Wie viel kostet es, einen Mietvertrag zu kündigen?

ByDr. J. K. Hartmann

Ein Mietvertrag ist ein verbindlicher Vertrag zwischen einem Vermieter und einem Mieter. Wenn ein Mieter in ein Mietobjekt einzieht, unterschreibt er häufig einen Mietvertrag, der ihn rechtlich dazu verpflichtet, ein Jahr lang in dem Mietobjekt zu wohnen. Was passiert, wenn der Mieter vor Ende des Mietverhältnisses ausziehen muss? Erfahren Sie, wie viel es kostet, einen Mietvertrag zu kündigen.

Wichtige Erkenntnisse

  • Wenn Sie erwägen, Ihren Mietvertrag zu kündigen und vorzeitig auszuziehen, stellen Sie sicher, dass dies die möglichen rechtlichen und finanziellen Konsequenzen wert ist.
  • Finden Sie heraus, ob Sie in Ihrem Bundesstaat die rechtlichen Gründe haben, einen Mietvertrag zu kündigen, und geben Sie so schnell wie möglich Ihre Absicht bekannt, das Mietverhältnis zu verlassen.
  • Es gibt bestimmte Situationen, in denen Sie aus rechtlichen Gründen berechtigt sind, Ihren Mietvertrag zu kündigen, beispielsweise wenn Ihr Vermieter illegal in Ihre Wohnung eindringt oder Sie belästigt oder wenn Ihnen ein Gerichtsbeschluss vorliegt, der Ihnen das Recht dazu gibt.
  • Seien Sie finanziell auf die potenziellen Kosten einer Vertragskündigung vorbereitet, einschließlich laufender Miete, Gebühren oder dem Verlust Ihrer Kaution.

Berechtigte vs. ungerechtfertigte Gründe, einen Mietvertrag zu brechen

Ob Sie einen Mietvertrag kündigen können, hängt davon ab, warum Sie dies tun. Ein Mietvertrag ist ein rechtsverbindliches Dokument zwischen Ihnen und dem Vermieter (Eigentümer oder Hausverwalter). 

Mit der Unterzeichnung des Mietvertrags verpflichtet sich der Mieter, für die Dauer des Vertrags in der Miete zu wohnen und Miete zu zahlen. Welche Klauseln oder Bedingungen auch immer in diesem Dokument enthalten sind, sie werden durch das Gesetz (Mieter- und Vermietergesetze) gewahrt und Sie müssen sie befolgen.

Gründe, warum Sie einen Mietvertrag kündigen können Gründe, warum Sie einen Mietvertrag nicht brechen können
Vermieter versäumt es, die Immobilie instand zu halten Umzug für einen Job
Vermieter betritt illegal Wohnung Verlust eines Arbeitsplatzes
Vermieter belästigt Mieter oder verletzt die Privatsphäre Ein Haus kaufen
Aktiver Militärdienst oder Stationswechselbefehle Heiraten
Opfer häuslicher Gewalt Lage des Mietobjekts gefällt mir nicht
Illegale oder unsichere Wohnung  

Berechtigte Gründe erklärt

Während die meisten Situationen keinen rechtlichen Grund für die Kündigung eines Mietvertrags darstellen, gibt es bestimmte Gründe, warum Sie einen Mietvertrag ohne Vertragsstrafe vorzeitig kündigen können. Dazu gehören:

  • Ihr Vermieter versäumt es, die Immobilie instandzuhalten: Wenn der Vermieter es versäumt, Reparaturen und Wartungsarbeiten durchzuführen, können Sie rechtliche Schritte einleiten, indem Sie vor Gericht gehen oder den Vermieter einer Regierungsbehörde wie dem Department of Consumer Affairs melden.
  • Ihr Vermieter betritt illegal Ihre Wohnung: Ein Vermieter darf Ihre Wohnung ohne Erlaubnis nicht betreten und muss vor dem Betreten Bescheid geben. Bei Notfällen wie Bränden oder Überschwemmungen ist kein Vermieter verpflichtet, sich beim Betreten zu melden, es muss jedoch ein Notfall vorliegen, bevor er ohne Erlaubnis eintreten darf.
  • Ihr Vermieter belästigt Sie: Wenn Sie einen Vermieter haben, der Sie belästigt, haben Sie das Recht, Ihren Mietvertrag zu kündigen. Das Gesetz schützt Mieter vor Belästigung durch ihren Vermieter. Zu Belästigungen können verbale Beschimpfungen, körperliche Drohungen, Räumungsdrohungen, die Zerstörung Ihres Eigentums oder anderes Verhalten gehören, das Ihnen ein Gefühl der Unsicherheit vermittelt. Sie können Schutz vor Belästigung durch Ihren Vermieter beantragen und Ihren Mietvertrag kündigen.
  • Sie treten den aktiven Militärdienst an oder erhalten einen Stationswechselbefehl: Wenn Sie Angehöriger der Streitkräfte sind, können Sie den Befehl erhalten, in den aktiven Dienst zu treten. Wenn dies geschieht und Sie diese Anordnungen nicht ablehnen können, sind diese Gründe rechtlich gerechtfertigt, um einen Mietvertrag ohne Folgen zu kündigen.

  • Sie sind Opfer häuslicher Gewalt: Wenn Sie Opfer häuslicher Gewalt geworden sind, können Sie bestimmte rechtliche Maßnahmen ergreifen, um aus Ihrem Mietvertrag herauszukommen. Es gibt Gesetze zum Schutz von Opfern häuslicher Gewalt, aber es ist wichtig, dass Sie mit einem Anwalt sprechen, um mehr über Ihre Rechte zu erfahren.
  • Ihre Wohnung ist illegal oder unsicher: Prüfen Sie, ob ein Vertragsbruch seitens des Vermieters vorliegt. Wenn sie keine saubere, sichere oder funktionale Umgebung bieten, können Sie möglicherweise ganz aus Ihrem Mietvertrag aussteigen. Dies gilt als berechtigter Grund, einen Mietvertrag ohne finanzielle Auswirkungen zu kündigen.

Notiz

Wenn Sie in Bundeswohnungen wohnen und zur Miete wohnen, wenden Sie sich an das U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) und reichen Sie eine formelle Beschwerde ein. Wenden Sie sich bei Vermieterstreitigkeiten oder anderen Mietbeschwerden an das Office of Tenant Advocate (OTA) Ihres Bundesstaates.

Ungerechtfertigte Gründe erklärt 

Die meisten Situationen gelten nicht als rechtliche Gründe für die Kündigung eines Mietvertrags. Dazu gehören:

  • Neuer Job: Wenn Sie aufgrund eines neuen Arbeitsplatzes umziehen müssen, ist dies leider kein legitimer Grund, den Mietvertrag zu kündigen. 
  • Einen Job verlieren: Auch wenn Sie Ihren Job verlieren und Ihre Miete nicht zahlen können oder ausziehen müssen, sind Sie weiterhin an die Bedingungen Ihres Mietvertrags gebunden.
  • Ein Haus kaufen: Wenn Sie das perfekte Zuhause gefunden haben und bereit sind, die Papiere zu unterschreiben, bedenken Sie, dass Sie möglicherweise bis zum Ende Ihres Mietvertrags Miete und andere Gebühren zahlen müssen.
  • Heiraten: Eine Änderung Ihres Rechtsverhältnisses ist ein weiterer ungerechtfertigter Grund für die Kündigung eines Mietverhältnisses.
  • Der Standort gefällt mir nicht: Schließlich ist die bloße Unzufriedenheit mit Ihrer Wohneinheit oder dem Standort Ihres Mietobjekts kein triftiger Grund, einen Mietvertrag folgenlos zu kündigen.

Was ist mit einer Klausel zur vorzeitigen Kündigung?

Einige Vermieter nehmen in ihren Mietvertrag eine Klausel zur vorzeitigen Kündigung auf. Diese Klausel ermöglicht es Mietern, den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, wenn sie die Regeln zur vorzeitigen Kündigung befolgen. Der Mieter muss dies ordnungsgemäß schriftlich kündigen und eine Gebühr entrichten.

Schriftliche Mitteilung: In der Klausel wird festgelegt, wie lange der Mieter den Vermieter schriftlich benachrichtigen muss, um einen Mietvertrag vorzeitig zu beenden. Die erforderliche Kündigungsfrist beträgt in der Regel 30 bzw. 60 Tage vor dem gewünschten Auszugstermin.

Gebühr für vorzeitige Kündigung: In der Klausel wird festgelegt, wie viel der Mieter zahlen muss, um seinen Mietvertrag vorzeitig zu beenden. Der Mieter muss dem Vermieter in der Regel den Gegenwert von zwei Monatsmieten zahlen, wenn er seinen Mietvertrag vorzeitig beenden möchte, dieser Betrag kann jedoch je nach Mietvertragsklausel zwischen Vermieter und Mieter höher oder niedriger ausfallen.

Wenn der Mieter beide Voraussetzungen erfüllt, gestattet der Vermieter dem Mieter, den Mietvertrag ohne weitere Vertragsstrafe vorzeitig zu beenden.

Wie viel es Sie kosten könnte, Ihren Mietvertrag zu kündigen

Es gibt keinen Pauschalbetrag, den ein Mieter zahlen muss, wenn er seinen Mietvertrag vorzeitig kündigt. Dies hängt vom Mietvertrag, dem Vermieter und dem Landesrecht ab. Im Folgenden sind sechs mögliche Kosten aufgeführt, die Sie möglicherweise zahlen müssen, wenn Sie Ihren Mietvertrag vorzeitig kündigen.

Gebühr für vorzeitige Kündigung 

Wenn Ihr Mietvertrag eine Klausel zur vorzeitigen Kündigung enthält, sind Sie für die Zahlung des in dieser Klausel genannten Betrags verantwortlich. In vielen Bundesstaaten kann dieser Betrag ein bis zwei Monatsmieten betragen.

Miete für verbleibende Mietmonate 

Wenn Sie Ihren Mietvertrag vorzeitig beenden, besteht möglicherweise weiterhin eine Verpflichtung zur Zahlung der Restmiete aus dem Mietvertrag. Wenn Ihr Mietvertrag noch vier Monate läuft und Ihre Miete 1.000 US-Dollar beträgt, müssen Sie 4.000 US-Dollar zahlen. 

Verfallene Kaution

Abhängig von Ihrem Mietvertrag und dem Grund für den Austritt können Sie Ihren Anspruch auf Rückerstattung Ihrer Kaution verlieren.

Notiz

Teilen Sie Ihrem Vermieter so früh wie möglich mit, dass Sie den Mietvertrag kündigen müssen. Beginnen Sie sofort mit der Suche nach einem Ersatzmieter, wenn dies im Mietvertrag und in Ihrem Bundesland von Ihnen erwartet wird. Dadurch verkürzen Sie den Zeitaufwand für die Untervermietung Ihrer Wohnung und senken Ihre Kosten.

Zahlen Sie die Miete, bis der Vermieter einen neuen Mieter findet 

Die meisten Bundesstaaten verlangen von einem Vermieter, dass er aktiv nach einem neuen Mieter sucht. Sie sind für die Zahlung der Miete für die restliche Laufzeit Ihres Mietvertrags oder bis zum Beginn des Mietvertrags des neuen Mieters verantwortlich, je nachdem, welcher Zeitpunkt früher liegt. Sie werden erst dann von Ihrer Verpflichtung/Haftung befreit, wenn ein neuer Mieter gefunden und von Ihrem Vermieter genehmigt wurde.

Der Vermieter könnte Sie vor Gericht bringen 

Wenn Sie einen Mietvertrag vorzeitig kündigen, könnte Ihr Vermieter Sie vor Gericht bringen. Wenn der Vermieter gewinnt, müssen Sie wahrscheinlich die Miete für alle verbleibenden Monate des Mietvertrags bezahlen, Ihre Kaution einbehalten und für Schäden, Gerichtskosten und Anwaltskosten aufkommen. 

Werbe-, Reinigungs- oder Maklergebühren

Werbung, Marketing, Maklergebühren, Listing- und Reinigungsgebühren sollten widerspiegeln, wie viel Zeit Ihnen noch für den Mietvertrag verbleibt. Wenn Ihr Mietvertrag beispielsweise noch sechs von zwölf Monaten läuft, sind Sie möglicherweise für 50 % dieser Kosten verantwortlich; Bei neun von zwölf zahlen Sie möglicherweise 75 % und so weiter. Ihr Vermieter könnte Ihnen auch die Reinigung des Geräts und den Austausch der Schlösser in Rechnung stellen.

Das Fazit

Die Kündigung eines Mietvertrags ist nicht immer ein einfacher Prozess. Sie sollten sich über die Konsequenzen im Klaren sein, bevor Sie die Entscheidung treffen, Ihren Mietvertrag zu kündigen. Per E-Mail oder Post senden Sie einen Brief mit der Absichtserklärung, so schnell wie möglich zu gehen. Verlassen Sie die Immobilie vor dem vereinbarten Termin und beauftragen Sie eine Reinigungskraft oder hinterlassen Sie die Wohnung in makellosem Zustand. Informieren Sie sich über die Gesetze Ihres Bundesstaates und Ihrer Gemeinde, um sich über Ihre gesetzlichen Rechte als Mieter zu informieren, und planen Sie entsprechend. 

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Ist es die Aufgabe meines Vermieters, einen Mieter zu suchen, der mich ersetzt?

In den meisten Bundesstaaten muss ein Vermieter „angemessene Anstrengungen“ unternehmen, um einen neuen Mieter zu finden, wenn der aktuelle Mieter seinen Mietvertrag vorzeitig beendet. In einigen Bundesstaaten wird der Mieter außerdem aufgefordert, bei der Suche nach einem neuen Mieter mitzuhelfen.

Was passiert, wenn der neue Mieter weniger Miete zahlt?

Auch wenn ein Vermieter einen neuen Mieter finden kann, sind Sie vielleicht noch nicht ganz aus der Klemme. Wenn die monatliche Miete des neuen Mieters niedriger ist als Ihre alte Miete, müssen Sie möglicherweise die Differenz bezahlen, bis Ihr ursprünglicher Mietvertrag endet. Beispielsweise hatten Sie noch drei Monate Restlaufzeit Ihres Mietvertrags und eine monatliche Miete von 1.200 $. Ein Vermieter findet einen neuen Mieter, aber der neue Mieter zahlt nur 1.000 US-Dollar pro Monat. Sie wären dann dafür verantwortlich, dem Vermieter für die verbleibenden drei Monate die Differenz von 200 US-Dollar zu zahlen, was 600 US-Dollar entspräche.

Wird sich die Kündigung meines Mietvertrags auf meine Kreditwürdigkeit auswirken?

Eine vorzeitige Kündigung eines Mietvertrags kann Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigen, wenn der Vermieter Sie vor Gericht verklagt. Wenn dem Vermieter ein Urteil gegen Sie zugesprochen wird, erscheint dies in Ihrer Kreditauskunft.Dies wirkt sich nicht nur negativ auf Ihre Bonität aus, sondern auch jeder zukünftige Vermieter, der eine Bonitätsprüfung bei Ihnen durchführt, kann diese Informationen einsehen, was sich auf Ihre Fähigkeit, eine Wohnung zu mieten, auswirken kann. Daher könnte sich die Kündigung eines Mietvertrags finanziell auf Sie auswirken und Ihre zukünftige Lebensqualität beeinträchtigen.

Aktualisiert vonSoren Hottenstein