Wie werden Hypothekenzinsen ermittelt?

ByDr. J. K. Hartmann
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Die Federal Reserve und die Hypothekenzinsen stehen in einem sehr engen Zusammenhang. Es gibt jedoch zwei Konzepte zu Hypotheken, die viele Menschen nicht immer verstehen. Die erste Frage ist, wie Hypothekenzinsen bestimmt werden, und anschließend, wie diese Hypothekenzinsen beeinflusst werden, wenn die US-Notenbank Zinsänderungen vornimmt.

Auch wenn Sie diese Konzepte nicht vollständig verstehen, können Sie dennoch einen guten Zinssatz für Ihr Immobiliendarlehen erhalten. In schwierigen Märkten mit sich ändernden Zinssätzen ist es jedoch hilfreich, die Grundlagen zu kennen, damit Sie für Ihr eigenes finanzielles Wohlergehen sorgen können.

Wie Anleihen die Hypothekenzinsen beeinflussen

Entgegen der landläufigen Meinung basieren Hypothekenzinsen nicht auf der 10-jährigen Schatzanleihe. Sie basieren auf dem Anleihenmarkt, also Hypothekenanleihen oder hypothekenbesicherten Wertpapieren. Beim Kauf eines neuen Wohnungsbaudarlehens schauen viele Menschen online nach der Entwicklung der 10-jährigen Schatzanleihe, doch in Wirklichkeit sind hypothekenbesicherte Wertpapiere für die Schwankungen der Hypothekenzinsen verantwortlich.

Notiz

Tatsächlich ist es nicht ungewöhnlich, dass sie sich in völlig unterschiedliche Richtungen bewegen, und ohne professionelle Anleitung könnte diese verwirrende Bewegung dazu führen, dass Sie eine schlechte finanzielle Entscheidung treffen.

Bei hypothekenbesicherten Wertpapieren handelt es sich um Hypothekendarlehen, die in Gruppen oder Bündel von Wertpapieren gebündelt und dann auf dem Anleihenmarkt verkauft werden.Der Preis dieser gebündelten Schuldtitel wird durch nationale und globale Nachrichtenereignisse bestimmt, die sich auch auf die einzelnen Hypothekenzinsen auswirken.

Die folgende Grafik zeigt den durchschnittlichen 30-jährigen Festhypothekenzinssatz von 2000 bis heute:

Wie sich die Maßnahmen der Fed auf die Hypothekenzinsen auswirken

Wenn die Fed die Zinsen senkt, insbesondere um große oder wiederholte Prozentpunkte, gehen die Menschen automatisch davon aus, dass die Hypothekenzinsen sinken werden.

Wenn Sie jedoch die Hypothekenzinsen im Auge behalten, werden Sie feststellen, dass die Zinsen meist nur sehr langsam oder überhaupt nicht sinken. Historisch gesehen bleiben die Hypothekenzinsen, wenn die Fed die Zinsen dramatisch gesenkt hat, nahezu identisch mit den Zinssätzen, die Monate vor der Senkung festgelegt wurden, wie auch Monate nach der Senkung.Die Schritte der Fed sind jedoch nicht völlig irrelevant. Sie wirken sich tendenziell verzögert und indirekt auf die Hypothekenzinsen aus.

Wenn sich Anleger beispielsweise Sorgen über die Inflation machen, wird diese Sorge die Zinsen in die Höhe treiben. Wenn der Kongress Maßnahmen anregen und Geld für ein Defizit sammeln will, wird er mehr US-Staatsanleihen schaffen, die die Leute kaufen können. Dieses zusätzliche Angebot an neuen Staatsanleihen kann auch dazu führen, dass die Hypothekenzinsen steigen.

Noch wichtiger ist es, wenn ein Käufer kurz vor einer Zinssenkung der Fed gerade darüber entscheidet, ob er einen Kredit abschließen soll. Angenommen, ein Käufer hat einen Vertrag abgeschlossen und denkt, dass die Fed nächste Woche die Zinsen senken wird. Der Käufer könnte versucht sein, zu warten, bevor er den Kredit abschließt – ein großer Fehler.

Wenn die Fed diesen starken Rückgang vornimmt, beispielsweise um 50 Basispunkte oder mehr, kann dies tatsächlich dazu führen, dass die 30-jährigen Festzinsen zunächst in die Höhe schnellen. Im Laufe der Zeit stabilisieren sich die Zinssätze jedoch im Allgemeinen oder machen ihre Verluste wieder wett – natürlich abhängig von den aktuellen Markttrends. Wenn ein Käufer also innerhalb von drei Wochen vor einer erwarteten Zinssenkung durch die Fed steht, wird normalerweise empfohlen, sich vor der Zinssenkung durch die Fed zu sichern, um den ursprünglich guten Zinssatz zu schützen.

APR verstehen

Sie werden den effektiven Jahreszins wahrscheinlich jedes Mal sehen, wenn Sie sich die Hypothekenzinsen ansehen. APR steht für „Annual Percentage Rate“. Dabei handelt es sich um den Zinssatz, der auf Ihre monatliche Hypothekenzahlung angewendet wird, zuzüglich zusätzlicher Gebühren. Angenommen, Ihre monatliche Hauszahlung hat einen Zinssatz von 4,75 %, aber der effektive Jahreszins Ihres Darlehens beträgt 5 %. Die Differenz ist auf Vorab- oder laufende Gebühren zurückzuführen.

Berechnung eines Hypothekenzinses

Die Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen werden anhand eines Index berechnet, der auf dem aktuellen Markt, beispielsweise dem Anleihenmarkt, basiert, und einem Aufschlag, der den Gewinn des Kreditgebers darstellt. Wenn Sie sich die veröffentlichten Tarife ansehen, beachten Sie, dass diese in der Regel einen Durchschnitt darstellen und Sie möglicherweise feststellen, dass die Tarife in Ihrem spezifischen geografischen Gebiet variieren.

Notiz

Die Ihnen angebotenen Tarife werden auch von Ihrer Kreditwürdigkeit beeinflusst. Die Kreditgeber bewerten Ihr Hypothekendarlehen auf der Grundlage Ihres Risikoprofils.

Wenn Sie eine gute Kreditwürdigkeit haben, ist es statistisch gesehen viel weniger wahrscheinlich, dass Sie mit Ihrem Kredit in Verzug geraten, sodass Sie einen niedrigeren Zinssatz erhalten. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit niedriger ist, verlangt Ihr Kreditgeber mehr Zinsen, um das zusätzliche Risiko eines Kreditausfalls auszugleichen, sodass Sie einen höheren Zinssatz zahlen müssen.Verwenden Sie den Hypothekenzinsrechner unten, um einen Eindruck davon zu bekommen, wie hoch Ihre monatliche Zahlung letztendlich sein könnte.

Das Fazit

Hypothekenzinsen sind nicht so einfach, wie sie scheinen. Mehrere wirtschaftliche und regulatorische Faktoren können beeinflussen, wann sie steigen und fallen: Staatsanleihen, hypothekenbesicherte Wertpapiere, Zinssenkungen der Fed und mehr. Während durchschnittliche Hausbesitzer keine Experten für die Auswirkungen auf die Hypothekenzinsen sein müssen, ist es hilfreich, die dahinter stehenden Einflüsse zu verstehen.

Was wirklich zählt, ist, wie sich die Hypothekenzinsen auf Sie auswirken, wenn es Zeit für den Kauf ist. Denken Sie daran, dass Ihr Zinssatz (hoch oder niedrig) von Ihrem effektiven Jahreszins abweicht. Sie möchten, dass zwischen Ihrem Zinssatz und dem effektiven Jahreszins eine möglichst geringe Lücke besteht, da eine größere Lücke bedeutet, dass mehr in den Kredit fließt.
Und wenn Sie nach einem Kredit suchen, denken Sie daran, dass es sich bei den angezeigten Zinssätzen häufig um Durchschnitts- oder Tiefstzinssätze handelt, die nur Kreditnehmern mit hervorragenden Bonitäts-, Einkommens- und Schuldenkennzahlen angeboten werden.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wie hoch sind heute die durchschnittlichen Hypothekenzinsen?

Hypothekenzinsen schwanken regelmäßig, sodass der aktuelle Durchschnittszinssatz nächste Woche, nächsten Monat oder nächstes Jahr möglicherweise nicht mehr relevant ist. Der beste Weg, sich ein Bild vom aktuellen Hypothekenzinsumfeld zu machen, besteht darin, die von der Federal Reserve Bank of St. Louis verwalteten Hypothekendaten zu überprüfen. Diese Diagramme bieten tägliche und wöchentliche Momentaufnahmen verschiedener Hypothekendurchschnitte, einschließlich der durchschnittlichen 15-jährigen und 30-jährigen Festhypothekenzinsen, sowie Einzelheiten zu den Bearbeitungsgebühren und Rabattpunkten.

Wie tief können Hypothekenzinsen sein?

Theoretisch gibt es keine Begrenzung für die Senkung der Hypothekenzinsen, da die Zentralbanken negative Zinssätze auf dem Anleihemarkt einführen könnten. Tatsächlich gibt es eine Grenze, ab der es für Finanzinstitute nicht mehr rentabel wäre, Hypotheken als Kreditprodukt anzubieten, aber diese Entscheidung muss jeder Kreditgeber für sich selbst treffen. Nach Angaben der Federal Reserve fiel die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek im Januar 2021 auf ein Allzeittief von 2,65 %.