesserungen in Ihrer Steuererklärung absetzen
Sie können die Kosten für Verbesserungen an Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie abziehen, jedoch nicht den vollen Wert der Verbesserung im Jahr der Durchführung.
Notiz
Eine Verbesserung steigert den Wert Ihrer Immobilie über Jahre hinaus, nicht nur im laufenden Jahr, sodass Sie den Abzug nicht auf einmal vornehmen können.
Verbesserungen müssen aktiviert und nach einem festgelegten Abschreibungsplan abgeschrieben werden. Der verwendete Zeitplan hängt von der jeweiligen Anlage ab. Sie müssen die Kosten der Verbesserung über die Nutzungsdauer der Verbesserung aufteilen und dann einen jährlichen Abzug auf der Grundlage der Ausgaben des jeweiligen Jahres vornehmen. Normalerweise verwenden Sie das Accelerated Cost Recovery System (ACRS), wenn Sie die Anlage vor 1987 erworben und in Betrieb genommen haben. Andernfalls verwenden Sie das Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS).
Ein Beispiel für den Abzug einer Verbesserung
Nehmen wir an, Sie haben an Ihrem Mietobjekt eine Verbesserung um 5.000 $ vorgenommen. Sie müssen es über einen festgelegten Abschreibungsplan abziehen. Wir verwenden einen Abschreibungsplan von 10 Jahren. Wir gehen davon aus, dass es keinen Restwert gibt, so dass es nach diesem Zeitraum von 10 Jahren keinen Wert mehr hat. Wir verwenden eine lineare Abschreibung, sodass die Kosten gleichmäßig über die 10 Jahre verteilt werden.
Sie können für die nächsten 10 Jahre jedes Jahr 500 US-Dollar abziehen (5.000 US-Dollar geteilt durch 10). Ihr zu versteuerndes Einkommen wird also jedes Jahr um 500 US-Dollar gesenkt, wenn Sie Ihre Steuern einreichen.
So können Sie Reparaturen in Ihrer Steuererklärung absetzen
Sie können die vollen Kosten einer Reparatur in dem Steuerjahr abziehen, in dem die Reparatur durchgeführt wurde, da die Reparatur lediglich dazu dient, den vorherigen Zustand des Vermögenswerts wiederherzustellen. Der Abzug würde von den im gleichen Zeitraum erhaltenen Mieteinnahmen abgezogen.
Notiz
Durch Reparaturen entstandene Verluste können manchmal auf Folgejahre übertragen werden. Wenden Sie sich daher an einen Steuerberater, wenn Sie sich in dieser Situation befinden.
Ein Beispiel für den Abzug einer Reparatur
Nehmen wir nun an, Sie hätten eine Reparatur an Ihrem Mietobjekt durchgeführt, die Sie 5.000 US-Dollar gekostet hat. Sie können den gesamten Aufwand im laufenden Jahr absetzen, da es sich um eine Reparatur handelt. Dadurch verringert sich Ihr zu versteuerndes Einkommen um 5.000 US-Dollar.
Verbesserungen vs. Reparaturen: Was ist besser?
Die Entscheidung, die Arbeitskosten als Verbesserung oder Reparatur abzuziehen, hängt von Ihren Bedürfnissen und der Art der Arbeit ab.
Einige Vermieter müssen alle sofortigen Abschreibungen maximieren, da ihr Lebensunterhalt von ihren jährlichen Mieteinnahmen abhängt. Die Möglichkeit, eine Ausgabe als Reparatur zu klassifizieren, wäre in diesem Fall von Vorteil, da dadurch Ihre Einnahmen nach Steuern im jeweiligen Jahr maximiert würden. Wenn Sie jedoch im ersten Jahr keinen zusätzlichen Abzug benötigen, kann es von Vorteil sein, die Laufzeit der Abschreibung um mehrere Jahre zu verlängern, indem Sie den Aufwand als Verbesserung klassifizieren.
Und natürlich hängt es stark von der Art der geleisteten Arbeit ab. Viele Verbesserungen gelten einfach nicht als Reparatur. Sie dürfen sie nicht als solche klassifizieren, sodass Sie den gesamten Abzug in dem Jahr vornehmen können, in dem Sie das Geld ausgeben.
Notiz
Eine Option ist nicht unbedingt besser als die andere. Eine Verbesserung, beispielsweise ein Anbau, steigert den Wert Ihrer Immobilie, aber die gesamten Kosten einer Reparatur, beispielsweise der Reparatur eines Dachlecks, können sofort von der Steuer abgesetzt werden, sodass Sie mehr Geld in der Tasche haben.
Was Kosten betrifft, die in eine Grauzone zwischen der Einstufung als Verbesserungen oder Reparaturen fallen, hängt es wirklich davon ab, wie gut Sie und Ihr Buchhalter Ihren Anspruch gegen die IRS-Prüfung verteidigen können.
Häufig gestellte Fragen (FAQs)
Wie beschreiben Sie Verbesserungen gegenüber Reparaturen an einem Mietobjekt?
Stellen Sie sich eine einfache Frage: Hat die von Ihnen bezahlte Arbeit die Anlage besser und wartungsfreundlicher gemacht als zuvor? Oder hat es lediglich den funktionstüchtigen Zustand wiederhergestellt? Es handelt sich um eine Reparatur, wenn Sie es lediglich repariert haben, damit es wieder funktioniert.
Wie sind Reparaturen an einem Mietobjekt abzuziehen?
Reparaturen an einem Mietobjekt werden gemäß IRS Schedule E als Kosten abgezogen. Der Zeitplan muss zusammen mit Ihrer Steuererklärung eingereicht werden. Es zählt alle Mieteinnahmen zusammen, die Sie erhalten haben, und zieht von der Gesamtsumme Ihre Ausgaben ab. Swip Health ist Ihr steuerpflichtiges Einkommen aus Ihrem Vermietungsgeschäft.
Beverly Bird war über 15 Jahre lang in den Bereichen Steuerrecht, Insolvenz und Familienrecht tätig. Sie hat Hunderte von Artikeln über Steuerplanung für LegalZoom, GoBankingRates und mehr geschrieben.
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