Wie viel unter dem Listenpreis können Sie für Leerverkäufe anbieten?

Die größte Frage bei einem Leerverkauf ist der Preis. Wie realistisch ist dieser Listenpreis? Wenn der Verkäufer zunächst nicht für einen Leerverkauf qualifiziert ist, ist der Listenpreis nicht relevant.Das liegt daran, dass Verkäufer, die sich nicht für einen Leerverkauf qualifizieren, möglicherweise feststellen müssen, dass ihr Leerverkauf abgelehnt wird. In diesen Fällen wird die Bank den Leerverkauf nicht genehmigen, selbst wenn der Käufer bereit ist, über dem Marktwert zu zahlen.

Warum Leerverkaufspreise unzuverlässig sind

Sie können sich nicht an den Listenpreis eines Leerverkaufs klammern.

Bei einigen Multiple Listing Services (MLS) müssen Listing-Agenten den Agenten des Käufers mitteilen, ob der Verkäufer den Listenpreis nicht akzeptiert. Allerdings verlangen nicht alle MLS-Unternehmen diese Offenlegung.

Ist der Listenpreis zu niedrig, lehnt die Bank den Leerverkauf ab. Darüber hinaus könnte ein niedriger Listenpreis eine Strategie des Maklers und des Verkäufers sein, um mehrere Angebote für den Leerverkauf zu locken.

Kurz gesagt, der Listenpreis eines Leerverkaufs könnte überhaupt keine Bedeutung haben.

So ermitteln Sie den Angebotspreis für einen Leerverkauf

Sie müssen wie ein Broker Price Opinion (BPO)-Agent denken.Mit Ausnahme einiger weniger Arten von Leerverkäufen zahlen Banken in der Regel keine Kosten für ein Gutachten. Sie legen auch wenig Vertrauen in die Erfahrung von Immobiliengutachtern.

Banken vertrauen auch Maklern für Leerverkäufe nicht, und das aus gutem Grund. Der Short-Sale-Listing-Agent vertritt den Verkäufer, nicht die Bank. Der Leerverkaufsmakler möchte das Haus auch schnell verkaufen. Der Preis, den der Leerverkäufer als Marktwert ansieht, könnte direkt auf der Nase liegen oder täuschend niedrig sein.

Die Leerverkaufsbank stellt also einen BPO-Agenten ein und zahlt diesem Agenten weniger als 100 US-Dollar für die Erstellung eines BPO. Dieser Agent könnte ein lokaler Agent sein oder der Agent könnte außerhalb der Gegend wohnen. Viele BPO-Agenten werden sich jedoch die vergleichbaren Verkäufe im Umkreis von einer halben Meile um die betreffende Immobilie ansehen. Sie vergleichen Häuser gleichen Alters und mit ähnlicher Fläche. Sie können das Gleiche tun.

Die verschiedenen Arten von Angebotspreisen für einen Leerverkauf

Obwohl es zahlreiche Möglichkeiten zur Berechnung des Marktwerts gibt, nutzt nicht jeder BPO-Agent alle ihm zur Verfügung stehenden Tools. Ein BPO-Makler berücksichtigt möglicherweise nur die in den letzten drei Monaten verkauften Häuser, die der betreffenden Immobilie am nächsten liegen. Der Makler ignoriert möglicherweise Standort, Zustand, einzigartige Faktoren und Trends wie niedrigere Preise für aktive und ausstehende Angebote.

Hier sind die verschiedenen Arten von Leerverkaufsangebotspreisen und warum sie unterschiedlich sind:

• Listenpreis für einen Leerverkauf.Dies ist der Preis, den der Makler und der Verkäufer vereinbaren. Es wird verwendet, um zu einem Angebot zu verleiten. Es kann hoch sein; es kann niedrig sein; Es kann genau das Richtige für Sie sein.
• Leerverkaufspreis des BPO-Agenten.Dieser Preis wird oft statistisch ermittelt, ist aber ohne Innenbesichtigung grundsätzlich wertlos. Selbst bei einer Inneninspektion sind die BPO-Preise nicht immer korrekt, vor allem weil der Makler möglicherweise nicht in der Nachbarschaft arbeitet und sich nicht mit der Umgebung auskennt. Dies ist jedoch der Angebotspreis, den die Leerverkaufsbank akzeptieren wird.
• Meinung des lokalen Käufers zum Wert.Ein Nachbarschaftsspezialist ist wahrscheinlich die zweitbeste Wahl für eine ehrliche Meinung zum Marktwert. Dieser Makler kennt die Geschichte und Trends des Hauskaufs in der jeweiligen Nachbarschaft. Wenn der Maklerpreis des lokalen Käufers höher als ein BPO-Wert ist, hängt die Frage, ob Sie einen Preis anbieten, der auch nur annähernd diesem Wert entspricht, davon ab, ob Sie mit Konkurrenzangeboten konfrontiert werden und wie sehr Sie sich das Haus wünschen.
• Die Meinung eines lokalen Gutachters zum Marktwert.Eine Schätzung kostet Sie im Durchschnitt zwischen 300 und 500 US-Dollar, aber ein professioneller Gutachter mit Erfahrung in der Bewertung von Häusern in dieser Nachbarschaft sollte eine gültige Wertschätzung abgeben. Dennoch ist es nur die Meinung einer Person.
• Die Bewertung des Leerverkaufs durch den Kreditgeber eines Käufers.Diese Art der Bewertung wird über einen Bewertungspool durchgeführt. Der Gutachter kann Erfahrung haben oder nicht und kennt die Nachbarschaft möglicherweise nicht. Es handelt sich im Grunde genommen um eine Bewertung zur Validierung des Angebots, nicht zur Validierung des tatsächlichen Marktwerts.

Bedenken Sie jedoch, dass weder Ihr Angebotspreis noch der Preis des BPO-Agenten eine Grundlage für den Marktwert haben können. Der von Ihnen gezahlte Betrag und der Marktwert können zwei verschiedene Dinge sein. Stellen Sie sich einfach auf ein Gegenangebot der Bank ein, wenn Ihr Angebotspreis zu niedrig ist.

Sie sollten mit Ihrem Anwalt über die Fallstricke und rechtlichen Nachteile sprechen, die das Verfassen mehrerer Kaufangebote für einen Leerverkauf mit sich bringt, wenn Sie es sich nicht leisten können, alle zu kaufen. Im Allgemeinen raten ethische Makler von dieser Praxis ab, es sei denn, der Käufer gibt diese Tatsache im Angebot offen.

Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.