Wie seriöse Geldeinlagen bei Immobilien funktionieren

Immobilien im Immobilienbesitz (REO), auch bankeigene oder zwangsversteigerte Immobilien genannt, sind Immobilien, die einem Kreditgeber gehören, weil der vorherige Kreditnehmer mit seinem Darlehen in Verzug geraten ist. Normalerweise werden solche Immobilien auf einer öffentlichen Auktion zum Verkauf angeboten. Wenn bei der Auktion keine Gebote über dem vom Kreditgeber festgelegten Mindestpreis abgegeben werden, geht das Eigentum an den Kreditgeber zurück und die Immobilie wird offiziell zu einer REO-Immobilie.

Wenn Sie ein Angebot für eine REO-Immobilie abgeben, möchten Sie möglicherweise eine so genannte „Earnest Money Deposit“ (EMD) hinterlegen. Dabei handelt es sich um eine „gutgläubige“ Anzahlung, die Ihr Interesse am Kauf der Immobilie beweist und möglicherweise angibt, wie viel Sie in Form einer Anzahlung leisten werden.Wie bei anderen Immobilienkäufen ist auch bei REOs die Anzahlung nicht immer erforderlich, aber sie zeigt Ihr Engagement, die Transaktion durchzuführen.

Bei EMDs können die Regeln für REOs jedoch etwas anders sein. Erschwerend kommt hinzu, dass es unter den REO-Kreditgebern kaum Übereinstimmung darüber gibt, wie jeder Verkauf abgewickelt wird. Sie können jedoch bestimmte Maßnahmen ergreifen, um den Prozess der Zahlung von EMDs für Immobilientransaktionen mit bankeigenen Immobilien zu rationalisieren.

Wie EMDs bei regulären Immobilienverkäufen gehandhabt werden

Bei den meisten regulären Immobilientransaktionen zahlt ein Käufer den EMD an den Immobilienmakler oder an ein Treuhand- oder Eigentumsunternehmen.Die Rückerstattung erfolgt in der Regel innerhalb der Inspektionsfrist an den Käufer. Das EMD wird normalerweise oder automatisch nicht an den Käufer zurückgegeben, bis die Stornierungsanweisungen von beiden Parteien unterzeichnet wurden. Manchmal kommt es zu Streitigkeiten, die die Rückerstattung verzögern können.

Umgang mit EMDs mit REOs

Banken wollen im Allgemeinen nicht am Ende der Treuhandfrist feststellen, dass ein Käufer es nicht ernst meinte mit dem Kauf der zwangsversteigerten Immobilie. Sie möchten die Ausfall-/Stornierungsrate begrenzen, indem sie sich in früheren Vertragsphasen schützen, was zu strengeren Anforderungen an die Behandlung von EMDs bei einer Immobilientransaktion mit einer REO-Immobilie führen kann. Befolgen Sie diese Tipps, um beim Kauf eines bankeigenen Eigenheims erfolgreich mit EMDs umzugehen.

Arbeiten Sie mit einem Agenten

Die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers kann bei REO-Transaktionen von unschätzbarem Wert sein, die möglicherweise mehr Papierkram und komplexere Preisstrategien erfordern als herkömmliche Verkäufe. Möglicherweise hat ein Makler sogar Erfahrung mit dem jeweiligen Kreditgeber, mit dem Sie es zu tun haben, einschließlich der Eigenheiten und Anforderungen dieses Kreditgebers. Der Agent kann dieses Know-how nutzen, um Sie durch den Prozess zu führen, damit Sie keine kostspieligen Fehler machen.

Line-Up-Finanzierung

Bei einer Transaktion mit REO verlieren Sie wahrscheinlich Ihr EMD, wenn sich herausstellt, dass Sie nicht die Finanzierung erhalten, die Sie für die Immobilie erwarten.Bis zur Genehmigung müssen Sie möglicherweise sogar eine Tagespauschale zahlen.

Aus diesen Gründen ist es im Allgemeinen eine gute Idee, so früh wie möglich mit dem Kreditqualifizierungsprozess zu beginnen. Versuchen Sie, eine Vorabgenehmigung einzuholen, bevor Sie ein Angebot abgeben und den EMD-Scheck für die Immobilientransaktion ausstellen. Bei diesem Verfahren müssen Sie sich einer vorläufigen Bonitätsprüfung unterziehen, um einem Kreditgeber dabei zu helfen, den Betrag zu bestimmen, den Sie vorab für den Kauf eines Eigenheims leihen dürfen.

Verkaufen Sie zuerst Ihr Haus

REO-Kreditgeber wollen nicht hören, dass Sie Ihr Haus erst verkaufen müssen, bevor Sie ein neues Haus kaufen können. Dies ist ein Eventualfall, den sie höchstwahrscheinlich nicht in Betracht ziehen werden.

Versuchen Sie auch nicht, diese Information aus den Verhandlungen herauszulassen. Wenn sich herausstellt, dass Sie gegenüber dem Verkäufer die Wahrheit falsch darstellen, verstoßen Sie möglicherweise gegen die Vertragsbedingungen. Der Deal könnte durchaus scheitern und Sie könnten Ihr EMD für die Immobilientransaktion verlieren.

Planen Sie Ihre Hausinspektionen

In manchen Fällen möchte die Bank Ihren EMD für eine Immobilientransaktion mit einer REO-Immobilie möglicherweise nicht erstattungsfähig machen.Möglicherweise müssen Sie Ihre Hausinspektionen nach der mündlichen Annahme Ihres Angebots planen. In diesem Fall haben Sie möglicherweise weniger als einen Tag Zeit, um diese Inspektionen durchzuführen.

Stellen Sie Ihre Inspektoren im Voraus zusammen und seien Sie einsatzbereit, sobald Ihr Agent Ihnen mitteilt, dass das Angebot angenommen wird.Auf diese Weise werden Ihre Inspektionen abgeschlossen, bevor Sie das EMD für die Immobilientransaktion aushändigen, was Ihnen viel Kummer und Sorgen ersparen kann, wenn Sie wissen, dass Sie mit der Transaktion fortfahren möchten.

Verhandeln Sie einen EMD unterhalb des Gerichtsmaximums

Im Allgemeinen ist es einfacher und schneller, Ihren Fall vor das Bagatellgericht zu bringen, wenn der schlimmste Fall eintritt und Sie vor Gericht landen müssen, um eine Rückerstattung Ihres EMD zu erhalten. Diese Gerichte legen jedoch fast immer Obergrenzen für den Betrag fest, auf den Sie klagen können.

Möglicherweise erhalten Sie nicht den gesamten Restbetrag Ihres EMD, selbst wenn Sie Ihren Rechtsstreit gewinnen, wenn die Anzahlung den vom Gericht festgelegten Höchstbetrag übersteigt – es sei denn, Sie reichen Klage bei einem anderen Gericht ein.Versuchen Sie aus diesem Grund, mit dem Verkäufer einen EMD zu vereinbaren, der nicht höher ist als der Höchstbetrag, den Sie vor Gericht für Bagatellklagen erhalten können.

Machen Sie die EMD zahlbar auf Titel oder Treuhandkonto

Wenn Sie Ihr EMD an einen Makler zahlbar machen, kann der Makler das Geld zunächst auf das Treuhandkonto des Maklers einzahlen und dann warten, bis die Gelder freigegeben sind, bevor er die Gelder an die Titelgesellschaft übergibt. Allerdings möchte die Bank möglicherweise nicht auf die Freigabe warten.

Um die Verzögerung zu vermeiden, wird die Bank höchstwahrscheinlich darauf bestehen, dass der Scheck direkt an die Titelgesellschaft gesendet wird. Stellen Sie den Scheck an die „Titel- oder Treuhandgesellschaft“ aus, deren Name später eingetragen werden kann. Dadurch wird verhindert, dass der Makler den Scheck einzahlt.

Haben Sie das Geld auf Ihrem Konto

Sie könnten das Geschäft gefährden, wenn Ihr EMD-Scheck platzt. Ihnen wird möglicherweise nur ein kurzes Zeitfenster zur Lieferung des EMD und zur Aufrechterhaltung des Vertrags eingeräumt. Um die Situation zu retten, müssen Sie das Geld höchstwahrscheinlich so schnell wie möglich unter Berücksichtigung von Wochenenden und Feiertagen überweisen.Möglicherweise müssen Sie auch zu anderen Zugeständnissen bereit sein, beispielsweise zum Verzicht auf einige oder alle vertraglichen Eventualverbindlichkeiten.

Wenn Sie das Geld nicht innerhalb einer angemessenen Frist zahlen, könnten Sie mit Ihrem Vertrag in Verzug geraten. Die Bank könnte von ihren Rechten gemäß den Vertragsbestimmungen Gebrauch machen, wozu auch die Stornierung des Geschäfts gehören könnte.

Über Nacht das EMD, falls erforderlich

Wenn Sie befürchten, dass ein Papierscheck nicht rechtzeitig bei der Titel- oder Treuhandgesellschaft ankommt, sollten Sie erwägen, den Betrag über Nacht zur Lieferung am nächsten Tag zu senden. Treuhandunternehmen gestatten Ihnen manchmal, ihr Konto zum Senden von Geldern zu verwenden. Fragen Sie daher nach einem Übernacht-Überweisungsdienst. Möglicherweise müssen Sie herausfinden, wo sich der nächstgelegene Nachtdienst befindet. Wenn Sie das EMD über Nacht verschicken, erhalten Sie zur Nachverfolgung eine Quittung für den Fall, dass der Scheck nicht rechtzeitig eintrifft.

Überweisen Sie die Gelder direkt

Mit Banküberweisungen können Sie das EMD elektronisch an die Titel- oder Treuhandgesellschaft übermitteln, ohne physisches Geld auszutauschen. Sie bieten Komfort und Geschwindigkeit; Hauskabel können oft in nur einem Tag verarbeitet werden.

Seien Sie jedoch vorsichtig, wenn Sie die Verkabelungsanweisungen befolgen. Betrüger können Treuhandfirmen kapern, ihre eigenen Verkabelungsanweisungen verschicken und mit Ihrem Geld abhauen. Rufen Sie die Titel- oder Treuhandgesellschaft an, um zu überprüfen, ob alle Anweisungen, die Sie erhalten, gültig sind.

Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.