Wie manuelles Underwriting funktioniert und was Sie erwartet

Wenn Sie das Glück haben, über eine hohe Kreditwürdigkeit, ein hohes Einkommen und eine solide Anzahlung zu verfügen, kann es einfach sein, einen Wohnungsbaukredit zu erhalten. Kreditgeber können Ihren Kreditantrag für solche Hauskäufer relativ schnell bearbeiten, und Hypothekengeber legen Wert auf eine einfache Abwicklung. Allerdings hat nicht jeder so viel Glück.

Wenn Sie über eine geringe Bonität, schlechte Bonität oder komplizierte Einkünfte verfügen, kann es sein, dass computergestützte Genehmigungsprogramme Ihren Antrag schnell ablehnen. Es ist jedoch immer noch möglich, eine Genehmigung mit manuellem Underwriting zu erhalten. Der Prozess ist etwas umständlich, stellt aber eine potenzielle Lösung für Kreditnehmer dar, die nicht in die Standardform passen.

Beim manuellen Underwriting handelt es sich um einen Prozess zur Bewertung Ihrer Fähigkeit, einen Kredit zurückzuzahlen. Anstatt die Entscheidung einem Computeralgorithmus zu überlassen, prüft eine Einzelperson oder eine Gruppe von Personen Ihre Finanzen im Detail, um festzustellen, ob Ihr Antrag genehmigt werden sollte oder nicht. 

Warum Sie möglicherweise ein manuelles Underwriting benötigen

Automatisierte Systeme sind für einen Großteil der Entscheidungsfindung bei Wohnungsbaudarlehen verantwortlich. Wenn Sie bestimmte Kriterien erfüllen, wird der Kredit genehmigt. Kreditgeber suchen beispielsweise nach Kreditscores ab einem bestimmten Niveau. Wenn Ihre Punktzahl zu niedrig ist, werden Sie abgelehnt. Ebenso möchten Kreditgeber in der Regel ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von weniger als 43 % erreichen.Allerdings kann es schwierig sein, „Einkommen“ zu definieren, und Ihr Kreditgeber ist möglicherweise nicht in der Lage, Ihr gesamtes Einkommen zu zählen.

Computergestützte Modelle sind so konzipiert, dass sie mit den meisten Kreditnehmern und den von ihnen am häufigsten genutzten Kreditprogrammen funktionieren. Diese automatisierten Underwriting-Systeme (AUS) erleichtern Kreditgebern die Bearbeitung zahlreicher Kredite und stellen gleichzeitig sicher, dass die Kredite den Richtlinien für Investoren und Aufsichtsbehörden entsprechen.

Beispielsweise erfordern FHA-Darlehen, dass Hypotheken einem bestimmten Profil entsprechen, und die meisten Menschen passen eindeutig innerhalb oder außerhalb des Rahmens. Kreditgeber haben möglicherweise auch ihre eigenen Regeln, die restriktiver sind als die FHA-Anforderungen.

Wenn alles gut geht, spuckt der Computer eine Genehmigung aus. Sollte jedoch etwas nicht in Ordnung sein, erhält Ihr Darlehen eine „Überweisungsempfehlung“ und jemand muss Ihren Antrag außerhalb der AUS prüfen.

Berücksichtigte Faktoren

Mehrere Faktoren können Ihren Hypothekenantrag zum Scheitern bringen.

• Schuldenfreier Lebensstil: Der Schlüssel zu einer hohen Kreditwürdigkeit liegt in der Kreditaufnahme und der Rückzahlung von Krediten, aber manche Menschen entscheiden sich aus Gründen der Einfachheit und der erheblichen Zinsersparnis dafür, ohne Schulden zu leben. Leider verflüchtigt sich Ihr Kredit irgendwann zusammen mit Ihren Zinskosten. Sie haben nicht unbedingt eine schlechte Bonität – Sie haben überhaupt kein Bonitätsprofil. Dennoch ist es möglich, einen Kredit ohne FICO-Score zu erhalten, wenn Sie ein manuelles Underwriting durchführen. Tatsächlich kann es besser sein, keine oder nur geringe Kreditwürdigkeit zu haben, als zahlreiche negative Punkte wie Insolvenz oder Inkasso in Ihren Kreditauskünften zu haben.
• Neu im Kredit: ​​Der Baukredit dauert mehrere Jahre. Wenn Sie noch kein solides Kreditprofil erstellt haben, müssen Sie sich möglicherweise zwischen dem Warten auf den Kauf und dem manuellen Underwriting entscheiden – was Ihre Kreditwürdigkeit sogar verbessern kann. Das Hinzufügen eines Wohnungsbaudarlehens zu Ihren Kreditauskünften kann den Prozess des Kreditaufbaus beschleunigen, da Sie den Kreditmix in Ihren Kreditakten erweitern.
• Aktuelle finanzielle Probleme: Es ist nicht unmöglich, nach einer Insolvenz oder Zwangsvollstreckung einen Kredit zu erhalten. Bei bestimmten HUD-Programmen können Sie innerhalb von ein oder zwei Jahren nach der Insolvenz eine Genehmigung erhalten, ohne dass eine manuelle Risikoprüfung erforderlich ist.Das manuelle Underwriting bietet jedoch eine zusätzliche Möglichkeit zur Kreditaufnahme, insbesondere wenn Ihre finanziellen Schwierigkeiten noch relativ neu sind. Es ist schwierig, einen herkömmlichen Kredit mit einem Kredit-Score unter 640 zu bekommen, aber manuelles Underwriting könnte es möglich machen.
• Hohe Schulden-Einkommens-Verhältnisse: Es ist ratsam, Ihre Ausgaben im Verhältnis zu Ihrem Einkommen niedrig zu halten, aber in manchen Fällen ist ein höheres Verhältnis von Schulden zu Einkommen sinnvoll. Beim manuellen Underwriting erhalten Sie möglicherweise eine Genehmigung mit einer höheren Quote als üblich. In vielen Fällen bedeutet das, dass Ihnen auf teuren Immobilienmärkten mehr Möglichkeiten zur Verfügung stehen. Hüten Sie sich nur davor, sich zu sehr zu strecken und eine teure Immobilie zu kaufen, die dazu führen könnte, dass Sie in Armut geraten.

So erhalten Sie eine Genehmigung

Wenn Sie nicht über die für eine Genehmigung erforderliche Bonität oder das übliche Einkommensprofil verfügen, müssen Sie alle Ihnen zur Verfügung stehenden Mittel nutzen, um nachzuweisen, dass Sie bereit und in der Lage sind, den Kredit zurückzuzahlen. Dazu benötigen Sie tatsächlich ausreichende Einkünfte, Vermögenswerte oder andere Ressourcen, um nachzuweisen, dass Sie mit den Zahlungen umgehen können.

Beim manuellen Underwriting prüft jemand Ihre Finanzen, und dieser Prozess kann frustrierend und zeitaufwändig sein. Bevor Sie beginnen, stellen Sie sicher, dass Sie den Prozess wirklich durchlaufen müssen – prüfen Sie, ob Sie die Genehmigung ohne manuelles Underwriting erhalten können. Machen Sie eine Bestandsaufnahme Ihrer Finanzen, damit Sie die Anforderungen mit Ihrem Kreditgeber besprechen und sich einen Vorsprung bei der Beschaffung der benötigten Informationen verschaffen können.

• Zahlungsverlauf: Seien Sie darauf vorbereitet, nachzuweisen, dass Sie im vergangenen Jahr andere Zahlungen pünktlich geleistet haben. Herkömmliche Kreditauskünfte zeigen den Zahlungsverlauf Ihres Kredits, Sie müssen jedoch das gleiche Zahlungsmuster anhand verschiedener Quellen nachweisen. Große Zahlungen wie Miete und andere Zahlungen für die Wohnung sind am besten, aber auch Versorgungsleistungen, Mitgliedschaften und Versicherungsprämien können hilfreich sein. Identifizieren Sie im Idealfall mindestens vier Zahlungen, die Sie seit mindestens 12 Monaten pünktlich leisten.
• Gesunde Anzahlung: Eine Anzahlung reduziert das Risiko Ihres Kreditgebers. Es zeigt, dass Sie mitmischen können, minimiert Ihre monatliche Zahlung und verschafft Kreditgebern einen Puffer. Wenn der Kreditgeber Ihr Haus zwangsversteigern muss, ist die Wahrscheinlichkeit geringer, dass er Geld verliert, wenn Sie eine erhebliche Anzahlung leisten. Je mehr Sie anzahlen, desto besser, und 20 % gelten oft als gute Anzahlung. Bei weniger als 20 % müssen Sie möglicherweise auch eine private Hypothekenversicherung (PMI) bezahlen.
• Schulden-Einkommens-Verhältnis: Bei niedrigen Quoten ist die Genehmigung immer einfacher. Kreditgeber legen Wert darauf, dass Ihr Einkommen eine neue monatliche Zahlung problemlos absorbieren kann. Abhängig von Ihrer Bonität und anderen Faktoren können Sie jedoch möglicherweise die manuelle Risikoprüfung nutzen, um eine Genehmigung mit hohen Quoten zu erhalten.
• Staatliche Kreditprogramme: Die besten Chancen auf eine Bewilligung haben Sie bei staatlichen Kreditprogrammen. Beispielsweise sind FHA-, VA- und USDA-Darlehen für Kreditgeber weniger riskant. Denken Sie daran, dass nicht alle Kreditgeber manuelles Underwriting anbieten. Daher müssen Sie sich möglicherweise nach einem Kreditgeber umsehen, der dies tut. Ihr Kreditgeber muss auch funktionieren mit dem spezifischen Regierungsprogramm, das Sie betrachten. Wenn Sie ein „Nein“ erhalten, ist möglicherweise noch jemand anderes da draußen.
• Barreserven: Kreditgeber möchten sicher sein, dass Sie kleinere Überraschungen wie einen ausgefallenen Warmwasserbereiter oder unerwartete medizinische Ausgaben aus eigener Tasche verkraften können. Daher kann die Verfügbarkeit von Bargeld Ihre Chancen auf eine Genehmigung erhöhen.

Kompensierende Faktoren

Kompensierende Faktoren machen Ihre Bewerbung attraktiver und sind möglicherweise für die Genehmigung erforderlich. Hierbei handelt es sich um spezifische Richtlinien, die von Kreditgebern oder Kreditprogrammen festgelegt werden, und jede davon, die Sie erfüllen, verbessert Ihre Chancen.

Abhängig von Ihrer Kreditwürdigkeit und Ihrem Schulden-Einkommens-Verhältnis müssen Sie möglicherweise eine oder mehrere dieser Anforderungen für die FHA-Genehmigung erfüllen:

• Reserven: Liquide Mittel, die Ihre Hypothekenzahlungen für mindestens drei Monate decken können. Wenn Sie eine größere Immobilie (drei bis vier Einheiten) kaufen, benötigen Sie möglicherweise genug für sechs Monate. Geld, das Sie als Geschenk oder Darlehen erhalten, kann nicht als Rücklage angerechnet werden.
• Erfahrung: Ihre Zahlung (falls genehmigt) darf Ihre aktuellen Wohnkosten nicht um 5 % oder 100 US-Dollar übersteigen, je nachdem, welcher Betrag geringer ist. Das Ziel besteht darin, dramatische Erhöhungen („Zahlungsschock“) oder monatliche Zahlungen zu vermeiden, die Sie nicht gewohnt sind.
• Keine Ermessensschulden: Wenn Sie Ihre Kreditkarten vollständig abbezahlen, sind Sie nicht wirklich verschuldet, aber Sie hatten die Möglichkeit, Schulden anzuhäufen, wenn Sie wollten. Da hilft Ihnen ein völlig schuldenfreier Lebensstil leider nicht weiter.
• Zusätzliches Einkommen: In manchen Fällen werden bei der automatisierten Risikoprüfung Überstunden, Saisonverdienste und andere Posten als Teil Ihres Einkommens ignoriert. Beim manuellen Underwriting können Sie diese zusätzlichen Einnahmen jedoch möglicherweise nutzen, sofern Sie die Einnahmen dokumentieren und davon ausgehen können, dass sie auch weiterhin anfallen.
• Weitere Faktoren: Abhängig von Ihrem Darlehen können weitere Faktoren hilfreich sein. Im Allgemeinen geht es darum, zu zeigen, dass der Kredit keine Belastung darstellt und Sie sich die Rückzahlung leisten können. Stabilität im Job schadet nie, und auch mehr Reserven als nötig können einen Unterschied machen.

Tipps für den Prozess

Planen Sie einen langsamen und zeitaufwändigen Prozess ein. Eine echte Person muss jedes von Ihnen bereitgestellte Dokument durchgehen und feststellen, ob Sie für den Kredit in Frage kommen oder nicht. Das braucht leider Zeit.

• Viel Papierkram: Um eine Hypothek aufzunehmen, sind immer Unterlagen erforderlich. Manuelles Underwriting erfordert noch mehr. Einige Kreditgeber verlangen unter anderem Kontoauszüge von bis zu zwölf Monaten sowie Steuerunterlagen für mehrere Jahre.
• Hauskaufprozess: Wenn Sie ein Angebot machen, planen Sie vor dem Abschluss ausreichend Zeit für die Risikoprüfung ein. Schließen Sie eine Finanzierungsvoraussetzung ein, damit Sie Ihr tatsächliches Geld zurückerhalten können, wenn Ihr Kreditgeber Ihren Antrag ablehnt. Ihr Immobilienmakler erläutert Ihnen Ihre Möglichkeiten und gibt Ihnen Anregungen zur Präsentation Ihres Angebots. Insbesondere in heißen Märkten sind Sie als Käufer möglicherweise weniger attraktiv, wenn Sie eine manuelle Risikoprüfung benötigen.
• Entdecken Sie Alternativen: Wenn das manuelle Underwriting für Sie nicht erfolgreich ist, gibt es möglicherweise andere Möglichkeiten, an Wohnraum zu kommen. Kreditgeber mit hartem Geld können eine vorübergehende Lösung sein, während Sie Ihre Kreditwürdigkeit aufbauen oder darauf warten, dass negative Posten aus Ihrer Kreditauskunft verschwinden. Ein privater Kreditgeber, Mitkreditnehmer oder Mitunterzeichner könnte ebenfalls eine Option sein.